名下買房有各種各樣的原因和形式。限購政策的實(shí)施使得名下買房事件頻發(fā)，導(dǎo)致相關(guān)司法實(shí)踐混亂，難以及時(shí)有效的認(rèn)定和規(guī)范。完善名下買房的裁判規(guī)則尤為重要。下面上海房產(chǎn)糾紛律師總結(jié)提煉實(shí)名購房的司法判決規(guī)則。

　　實(shí)踐點(diǎn)一：以借款名義買房的約定具有一般合同約束力，應(yīng)認(rèn)定為有效合同。

　　案件：譚某興與雷某志、深圳市京達(dá)旅業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司進(jìn)行房屋確權(quán)糾紛案

　　民事裁決（2011年）民事申請(qǐng)書第261號(hào)

　　最高人民法院認(rèn)為：

　　關(guān)于第一個(gè)問題。根據(jù)本案一、二審及本院再審審查認(rèn)定的事實(shí)，雖然再審申請(qǐng)人譚于2000年8月30日與公司簽訂了《深圳市房產(chǎn)買賣合同》，且爭議房產(chǎn)經(jīng)相關(guān)房產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)登記在譚名下，但公司于1999年6月1日與公司簽訂的《購買公寓樓協(xié)議》中所購買的房產(chǎn)涵蓋了本案爭議房產(chǎn)。再審申請(qǐng)人譚某興還于2000年8月17日與廣智公司簽訂協(xié)議，明確約定：“廣智公司以譚某興名義購買的涉案房產(chǎn)首付款、按揭款由廣智公司支付，房屋產(chǎn)權(quán)歸廣智公司所有”。以乙方（譚某興）名義購買的房屋產(chǎn)權(quán)歸公司所有，乙方不得以任何理由向甲方（公司）或海索要。此外，本案有充分證據(jù)證明，爭議房產(chǎn)的首付款、抵押金等相關(guān)款項(xiàng)實(shí)際上是由再審被申請(qǐng)人雷、景達(dá)旅游或案外人公司支付的。因此，一、二審判決認(rèn)定再審申請(qǐng)人譚名下的爭議財(cái)產(chǎn)登記屬于代為持有的性質(zhì)是有事實(shí)依據(jù)的。再審申請(qǐng)人譚某興雖對(duì)再審被申請(qǐng)人擁有爭議房產(chǎn)的事實(shí)提出異議，但不能否認(rèn)其代為持有的事實(shí)，且其未提供證據(jù)證明本案爭議房產(chǎn)的房款及其他相關(guān)款項(xiàng)系其本人支付，故本案爭議房產(chǎn)不應(yīng)認(rèn)定為再審申請(qǐng)人譚某興所有。

　　實(shí)務(wù)要點(diǎn)二： 由于借款人需要承擔(dān)由法院強(qiáng)制執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)，不能否認(rèn)對(duì)買受人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的訴訟。

　　案由：遼寧中集哈低溫氣體液化設(shè)備有限公司、徐某新、曾某對(duì)外訴案外人執(zhí)行異議案。

　　民事法律判決書（2018）遼民終211號(hào)

　　遼寧省高級(jí)人民法院認(rèn)為：

　　關(guān)于CIMC哈申公司主張的“房地產(chǎn)代理協(xié)議效力是否真實(shí)，目的是規(guī)避限購政策，行為目的和方式不正當(dāng)，應(yīng)受法律譴責(zé)”，首先，限購政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政法規(guī)和管理手段，法律、行政法規(guī)沒有強(qiáng)制規(guī)定，徐某新占用曾某對(duì)外購房資格， 且曾某對(duì)外失去購房資格，不會(huì)導(dǎo)致該區(qū)域限購政策失效，不會(huì)對(duì)公眾造成損害。其次，涉案房屋的房地產(chǎn)代管協(xié)議和商品房買賣合同均形成于CIMC哈深公司與大慶慶燃天然氣有限公司簽訂的借款合同和與曾某對(duì)外簽訂的擔(dān)保合同之前，不存在惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、逃避債務(wù)或損害他人利益的行為。因此，徐某鑫因名下購房需承擔(dān)被法院強(qiáng)制執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)，但不能否認(rèn)其對(duì)涉案房屋的產(chǎn)權(quán)。

　　實(shí)踐要點(diǎn)三： 對(duì)于親屬之間約定的購房貸款協(xié)議、住房賬單、實(shí)際使用或控制住房等客觀條件的確定。

　　任某1、任某2、合同糾紛上訴案。

　　民事執(zhí)行裁定書（2017）京民申4182號(hào)

　　北京市高級(jí)管理人民法院可以認(rèn)為：

　　我院經(jīng)審查認(rèn)為，關(guān)于涉案房屋是否形成任某4與王某名下購房關(guān)系的問題，根據(jù)涉案房屋的來源、拍賣款的支付、房屋相關(guān)證件的持有、房屋的實(shí)際使用情況、任某4與王某的交往情況等，二審法院確實(shí)認(rèn)為以任某4、王某名義購房的可能性很大，認(rèn)定事實(shí)存在，具有一定的事實(shí)依據(jù)。任某1、任某2對(duì)此雖予以反駁，但對(duì)購房款由誰支付、任某4是否實(shí)際入住、購房手續(xù)及王為何持有任何證件等問題均不清楚，且均未提供充分有效的證據(jù)予以佐證。二審法院駁回其訴訟請(qǐng)求并無不妥。此外，本案認(rèn)定任某4與王某之間以買房為名存在關(guān)系，并不否認(rèn)該民事裁定書的法律效力。272-1 (2004).王雖以任某4的名義非法競買涉案房屋，但不一定導(dǎo)致借貸關(guān)系無效。任某1、任某2提供的涉案房屋拖欠物業(yè)費(fèi)的證據(jù)不能推翻其名下購房事實(shí)的成立。

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