現(xiàn)在我們買的房子大多是屬于商品房，商品房受到法律的保護(hù)，同時(shí)將來出售也會(huì)容易一點(diǎn)。在買賣商品房的時(shí)候，必須要簽訂相關(guān)的合同，合同是為了保障購房者的利益。但是，還是會(huì)遇到商品房買賣合同的糾紛。下面就跟隨上海房產(chǎn)律師來看一個(gè)糾紛案例，希望對(duì)你有所幫助。

　　一、基本案情

　　李和開發(fā)商簽訂了《商品房銷售合同》 ，就購買新商品房達(dá)成了一套協(xié)議。其中商定： 李先付20萬首付，其余55萬住房貸款由銀行提供，李應(yīng)在2月底前完成貸款手續(xù)，支付所有銀行貸款。如果銀行逾期貸款，李應(yīng)在5天內(nèi)支付全部余額55萬元，否則開發(fā)商有權(quán)終止合同。此后，李一直未獲批準(zhǔn)申請(qǐng)銀行貸款至4月份放貸前，4月18日一個(gè)開發(fā)商賬戶收到55萬元，其票據(jù)要求李購買住房。開發(fā)商并不反對(duì)逾期貸款。后開發(fā)商于5月15日向李發(fā)出了住房通知。李也曾到一個(gè)房間檢查，但由于房屋質(zhì)量的缺陷而拒絕接受住房，并滋生了暴民麻煩。經(jīng)過某市質(zhì)檢站檢查，李買下了房屋的質(zhì)量缺陷，對(duì)于因部分防水墻滲漏而造成的非施工，可以采取地面防水措施進(jìn)行補(bǔ)救。但是李老師仍然拒絕接受這個(gè)房間。隨后在8月份，開發(fā)商向李發(fā)出延期付款通知，要求終止合同，遭到李的拒絕。

　　二、案件分析

　　這起商品房買賣糾紛案件存在幾個(gè)問題：

　　（1）合同解除權(quán)的約定時(shí)間是否可以構(gòu)成一個(gè)格式條款？

　　所謂格式條款，《合同法》第三十九條第二款將其詮釋為“格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款?！爆F(xiàn)今房地產(chǎn)市場，尤其在房地產(chǎn)二級(jí)市場中，開發(fā)商在對(duì)增量房進(jìn)行銷售時(shí)多采用固定格式的合同文本，誠然建設(shè)部等部門曾發(fā)布統(tǒng)一的商品房銷售文本，但是這并未阻止開發(fā)商以合同附加協(xié)議形式與買受人簽訂各種提前擬制的協(xié)議。這些格式文本倘若含加重買受人責(zé)任之情形，且未盡合理提醒義務(wù)，應(yīng)符合格式條款之內(nèi)涵。然而在實(shí)務(wù)中，買受人多因房屋、金融及法律知識(shí)欠缺，難以對(duì)格式條款之中約定的風(fēng)險(xiǎn)性加以甄別，且開發(fā)商多不會(huì)對(duì)這些格式條款予以特別提示買受人。從而在買受人違背其中約定時(shí)便受到了條款之約束，進(jìn)而遭到了利益之損害。此例中，開發(fā)商約定如因銀行逾期放款，須買受人五日內(nèi)支付全部余款，實(shí)則加重了買受人之責(zé)任。一則房屋價(jià)值巨大，一般家庭難以全款支付，若銀行貸款逾期放款，五日支付余款無異于全款支付，對(duì)買受人將造成巨大經(jīng)濟(jì)壓力；二則金融政策瞬息萬變，銀行信貸并非買受人所能控制，在買受人已經(jīng)對(duì)前期貸款手續(xù)予以配合的情形下，銀行逾期責(zé)任并不可歸責(zé)于買受人，開發(fā)商就此約定無異于轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)于買受人，對(duì)于買受人無異于厝火積薪，在房價(jià)上漲之背景下，若合同解除則意味著其若再擇他處購房將要付出更大的時(shí)間和財(cái)產(chǎn)成本。另外，開發(fā)商基于賣方市場中的強(qiáng)勢地位，此條款之約定明顯并非協(xié)商所成，故而開發(fā)商所約定條款實(shí)則有格式條款之嫌，其解除權(quán)亦應(yīng)無效。

