農(nóng)村宅基地是農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地，不包括與宅基地相連的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地、農(nóng)戶超出宅基地范圍占用的空閑地等土地。關(guān)于中國農(nóng)村房屋買賣合同管理效力問題，上海房產(chǎn)糾紛律師通過檢索了一些企業(yè)案例，將部分人民法院的裁判觀點(diǎn)分享在此，供各位參考。

　　觀點(diǎn)一： 村民與城市居民簽訂農(nóng)村房屋買賣合同的，合同無效。

　　重慶市高級人民法院

　?。?014）渝高法民提字第00099號

　　國務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)管理、禁止土地炒作的通知》（第39號）第2條第2款規(guī)定： “不得將農(nóng)村住房出售給城鎮(zhèn)居民，不得允許城鎮(zhèn)居民在農(nóng)民集體土地上建造住房，有關(guān)部門不得非法發(fā)放建造購買住房的土地使用證和房產(chǎn)證”;2004年12月24日，國務(wù)院關(guān)于深化從嚴(yán)治理土地管理改革的決定再次強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地”。因此，國家不允許集體經(jīng)濟(jì)組織以外的集體經(jīng)濟(jì)組織將住房用地轉(zhuǎn)讓給城市居民，城市居民購買農(nóng)村住房的銷售合同是無效的。

　　觀點(diǎn)二：與村民簽訂農(nóng)村房屋買賣合同后，只有在買受人與村民只有一處宅基地的情況下，合同才有效。

　　湖北省高級人民法院

　　(2015）民生號01977

　　根據(jù)我國相關(guān)政策和法律，農(nóng)村宅基地出讓和城鎮(zhèn)宅基地出讓有不同的要求和特點(diǎn)。農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓涉及農(nóng)村集體土地使用權(quán)主體的特殊性，因此對農(nóng)村房屋買賣主體有特殊要求，即只能在同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員受讓方只能享有一處宅基地。

　　觀點(diǎn)三： 同一村莊的村民之間買賣農(nóng)村房屋，買方在簽訂合同時(shí)，造成自己的房屋基地多于一個(gè)，買賣合同不一定無效。

　　安岳縣人民法院

　　(2019）川2021民初2562號

　　本院學(xué)生認(rèn)為，從2009年雙方之間訂立合同協(xié)議數(shù)據(jù)來看，李某炳與李某西均為安岳縣白塔寺鄉(xiāng)三橋村村民，李某西系可受讓李某炳房屋的適格主體，雙方通過訂立的書面協(xié)議，系雙方對于當(dāng)事人的真實(shí)存在意思進(jìn)行表示，且不違反相關(guān)法律、行政管理法規(guī)的強(qiáng)制性國家規(guī)定，被告提交的安岳縣人民需要政府組織社員宅基地使用證顯示，該宅基地的戶主系本案被告，協(xié)議以及簽訂合作雙方系親戚朋友關(guān)系，事后，其共有人研究一直未行使撤銷，從交易活動(dòng)習(xí)慣我們可以直接認(rèn)定其賣房行為被共同使用人單位許可。故對被告以未經(jīng)共同人同意的抗辯事由不予社會支持?！吨腥A民族人民民主共和國中國土地資源管理法》第六十二條“農(nóng)村發(fā)展農(nóng)民一戶只能自己擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得使用超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定時(shí)間并非效力禁止性規(guī)定，不能同時(shí)以此為由認(rèn)定原、被告簽訂的協(xié)議無效。

　　觀點(diǎn)四: 農(nóng)村村民之間簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同無效。

　　重慶市南川區(qū)人民法院

　　(2019）豫0119民初第6025號

　　基于“房地產(chǎn)一體化”的原則，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的一項(xiàng)與特定身份有關(guān)的權(quán)利，具有福利和社會保障功能，法律、法規(guī)和國家政策禁止非集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。本案原告和被告不是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，雙方于2015年11月26日簽訂的房屋買賣合同損害了法律、行政法規(guī)和國家政策維護(hù)的社會公共利益，違反《人民中華民國合同法》第五十二條（?。╉?xiàng)的，視為無效。

　　北京市高級人民法院

　　(2018）京民審第4947號

　　經(jīng)審查，法院認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，楊秋福與何秀平簽訂的協(xié)議中轉(zhuǎn)讓的物品包括宅基地及其上的房屋，涉及宅基地轉(zhuǎn)讓的農(nóng)村房屋銷售，一般只能轉(zhuǎn)讓給同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員。盡管在簽訂房屋買賣合同時(shí)，楊的妻子和兒子都是農(nóng)民，但他們并不是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。

　　以上便是小編為大家整理的相關(guān)知識，相信大家通過以上知識都已經(jīng)有了大致的了解，如果您還遇到什么較為復(fù)雜的法律問題，歡迎在線咨詢上海房產(chǎn)糾紛律師。