張某與開(kāi)發(fā)商簽訂了一份購(gòu)房合同，約定購(gòu)買(mǎi)一套位于上海某小區(qū)的房屋，并支付一定的購(gòu)房款。然而，在支付完首付后，張某因?yàn)閭€(gè)人原因變卦了，要求解除合同并要求返還已支付的購(gòu)房款。開(kāi)發(fā)商不同意，認(rèn)為張某已經(jīng)簽訂了合同并支付了購(gòu)房款，應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)。張某和開(kāi)發(fā)商的爭(zhēng)議引發(fā)了一系列法律問(wèn)題。上海房產(chǎn)律師就來(lái)為您講講有關(guān)的情況是怎樣的。

　　一、合同法規(guī)定的解除合同條件

　　合同法第五十一條規(guī)定：“當(dāng)事人一方違反合同，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。當(dāng)事人一方不履行合同，或者履行合同的方式、期限等內(nèi)容不符合約定的，視為違約?！?

　　根據(jù)合同法的規(guī)定，當(dāng)事人一方違反合同，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。而當(dāng)事人一方不履行合同，或者履行合同的方式、期限等內(nèi)容不符合約定的，就視為違約。因此，在本案中，張某如果想要解除合同，必須具備法律上規(guī)定的解除合同的條件。

　　二、關(guān)于違約金的約定

　　在合同中，雙方可以對(duì)違約行為約定違約金。根據(jù)合同法第九十一條的規(guī)定：“當(dāng)事人可以就合同履行的方式、期限、質(zhì)量、價(jià)格、違約責(zé)任等事項(xiàng)約定條款。當(dāng)事人的約定不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不得損害社會(huì)公共利益，不得違背公序良俗?！?

　　因此，雙方在合同中可以約定違約金的數(shù)額，以此作為違約方履行義務(wù)的一種保證。當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意相關(guān)約定的合法性和有效性。

　　三、上海市房屋買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)規(guī)定

　　《上海市房屋買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》中規(guī)定：“甲方在房屋交付時(shí)，應(yīng)向乙方交付已驗(yàn)收合格的房屋，乙方應(yīng)當(dāng)接受并支付房款?！?

　　因此，根據(jù)上海市的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在房屋交付時(shí)，必須向購(gòu)房者交付已驗(yàn)收合格的房屋，并且購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)接受并支付房款。

　　四、法院判決案例分析

　　在類(lèi)似的案例中，一般情況下，如果購(gòu)房者在合同簽訂后反悔，導(dǎo)致無(wú)法按照合同約定履行義務(wù)，開(kāi)發(fā)商可以要求購(gòu)房者按照合同約定履行義務(wù)，并且要求購(gòu)房者承擔(dān)相應(yīng)的違約金。但是，在某些特殊情況下，購(gòu)房者有權(quán)利要求解除合同，比如：

　?。?）開(kāi)發(fā)商未能在約定的時(shí)間內(nèi)交付房屋。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第53條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！比绻_(kāi)發(fā)商未能在約定的時(shí)間內(nèi)交付房屋，就構(gòu)成了違約行為，購(gòu)房者有權(quán)解除合同并要求返還已支付的購(gòu)房款。

　　例如，2018年，上海市閔行區(qū)法院審理了一起開(kāi)發(fā)商未能按期交付房屋導(dǎo)致購(gòu)房者解除合同的案件。該案中，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，約定開(kāi)發(fā)商在2016年12月31日之前交付房屋。然而，開(kāi)發(fā)商未能在約定時(shí)間內(nèi)交付房屋，購(gòu)房者因此要求解除合同并要求返還已支付的購(gòu)房款。最終，法院判決支持購(gòu)房者的請(qǐng)求，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商未能按期交付房屋，構(gòu)成違約行為，購(gòu)房者有權(quán)解除合同并要求返還已支付的購(gòu)房款。

　?。?）開(kāi)發(fā)商提供的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題。

　　如果開(kāi)發(fā)商提供的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法按照合同約定使用房屋，購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同并要求返還已支付的購(gòu)房款。

　　例如，2019年，上海市楊浦區(qū)法院審理了一起開(kāi)發(fā)商提供的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致購(gòu)房者解除合同的案件。該案中，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，約定購(gòu)買(mǎi)位于上海市楊浦區(qū)的一套房屋。然而，在購(gòu)房者驗(yàn)收房屋后，發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，影響使用。

　　購(gòu)房者因此要求解除合同并要求返還已支付的購(gòu)房款。最終，法院判決支持購(gòu)房者的請(qǐng)求，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商提供的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法按照合同約定使用房屋，購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同并要求返還已支付的購(gòu)房款。

　　（3）開(kāi)發(fā)商未能履行相應(yīng)的承諾或保證。

　　如果開(kāi)發(fā)商未能履行相應(yīng)的承諾或保證，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法按照合同約定履行義務(wù)，購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同并要求返還已支付的購(gòu)房款。

　　例如，2016年，上海市徐匯區(qū)法院審理了一起開(kāi)發(fā)商未能履行相應(yīng)的承諾導(dǎo)致購(gòu)房者解除合同的案件。該案中，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，約定購(gòu)買(mǎi)位于上海市徐匯區(qū)的一套房屋。在簽訂合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商承諾為購(gòu)房者辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，并且房屋質(zhì)量符合規(guī)定。然而，在購(gòu)房者驗(yàn)收房屋后，發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，并且開(kāi)發(fā)商未能按照承諾辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。

　　購(gòu)房者因此要求解除合同并要求返還已支付的購(gòu)房款。最終，法院判決支持購(gòu)房者的請(qǐng)求，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商未能履行相應(yīng)的承諾導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法按照合同約定履行義務(wù)，購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同并要求返還已支付的購(gòu)房款。

　　綜上所述，上海房產(chǎn)律師提醒大家，購(gòu)房者在簽訂合同后反悔，導(dǎo)致無(wú)法按照合同約定履行義務(wù)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)要求購(gòu)房者承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但是，在某些特殊情況下，購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同，并要求返還已支付的購(gòu)房款。購(gòu)房者要根據(jù)具體情況，了解自己的權(quán)利和義務(wù)，避免因?yàn)槿狈Ψ芍R(shí)而損失自己的利益。