李是一個(gè)村民，向村委會(huì)申請(qǐng)房屋用地，并得到了建筑物的批準(zhǔn)。李與鎮(zhèn)上居民王某簽訂了合同，由王某在家中自建房屋基地，由王某向李支付使用家中基地的費(fèi)用。由于舊村改造，房屋被拆除并安置了一套補(bǔ)償安置房。李起訴法院，確認(rèn)合同無效，并要求王某拆遷后歸還安置房。李老師的要求能成立嗎？上海房產(chǎn)糾紛律師為您講解一下有關(guān)的情況。

　　中國禁止城市居民在農(nóng)村購買宅基地。李與王簽訂的協(xié)議無效，因其違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，宅基地使用權(quán)仍歸村民李所有。根據(jù)“房地不分離”原則，房屋和宅基地的使用權(quán)只能歸一個(gè)主體所有，故李是宅基地的所有權(quán)人，也是房屋的所有權(quán)人。法院判決李某可以獲得拆遷安置房，而王某只是房屋的出資人，不是房屋的所有權(quán)人，無權(quán)獲得拆遷補(bǔ)償利益。

　　《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定，農(nóng)村村民只能擁有一處宅基地，宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

　　《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村集體建設(shè)用地法律政策的通知》規(guī)定，農(nóng)村宅基地只能劃撥給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。

　　根據(jù)《人民中華民國土地管理法》、《人民中華民國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)，農(nóng)村住房存在“六禁”:

　　一、不允許任意多層建筑。新建或改建的房屋應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)并取得《農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》 ，可以按當(dāng)?shù)匾?guī)定的層數(shù)建造，一般不允許建造超過三層的房屋。在農(nóng)村地區(qū)，三層以上房屋的建設(shè)或改造，需要專業(yè)的施工隊(duì)伍建設(shè)，也需要向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府提交相關(guān)申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后才能開工。

　　二、不準(zhǔn)超面積達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建造。農(nóng)村建房實(shí)行“一戶一宅”原則，各地農(nóng)房宅基地占地面積我們一般由地方政府土地資源管理法律法規(guī)發(fā)展作出明確規(guī)定。非法的“一戶多宅”應(yīng)按照《土地管理法》的規(guī)定可以予以拆除，但若通過自己合法繼承等方式能夠獲得的宅基地，是被允許的。

　　三、不準(zhǔn)隨意裝修。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，在農(nóng)村改造舊房、危房，需要取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，需要向村委會(huì)提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)取得后方可開工建設(shè)。未取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證裝修房屋，違反了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，有被拆除的危險(xiǎn)。

　　四、不允許在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)建造。土地管理法第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民建造的住宅樓，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃和村級(jí)規(guī)劃，不得占用永久性基本農(nóng)田，試用原宅基地和村級(jí)自由用地。

　　城鄉(xiāng)規(guī)劃法第四十一條規(guī)定，在鄉(xiāng)村規(guī)劃地區(qū)不得占用農(nóng)用地建設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)和農(nóng)村村民住宅，確有必要占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)按照土地管理法的有關(guān)規(guī)定辦理農(nóng)用地流轉(zhuǎn)審批手續(xù)。其后，由市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門頒發(fā)農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃許可中華民國。

　　五、不準(zhǔn)擅自改變用途。設(shè)立宅基地的目的是為了保證農(nóng)村村民的生活需要，不允許“掛羊頭賣狗肉”，比如在宅基地上建大型工廠或者建房出售。

　　六、未經(jīng)批準(zhǔn)不得建筑。建房前應(yīng)申請(qǐng)宅基地使用許可，取得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的《農(nóng)村宅基地使用許可證》 ，取得《農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。涉及林業(yè)、水利等部門的，也應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)。

　　在他的早年，由于他的學(xué)業(yè)和工作，王搬出了農(nóng)村，并獲得了城市戶口。王的父母有農(nóng)村戶口，在村里有一處宅基地和一所房子。多年以后，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，王先生和父母一起投資在家里的舊房子里進(jìn)行了一些修繕。如果王的父母死了，王能繼承家鄉(xiāng)的土地使用權(quán)嗎？

　　本案中，王某宅基地上發(fā)展仍有一些房屋，故其可根據(jù)需要相關(guān)國家法律制度規(guī)定進(jìn)行繼承該房屋的所有權(quán)和宅基地使用權(quán)，但如果宅基地上的房屋滅失，王某就不能單獨(dú)就宅基地問題予以我們繼承。

　　特別是一旦宅基地上的原有房屋被拆除或倒塌，支撐該房屋的宅基地將不能繼續(xù)使用，而由集體經(jīng)濟(jì)組織收回處置，繼承人也將失去宅基地有關(guān)權(quán)利的繼承權(quán)。如果遇到房屋拆遷，房屋基地拆遷補(bǔ)償分為兩種，一種是地面上的房屋補(bǔ)償，房屋作為父母的遺產(chǎn)，無論子女的戶口在哪里，都有繼承權(quán);另一種是使用宅基地補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，因?yàn)檎夭皇沁z產(chǎn)的一部分，不能繼承。

　　《中華人民共和國民法典》第三百六十二條明確規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體企業(yè)所有的土地可以享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法通過利用該土地建造住宅發(fā)展及其附屬設(shè)備設(shè)施。第三百六十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用我國土地成本管理的法律和國家經(jīng)濟(jì)有關(guān)部門規(guī)定。

　　人民中華民國土地管理法第二條規(guī)定，人民中華民國實(shí)行社會(huì)主義土地公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣、非法轉(zhuǎn)讓其他形式的土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。第十一條農(nóng)民集體所有的土地歸農(nóng)民所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村委會(huì)經(jīng)營管理。

　　上海房產(chǎn)糾紛律師提醒大家，城市戶籍子女繼承宅基地使用權(quán)的前提是“地上有房”。根據(jù)我國的土地管理制度，農(nóng)村宅基地不能單獨(dú)繼承。雖然宅基地不能單獨(dú)繼承，但地上房屋可以根據(jù)繼承法和財(cái)產(chǎn)權(quán)法的有關(guān)規(guī)定合法繼承。