　　(2）繼續(xù)履行是否應(yīng)視為放棄解除協(xié)議的權(quán)利？

　　暫且不論開發(fā)商甲與李某的此項(xiàng)約定是否構(gòu)成格式條款，權(quán)且視其為生效條款，那么在銀行逾期放款，合同解除權(quán)明顯已成就之情形下，開發(fā)商甲卻未表示異議，并于一月之后向李某發(fā)出了交房通知書。此情形下實(shí)際為開發(fā)商甲對(duì)李某合同義務(wù)的繼續(xù)履行。《合同法》九十三條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。”此為約定借出去的法律依據(jù)，而《合同法》第九十五條同樣規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅?！焙贤须p方并未約定解除權(quán)行使的期限，同樣作為買受人的李某亦未就開發(fā)商甲行使解除權(quán)進(jìn)行催告，那么開發(fā)商甲的解除權(quán)是否消滅呢？筆者認(rèn)為，解除權(quán)其性質(zhì)為形成權(quán)，可參照同為形成的撤銷權(quán)之規(guī)定，《合同法》第五十五條第二項(xiàng)規(guī)定了撤銷權(quán)消滅的情形之一：“具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權(quán)?！贝税钢校阢y行逾期放貸之后，開發(fā)商雖未明確表示解除合同，但卻向李某發(fā)放交房通知書，實(shí)則以實(shí)際行為繼續(xù)履行其合同義務(wù)，而此行為應(yīng)視為開發(fā)商甲對(duì)其約定合同解除權(quán)的放棄。同樣倘若任由此解除權(quán)持續(xù)存續(xù)，則有違公平原則和權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，會(huì)使得開發(fā)商權(quán)利肆意擴(kuò)大延伸，影響買受人權(quán)益。約定解除權(quán)自條件成就即具備行使的可能，權(quán)利人以其單方意思表示便可使得法律關(guān)系發(fā)生變化。然而權(quán)利的行使并非毫無限制，其超出一定除斥期間或由當(dāng)事人明確或以行為放棄的，其解除權(quán)自應(yīng)消滅。

　　(3）房屋質(zhì)量缺陷是拒絕收房的理由嗎？

　　買受人在實(shí)踐中我們往往企業(yè)存在這樣一種誤區(qū)，認(rèn)為自己購買的商品房倘若學(xué)生存在信息質(zhì)量管理問題進(jìn)行自然環(huán)境可以拒絕收房，并拒交物業(yè)費(fèi)及其知識(shí)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移所需稅費(fèi)，實(shí)則盲目拒絕收房亦存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?！蹲罡呷嗣駥?duì)于法院關(guān)于審理商品房合同糾紛案件適用法律制度若干重大問題的解釋》第十二條規(guī)定：“因房屋建筑主體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋市場主體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除勞動(dòng)合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！鄙唐贩抠|(zhì)量安全問題可細(xì)分為主體質(zhì)量分析問題及質(zhì)量瑕疵，本案之中，李某所購房屋雖存在教學(xué)質(zhì)量主要問題，卻已經(jīng)質(zhì)檢站查驗(yàn)為質(zhì)量瑕疵問題，并不重要影響人們居住，故而李某并不能以房屋之間存在生活質(zhì)量瑕疵而拒絕收房，房屋質(zhì)量瑕疵亦非買受人拒絕收房之理由。

　?。?）買方不正當(dāng)?shù)鼐芙^接受房屋的風(fēng)險(xiǎn)

　　本案中，因房屋不存在主要質(zhì)量問題，李以房屋存在質(zhì)量缺陷為由拒絕收房，并聚眾鬧事。他的商品房買賣合同除了有擾亂公共秩序的風(fēng)險(xiǎn)和可能被治安管理處罰的風(fēng)險(xiǎn)外，還存在以下風(fēng)險(xiǎn)：

　　首先，盡管拒絕接受住房，住房仍被視為交付。由于李拒絕與房委會(huì)合作，存在不正當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的情況，發(fā)展商無需承擔(dān)賣方遲交違約的責(zé)任。相反，房屋交割的風(fēng)險(xiǎn)被轉(zhuǎn)移了。李不僅要承擔(dān)交房后的風(fēng)險(xiǎn)，還要承擔(dān)交房時(shí)的物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。

　　其次，如果買受人堅(jiān)持拒絕收房，同時(shí)又不同意解除合同，開發(fā)商可以以實(shí)際不履行為由請(qǐng)求人民法院解除合同，并要求買受人承擔(dān)一定的違約責(zé)任。因?yàn)橘I受人先拒絕收房，又沒有法定或者約定的拒絕收房，此時(shí)，買受人要求出賣人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，是沒有法律支持的。可能導(dǎo)致最終解除合同，失去房款利息和逾期房價(jià)升值的潛在收益。

　　綜上所述，在商品房買賣合同管理糾紛問題之中，開發(fā)商企業(yè)對(duì)于我們約定解除之行使一則應(yīng)更加注重學(xué)生約定條款之效力，防止約定條款陷入格式條款泥沼而無效；二則應(yīng)注意自己行使解除之合理利用時(shí)機(jī)，不能使解除權(quán)任意行使。同時(shí)中國作為買受人一方應(yīng)準(zhǔn)確及時(shí)把握可解除勞動(dòng)合同之情形，以其平衡雙方之間關(guān)系，拒絕收房理性為之，方能通過合理有效維護(hù)其權(quán)益。

　　法律是維護(hù)我們自身權(quán)益的有力工具，在我們遇到困難的時(shí)候，法律能夠?yàn)槲覀兟男泻戏?quán)益提供保障。如果您遇到相關(guān)問題，歡迎咨詢上海房產(chǎn)律師，我們會(huì)為你做出專業(yè)的解答。