房屋買賣過程中國如果有其中一方違約，比如簽了約之后又不賣房子或不買房子的情況下，那么另一方就可以要求對(duì)方違約，賠償自己相應(yīng)的違約金。那么，房屋買賣違約賠償標(biāo)準(zhǔn)是多少？聽聽上海房產(chǎn)律師出的具體意見。

　　一、基本案情

　　2010年1月20日，劉某（賣方）與詹某（買方）簽訂了自己一份《房地產(chǎn)市場買賣勞動(dòng)合同》，約定，買賣關(guān)系雙方企業(yè)購入及出售公司位于中國深圳市福田區(qū)某某大廈塔樓某某層單位，房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓成交價(jià)24241392元。合同以及第三條明確約定，買方在簽署本合同時(shí)向賣方需要支付定金100萬元，本條所約定的定金交由一個(gè)買賣過程中雙方通過指定的第三方金融監(jiān)管；第二重要部分樓款23241392元的付款管理方式為銀行個(gè)人按揭付款，買方應(yīng)于簽署本合同之日起30日內(nèi)付清首期房款628萬元（不含已付定金），買方應(yīng)于首期購房款交付使用之日起3日內(nèi)辦理工作完畢之后全部商業(yè)銀行提供按揭申請(qǐng)相關(guān)手續(xù)，賣方須無條件積極配合我們買方提交并簽署申請(qǐng)獲得貸款發(fā)展所需的資料，雙方均不得出現(xiàn)拖延，否則學(xué)生視為一種違約。合同第四條規(guī)定約定，賣方的房產(chǎn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)狀況為：沒有目標(biāo)設(shè)定抵押，賣方對(duì)物業(yè)信息享有社會(huì)完全的處分權(quán)，賣方保證于簽署本合同后3日內(nèi)將房地產(chǎn)證原件交予替雙方資金托管交房保證金的第三方處。合同第五條約定，買賣活動(dòng)雙方共同協(xié)商同意在購房定金中預(yù)留25萬元建設(shè)作為該物業(yè)之交房保證金。該合同第七條約定，賣方選擇支付契稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)及貼花、印花稅、交易平臺(tái)手續(xù)費(fèi)、過戶、按揭服務(wù)費(fèi)、查證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)，但該條列明的其他各種稅費(fèi)未約定由誰負(fù)擔(dān)。合同第十二條約定，該物業(yè)主要是以研究現(xiàn)狀售予賣方，而買方曾被邀檢查或以檢查方法或以授權(quán)人民代表他們代為監(jiān)督檢查該物業(yè)，買方人員不得同時(shí)借此拒絕網(wǎng)絡(luò)交易。

　　合同第十四條規(guī)定，如果買方未能在本合同規(guī)定的期限內(nèi)履行義務(wù)，賣方有權(quán)要求支付成交價(jià)的萬分之四并繼續(xù)履行合同，如果買方逾期七天以上，賣方可以解除合同，選擇支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款的20%追究買方的違約，或者沒收買方支付的押金。合同第十五條規(guī)定，如果賣方未能在本合同規(guī)定的期限內(nèi)履行義務(wù)，買方有權(quán)要求賣方支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款的萬分之四，并繼續(xù)履行合同； 如果賣方逾期七天以上，買方可以解除合同，并選擇要求賣方支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款的20%或買方支付違約的兩倍。第二十條合同備注規(guī)定，買賣雙方約定指定的第三人為某一房地產(chǎn)公司；買賣雙方約定定金由第三人保管，在賣方將房地產(chǎn)證書原件交給第三人后三日內(nèi)由第三人保管，買方約定定金由第三人轉(zhuǎn)給賣方。賣方未在規(guī)定期限內(nèi)將房產(chǎn)證原件送達(dá)規(guī)定地點(diǎn)的，應(yīng)當(dāng)在三日內(nèi)將押金無息退還買方。

　　合同進(jìn)行簽訂當(dāng)日，詹某通過網(wǎng)絡(luò)銀行可以轉(zhuǎn)賬的方式向劉某支付定金70萬元。劉某出具2份業(yè)主提供收據(jù)及托管單，分別載明茲收到一個(gè)買方企業(yè)通過互聯(lián)網(wǎng)居間方轉(zhuǎn)交的購買中國深圳市福田區(qū)某某公司大廈04層物業(yè)定金50萬元，本人完全同意我們將該定金交由居間方保管和茲受到影響買方需要通過傳統(tǒng)居間方轉(zhuǎn)交的購買深圳市福田區(qū)某某大廈04層物業(yè)定金20萬元，本人非常同意并且將該定金交由居間方保管。

　　2010年1月21日，某房地產(chǎn)公司出具收據(jù)，稱從我公司劉某處收到一份涉案房地產(chǎn)證書，收件人趙某，收據(jù)蓋有第三個(gè)正式印章。

