楊浦房產(chǎn)律師簽訂房屋買賣合同前應當注意的事項

　　1、核對《房屋所有權(quán)證》（以下簡稱“房證”）上的房屋所有權(quán)人姓名與賣方的身份證信息是否一致，核對“房證”與“契稅完稅憑證”記載信息是否相一致。

　　法律風險提示：仔細核對上述信息可以盡量避免無處分權(quán)人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的發(fā)生。

　　2、核實房產(chǎn)證上共有情況是“單獨所有”還是“共同所有”。（注：一些時間比較久的“老房證”上并未記載房屋產(chǎn)權(quán)的共有情況，需要親自核實）

　　法律風險提示：如果在事先未查明房屋“共有情況”就簽訂房屋買賣合同，很可能發(fā)生夫妻一方未經(jīng)對方同意而擅自出售房屋的情況，而這種處分行為由于侵犯了夫妻另一方的財產(chǎn)共有權(quán)，極有可能被認定為房屋買賣合同無效，從而引發(fā)不必要的爭端。

　　律師支招：當該房屋是“共同所有”時，買方一定要調(diào)查清楚該房屋的全體共有權(quán)人是否都同意出售此房屋。

　　3、查明該房屋是否存在按揭貸款尚未還清或者抵押給第三人的情形，是否存在被司法機關(guān)查封等限制過戶的情形。

　　法律風險提示：大家一定要特別注意，若該房屋有部分銀行貸款尚未還清，是無法完成過戶手續(xù)的，只有在償還全部貸款并解除抵押的情況下才能過戶。如果買方在房屋不能過戶的情況下先交付了房款，將面臨著“房屋無法過戶”或者是“一房二賣”的法律風險。也許有的人會說：“房子雖然沒過戶，但是我都搬進去住了好幾年了，這樣應該沒什么問題了吧？”答案是否定的，因為房屋不同于其他一般商品，房屋的所有權(quán)以登記為準。如果該房屋未經(jīng)過戶登記，從法律上講該房屋的所有權(quán)還是別人的，風險之大顯而易見。

　　法律依據(jù)：《物權(quán)法》第九條：不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。

　　律師支招：如何才能避免此類問題的發(fā)生呢？一方面，買賣雙方最好協(xié)商持房產(chǎn)證原件一起到房管局查詢房屋權(quán)屬登記信息（俗稱“查檔”），親自確認該房屋不存在影響房屋過戶的情形，順便還可以確認一下房產(chǎn)證的真?zhèn)巍Ａ硪环矫?，如果無法確認該房屋是否能解貸過戶，不要輕信賣方的承諾而交付房款。（至于房屋解貸的方法，后文有詳細敘述）
 

　　4、確認該房屋是否存在租賃給他人的情形。

　　法律風險提示：很多買方都比較重視房屋過戶、交付等重要問題，而往往忽略一些細節(jié)問題。例如：如果該房屋存在租賃給他人使用的情形，極有可能出現(xiàn)買方買到了房子卻無法入住的局面。原因就在于，我國合同法遵循“買賣不破租賃”原則，簡而言之就是：“房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移后，原承租人仍可繼續(xù)在租賃期限內(nèi)使用該房屋，而買方無權(quán)要求承租人搬出去”。再加上賣方在出售該房屋時，原承租人還享有在同等條件下的“優(yōu)先購買權(quán)”，如果處理不當，極易引發(fā)不必要的糾紛。

　　律師支招：所以買方有必要事先查明該房屋的租賃情況，再決定是否購買，如果打算購買已經(jīng)租賃出去的房子，最好讓房主提供一份該房屋承租人的“聲明”主要內(nèi)容表明：承租人承諾在同等條件下放棄行使“優(yōu)先購買權(quán)”即可。

　　5、買方要睜大雙眼謹防“定金”陷阱，支付大額定金前一定要三思而后行，因為一旦預先支付數(shù)額較大的“定金”非常容易喪失主動權(quán)，從而陷入被賣方和中介牽著鼻子走的尷尬境地。

　　6、買賣合同需要公證嗎？房屋買賣合同是一種民事法律行為，因此只要滿足雙方主體適合、雙方意思表示真實一致以及不違反國家法律法規(guī)及社會公共利益即被認為是有效的。

　　至于是否需要公證，則視具體情況而定。如果房屋由于某些客觀原因不能順利過戶、更名，在買賣雙方都協(xié)商同意的情況下，買方支付房款后需要公證合同。

　　公證是公證機構(gòu)根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請，依照法定程序?qū)γ袷路尚袨?、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性予以證明的活動。那些必須通過公證機構(gòu)公證證明的法律行為，只有公證后方能發(fā)生效力，否則無效。而不需要公證就能生效的法律行為，通過公證過后，具有更強的證據(jù)力，但并不代表著公證賦予了其法律效力。房屋買賣合同便是屬于這種類型。

　　申請辦理房屋買賣合同公證，當事人應當提交申請人的身份證件及復印件；

　　委托代理人代辦的，代理人應提交身份證件和授權(quán)委托書；賣方要提供房屋產(chǎn)權(quán)證書及復印件；出賣共有房屋時，賣方應提交其他共有人同意出賣的書面意見。

　　除此之外，還需要賣方提供房屋買賣合同文本；當事人可以請公證機關(guān)代為草擬。

　　如果是購買單位的私房，買方應當提交房屋管理部門批準買房的批準文件，公證處認為需要提供的其他證明材料，如房屋藍圖、房屋管理部門對房屋的估價報告等。上海房屋買賣合同律師