哪種方式操作更方便？長寧房產(chǎn)律師解答

　　1、房產(chǎn)買賣

　　受近期契稅政策的調(diào)整，相比房產(chǎn)贈(zèng)與和房產(chǎn)繼承，把房子賣給子女確實(shí)是能省下不少錢來。一是贈(zèng)與的費(fèi)用過高，二是房產(chǎn)繼承的流程也比較復(fù)雜，選擇賣給子女的方式還是比較不錯(cuò)的,比較省錢。

　　但由于受房屋面積，居住年限，首套、二套、多套等的限制。如果在將房子賣給子女的過程中，需要按照最高的標(biāo)準(zhǔn)來繳納個(gè)人所得稅、營業(yè)稅和契稅，則買賣過程產(chǎn)生的費(fèi)用，可能就會(huì)比房產(chǎn)繼承高出不少了。在把房子給子女時(shí)，可以優(yōu)先考慮的就是賣給子女或者繼承過戶給子女。

　　假設(shè)案例中的該房屋為三套房，契稅按照3%來征收，比1%的契稅則多出6萬，總稅費(fèi)即93835元；因不滿足家庭唯一住宅的條件，加收交易總額的1%的個(gè)稅（即3萬），則在93835元基礎(chǔ)上再加3萬。

　　2、房產(chǎn)贈(zèng)與

　　張大媽贈(zèng)送給兒子的房子，由于滿足相關(guān)的條件，20%的個(gè)人所得稅是不用繳納的。但如果張大媽的兒子后來又出售該房子，則需要征收20%的個(gè)稅。

　　關(guān)于公證，現(xiàn)在很多的城市在辦理免營業(yè)稅手續(xù)時(shí)不再要求辦理公證。但如果贈(zèng)與合同沒有經(jīng)過公證,在房產(chǎn)沒有過戶交付之前,贈(zèng)與人可以行使任意撤銷權(quán),而經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同,贈(zèng)與人就不能行使這一權(quán)力,要撤銷必須符合法定條件。

　　3、房產(chǎn)繼承

　　與房產(chǎn)贈(zèng)與相比，房產(chǎn)繼承沒有營業(yè)稅、個(gè)稅和契稅，只需要辦理公證。但與贈(zèng)與相比,房產(chǎn)繼承的業(yè)務(wù)相對(duì)復(fù)雜，還存在一些問題。

　?、俎k理房產(chǎn)繼承沒有時(shí)間限制，從房屋所有權(quán)人死亡之日起，何時(shí)申辦都可以。

　?、跁r(shí)間越久，辦事的時(shí)候手續(xù)可能越麻煩，而且費(fèi)用可能會(huì)增加。例如，繼承人在遺產(chǎn)分割之前死亡，對(duì)于他應(yīng)當(dāng)繼承的份額，他的繼承人有權(quán)繼承。

　　③多個(gè)子女共同繼承，需要所有繼承人到公證處申辦繼承公證，如果有人拖延，公證處就不能出具公證書。沒有公證書，就不能在非訴訟的情況下辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)。

　　④盡量協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可以考慮通過訴訟的方式由法院依法判決遺產(chǎn)的歸屬。但此辦法影響親情，費(fèi)用也很高，應(yīng)慎重考慮。

　　房產(chǎn)繼承中最常見的糾紛就是由于很多人沒有事先立遺囑，導(dǎo)致房屋的產(chǎn)權(quán)分割上存在很多的問題，不少人為了房子，鬧上法庭。
 

       此外，還有很多人選擇把房產(chǎn)直接寫孩子的名字。但是，結(jié)果未必好

　?、俸⒆营?dú)立買房時(shí)可能多付首付

　　如果孩子和父母沒有共有房產(chǎn)，即父母房產(chǎn)證上沒有孩子的名字，那么孩子成年后購買首套房時(shí)，按照政策首付三成，并可享受首套優(yōu)惠房貸利率。如果孩子在限購政策出臺(tái)前、在未成年時(shí)和父母共有房產(chǎn)不超過2套，根據(jù)政策，成年后可獨(dú)立購買1套住房。有些銀行規(guī)定，這套房貸款利率可以享受首套房優(yōu)惠，但首付卻可能要按照二套房標(biāo)準(zhǔn)，付七成。

　?、谫I第二套房時(shí)可能交房產(chǎn)稅

　　比如孩子在未成年時(shí)和父母共有2套房產(chǎn)，每套面積在90平方米，如果房產(chǎn)份額事先不做約定的話，默認(rèn)每人三分之一份額，即孩子名下已經(jīng)有60平方米房產(chǎn)。

　　成年后孩子以自己名義購買首套房建筑面積100平方米，按照政策，首套房無論面積多大，都不計(jì)征房產(chǎn)稅。及至孩子婚后想購買家庭第二套房，假設(shè)建筑面積是120平方米，則孩子名下的房產(chǎn)總建筑面積達(dá)280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積，還有100平方米需要征收房產(chǎn)稅，其中60平方米就是未成年時(shí)父母出于愛心在房產(chǎn)證上添加孩子名字的結(jié)果。

　?、叟渑加袡?quán)繼承婚前財(cái)產(chǎn)

　　如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人，有權(quán)繼承逝者的所有財(cái)產(chǎn)，包括婚前財(cái)產(chǎn)。

　　有沒有化解之招？長寧房產(chǎn)律師支招，一是可以作公證，約定子女未成年時(shí)和父母共有的房產(chǎn)，在父母生前，權(quán)益屬于父母所有。二是直接到房產(chǎn)交易中心做房產(chǎn)份額變更，減少子女名下的房產(chǎn)份額，最少可變更為1%。