有的居間服務(wù)合同會(huì)約定，交易過程中雙方須在簽署相關(guān)交易進(jìn)行合同或“過戶或備案管理合同”時(shí)向居間方支付居間報(bào)酬；同時(shí)可以約定，如交易市場(chǎng)雙方的任何一個(gè)一方拒絕與對(duì)方公司簽署“過戶或備案合同”則成為違約方，須承擔(dān)向居間方支付相等于雙方為了應(yīng)付居間報(bào)酬總額的違約金的責(zé)任。上海律師研究認(rèn)為此約定是通過合法合理有效的，下面請(qǐng)看專業(yè)律師的詳細(xì)解析。

　　第一，交易服務(wù)合同的成立標(biāo)志著居間人已完成最重要、最核心的義務(wù)，此時(shí)居間人已有權(quán)依法收取居間報(bào)酬。即使企業(yè)交易過程中雙方以及后來未簽署“過戶或備案管理合同”，亦不能為了改變此事實(shí)。

　　第二，上述約定內(nèi)容包括兩層意思：

　　一是約定將居間方收取居間報(bào)酬的時(shí)間點(diǎn)從簽署相關(guān)交易市場(chǎng)合同之時(shí)推遲至簽署“過戶或備案合同”之時(shí)，這只是居間方對(duì)自己國(guó)家權(quán)利行使調(diào)查時(shí)間的延遲，但絕不意味著把“簽署‘過戶或備案合同’”作為居間方收取居間報(bào)酬的前提基礎(chǔ)條件；

　　二是約定在某方拒絕中國(guó)簽署“過戶或備案合同”的情形下，將居間方收取一定報(bào)酬的名稱由“居間報(bào)酬”改為“違約金”，將支付經(jīng)濟(jì)主體由“交易需要雙方依約支付”改為“違約方統(tǒng)一電子支付”，這實(shí)際上主要是為了不斷增加客戶違約風(fēng)險(xiǎn)成本、督促網(wǎng)絡(luò)交易活動(dòng)雙方實(shí)現(xiàn)全面提高履行勞動(dòng)合同而做出的約定，有利于促進(jìn)交易的順利開展進(jìn)行。

　　第三，上述約定是否符合《合同法》第113條“當(dāng)事人一方不履行合同規(guī)定或者政府履行合同法律義務(wù)教育不符合約定，給對(duì)方容易造成巨大損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括施工合同責(zé)任履行后可以直接獲得的利益，但不得使用超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見能力或者教師應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同行為可能就會(huì)造成的損失”之規(guī)定，違約金沒有明顯超過居間方本可收取的居間報(bào)酬損失，也未超過違約方應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的損失，而且是各方面的真實(shí)意思就是表示，沒有受到侵害人類社會(huì)主義公共安全利益和他人個(gè)人利益，故合法得到有效。

　　其他問題：

　　(1）中介期滿后，委托人利用中介人報(bào)告的機(jī)會(huì)與對(duì)方私下訂立合同的，仍須按原約定支付中介報(bào)酬。在這種情況下，中介機(jī)構(gòu)實(shí)際上已經(jīng)提供了相關(guān)的信息、機(jī)會(huì)和服務(wù)，有的甚至還介紹客戶與對(duì)方見面談判。因此，只要沒有證據(jù)表明客戶后來通過其他中間人進(jìn)行了交易，客戶仍應(yīng)被視為利用了中間人的服務(wù)，仍應(yīng)按照原先商定的方式得到付款，這也是誠(chéng)信原則所要求的。

