相信很多人都有買小產(chǎn)權(quán)房的想法。這種房子能買嗎？風(fēng)險(xiǎn)是什么？今天楊浦房產(chǎn)律師一次給大家講清楚！
 

　　一、小產(chǎn)權(quán)房是什么？

　　實(shí)際上小產(chǎn)權(quán)房是違法建筑。但農(nóng)村地區(qū)經(jīng)常發(fā)生銷售宅基地房。合法嗎？

　　這類房屋只能轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，不可買賣

　　同時(shí)，轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)滿足以下四點(diǎn)：

　　一是經(jīng)村民委員會(huì)和鄉(xiāng)級(jí)政府批準(zhǔn)；

　　二是轉(zhuǎn)讓人和受讓人是村民；

　　三是受讓人無(wú)宅基地，符合宅基地申請(qǐng)條件；

　　四是宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，必須與房屋一起轉(zhuǎn)讓。此外，轉(zhuǎn)讓人的戶籍應(yīng)當(dāng)遷出村莊或者屬于一戶多房。如果是一戶一房，必須明確表示不再申請(qǐng)宅基地，并有證據(jù)表明其現(xiàn)有的住房保障，如與其他近親居住。
 

　　二、買房時(shí)，如何區(qū)分正規(guī)商品房和小產(chǎn)權(quán)房

　　買房主要取決于賣方是否有五證，即：國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證、建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)許可證、商品房銷售許可證。

　　有五證的是正規(guī)商品房，沒(méi)有五證或缺少五證的是小產(chǎn)權(quán)房。

　　買房要小心！楊浦房產(chǎn)律師提醒大家，必須通過(guò)合法渠道購(gòu)買房地產(chǎn)，暫時(shí)不要為了方便或省錢，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。

 

　　三、買小產(chǎn)權(quán)房有風(fēng)險(xiǎn)！

　　很多人因?yàn)閮r(jià)格便宜，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，但你知道嗎購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有很多風(fēng)險(xiǎn)！

　　01 不能辦理房產(chǎn)證。

　　1、雙方簽訂的購(gòu)房合同不屬于法律認(rèn)可的正式購(gòu)房合同，不能在房管局備案；

　　2、開(kāi)發(fā)商未繳納土地出讓金等費(fèi)用，無(wú)國(guó)家頒發(fā)的土地使用證、預(yù)售許可證，買受人無(wú)法取得房產(chǎn)證；

　　3、即使有證書(shū)，也不是真正意義上的房地產(chǎn)證書(shū)。有的是鎮(zhèn)政府或村委會(huì)出具的證書(shū)，有的是綠色房地產(chǎn)權(quán)共享（使用）證書(shū)，享有完全不同的權(quán)利。

　　02 很難規(guī)避一房多賣的風(fēng)險(xiǎn)。

　　由于小產(chǎn)權(quán)房不能登記房地產(chǎn)，買方很難確認(rèn)賣方是否秘密再次出售房屋。

　　03 很難保證監(jiān)管質(zhì)量。

　　大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房存在嚴(yán)重的安全隱患，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)的情況屢見(jiàn)不鮮。

　　04 銀行貸款不能在買房時(shí)進(jìn)行。

　　房地產(chǎn)抵押以登記為生效要求，小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法抵押登記，銀行自然無(wú)法設(shè)立抵押。

　　05 套現(xiàn)難，轉(zhuǎn)讓難。

　　小產(chǎn)權(quán)房不能辦理變更登記，這意味著房屋的所有或賣方。

　　06 小產(chǎn)權(quán)房難以分割。

　　因?yàn)橘I方對(duì)小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有所有權(quán)，法院很可能不處理小產(chǎn)權(quán)房，無(wú)論是離婚還是繼承。

　　07 可免費(fèi)征用或征用。

　　未經(jīng)土地行政管理部門批準(zhǔn)使用集體所有土地的，涉嫌非法使用土地；無(wú)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證的，涉嫌非法建設(shè)。

　　08 隨時(shí)面臨業(yè)主違約風(fēng)險(xiǎn)

　　面對(duì)拆遷或地段價(jià)格暴漲，賣方很可能以簽訂的合同無(wú)效為由違約。
 

　　四、已經(jīng)買了小產(chǎn)權(quán)房，合同有效嗎？

　　根據(jù)現(xiàn)行法律這兩種情況有效，三種情況無(wú)效。

　　有效情形：

　　一是集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房；

　　二是將房屋出售給鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，經(jīng)有關(guān)組織部門批準(zhǔn)。

　　無(wú)效情形：

　　一是集體與集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房；

　　二是集體組織成員與城鎮(zhèn)居民買賣小產(chǎn)權(quán)房；

　　三是小產(chǎn)權(quán)房未辦理抵押登記。