　　隨后，詹通過云達(dá)快遞給第三方劉寫了一封信，信中寫道： “2010年1月20日，我詹和劉簽訂了福田區(qū)一座塔樓4層的買賣合同，要求以交易價(jià)格登記所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?！闭?qǐng)?jiān)?天內(nèi)，即2010年1月22日給我們一個(gè)明確的答復(fù)。但詹沒有提供證據(jù)證明第三人或劉收到了信件的證據(jù)，劉也否認(rèn)收到了信件。

　　2010年1月23日，劉某通過中國郵政特快專遞服務(wù)方式向詹某發(fā)出自己一份履約催告函稱：詹某欲購買行為涉案房產(chǎn)，于2010年1月20日與本人劉某簽署《房地產(chǎn)市場買賣雙方合同》，根據(jù)相關(guān)合同可以約定買方在簽署本合同時(shí)向賣方需要支付定金100萬元，但閣下僅支付了70萬元，后經(jīng)本人經(jīng)過多次通知，閣下仍未完全按照施工合同沒有約定或者履行社會(huì)義務(wù)?，F(xiàn)本人特出此函，請(qǐng)閣下于2010年1月26日前經(jīng)濟(jì)聯(lián)系學(xué)生本人能力支付系統(tǒng)剩余定金30萬元。否則視閣下單方面違約，因此發(fā)展引致的法律風(fēng)險(xiǎn)后果由閣下自行選擇承擔(dān)。特快專遞業(yè)務(wù)活動(dòng)詳情單顯示收件人拒收。

　　該房產(chǎn)于2009年10月13日以劉的名義注冊(cè)，2010年3月25日，劉將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給外人郭秋雨。

　　詹某在原審中的訴訟服務(wù)請(qǐng)求為：劉某返還部分定金70萬元并承擔(dān)作為本案進(jìn)行訴訟成本費(fèi)用。劉某在原審中的反訴或者請(qǐng)求為：判令劉某立即向詹某支付相等于房屋可以轉(zhuǎn)讓市場成交價(jià)20％的違約金4848278.4元并承擔(dān)對(duì)于反訴的一切管理費(fèi)用。

　　一審法院： 劉自本判決生效之日起10日內(nèi)退還詹某45萬元押金； 深圳市房地產(chǎn)投資顧問有限公司第三人自本判決生效之日起10日內(nèi)退還詹某25萬元押金；詹應(yīng)當(dāng)自本判決生效之日起十日內(nèi)向劉支付人民幣十萬元；。駁回劉的其他反訴。上述判決的第一項(xiàng)、第三項(xiàng)，在履行前應(yīng)當(dāng)相互抵銷。

　　上訴人劉不服原審判決，上訴至二審法院，二審法院維持了原判。

　　二、律師分析

　　律師指出，原審人民法院進(jìn)行關(guān)于企業(yè)涉案《房地產(chǎn)市場買賣雙方合同》已成立并生效，被上訴人詹某在支付定金70萬元后未再按約履行后續(xù)管理義務(wù)的行為可以構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的認(rèn)定無誤，二審法院應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)。

　　本案二審的焦點(diǎn)是如何確定詹某應(yīng)支付給劉的刑罰金額。

　　根據(jù)相關(guān)法律和司法解釋，在違約方詹主張減少違約金數(shù)額的情況下，應(yīng)當(dāng)以劉的實(shí)際損失為基礎(chǔ)，綜合考慮合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度和預(yù)期利益，按照公平、誠實(shí)信用的原則衡量確定違約金的數(shù)額。本案中，上訴人劉主張大部分損失為涉案房屋另行出售時(shí)的差價(jià)損失5681392元。對(duì)此，劉僅向法院提交了其于2010年3月29日以1856萬元的轉(zhuǎn)讓登記價(jià)格將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給案外人的證據(jù)，而未提交相關(guān)轉(zhuǎn)讓合同、銀行付款憑證等證據(jù)予以證明，故不足以證明其房屋差價(jià)損失為5681392元。同時(shí)，涉案合同僅履行至詹支付定金70萬元，劉將涉案房屋的房產(chǎn)證委托給第三人某房地產(chǎn)公司辦理。劉在詹違約一個(gè)月后將房屋轉(zhuǎn)讓給案外人，結(jié)合詹違約的過錯(cuò)程度，認(rèn)定詹應(yīng)按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金4848278.4元，有違公平原則。因此，一審法院降低違約金標(biāo)準(zhǔn)是正確的。

　　另一方面，詹作為減少的一方，沒有足夠的證據(jù)證實(shí)劉的實(shí)際損失。在這種情況下，一審法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)上述原則，以不能確定劉某損失的實(shí)際金額為由，公正的確定金額，認(rèn)定違約金額為10萬元，低于適用的定金金額，顯然不足以處罰違約，不公正、不恰當(dāng)，應(yīng)當(dāng)予以糾正。鑒于上述情況，二審法院根據(jù)公正誠實(shí)的原則，將詹應(yīng)支付的調(diào)整為百萬元人民幣。

　　綜上，原審判決雖然認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，但實(shí)體處理結(jié)果不當(dāng)，應(yīng)予糾正。

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