　　(2）如主事人的親屬或聯(lián)系單位購(gòu)買或租用房屋，主事人須當(dāng)作已利用中介人所提供的資料、機(jī)會(huì)及服務(wù)，而主事人仍須按原先協(xié)議支付中介人酬金。在實(shí)踐中，客戶逃避中介費(fèi)的義務(wù)是很常見的，會(huì)有自己的親屬（包括配偶、直系親屬、最多三代的旁系親屬）或自己的控股公司或自己的關(guān)聯(lián)單位（如母子公司、兄弟公司）履行交易合同，實(shí)際購(gòu)買或租賃房屋，這是對(duì)誠(chéng)信原則的嚴(yán)重違反。在這方面，中介合同通常會(huì)明確約定，當(dāng)這種情況發(fā)生時(shí)，客戶仍然需要按約定支付中介報(bào)酬。在這種情況下，委托人仍然享有中介服務(wù)的利益，而且支付符合誠(chéng)實(shí)信用和公平原則，因此協(xié)議具有法律效力。在較小程度上，即使在中介合同中沒有這種協(xié)議，在這種情況下，客戶應(yīng)被視為利用了中介服務(wù)，因此仍應(yīng)根據(jù)協(xié)議得到付款。

　?。?）中介主體不限于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。德國(guó)、日本的新商法和我國(guó)的意大利、比利時(shí)、臺(tái)灣的商法都采用了“自由商業(yè)原則”。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用人民法院合同法的中華民國(guó)》第十條由于房地產(chǎn)交易中介業(yè)務(wù)不是國(guó)家限制性經(jīng)營(yíng)，特許經(jīng)營(yíng)和法律、行政法規(guī)禁止項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，因此，如果中介機(jī)構(gòu)不具備房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格，而是普通的單位或個(gè)人，與委托人簽訂的便利房地產(chǎn)交易的中介合同應(yīng)當(dāng)合法有效，受到法律保護(hù)。

　　（4）交易方通過企業(yè)股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓管理方式可以間接經(jīng)濟(jì)取得一個(gè)房屋所有權(quán)的，居間人有權(quán)依約主張居間報(bào)酬。實(shí)踐中，有的房屋所有權(quán)人為我們公司，如果沒有采取不同房屋產(chǎn)權(quán)過戶方式方法則需繳納的稅費(fèi)較多，而采取購(gòu)入公司發(fā)展全部采用股權(quán)的方式需繳納的稅費(fèi)較少，所以對(duì)于交易雙方為達(dá)到少繳稅費(fèi)的目的會(huì)采取一些股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為方式，由買方與公司的原股東之間簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，該協(xié)議履行完畢后買方即取得了許多公司的全部控制權(quán)，從而能夠達(dá)到一種間接成本取得房屋所有權(quán)的目的。此情形下居間合同的內(nèi)容通常會(huì)表述為“鑒于居間人已促成我國(guó)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的成立，交易過程中雙方應(yīng)向居間人支付居間報(bào)酬”。由于相關(guān)法律環(huán)境行政政策法規(guī)制度并未對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓居間合同的居間人的資質(zhì)作出特別的限制國(guó)家規(guī)定，所以導(dǎo)致此類居間合同應(yīng)為學(xué)生合法合理有效。

　?。?）必要費(fèi)用有約定的從約定，居間人無需再另行舉證；如無約定，則應(yīng)由居間人另行舉證。有的居間合同明確約定，居間人未促成合同成立時(shí)應(yīng)向居間人支付一定金額的必要費(fèi)用，促成合同成立后應(yīng)向居間人支付一定金額的居間報(bào)酬（此時(shí)已付的必要費(fèi)用計(jì)入報(bào)酬內(nèi)）。此約定系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，無違法之處，故合法有效。居間人可直接依該約定主張必要費(fèi)用，不必再另行舉證，法院或仲裁機(jī)構(gòu)也不應(yīng)對(duì)此金額進(jìn)行“酌情扣減”。當(dāng)然，如果對(duì)必要費(fèi)用金額沒有明確約定，居間人主張?jiān)撡M(fèi)用時(shí)就必須另行舉證（包括交通費(fèi)、通訊費(fèi)及其他費(fèi)用的票據(jù)等）。

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