二手房的買賣應(yīng)當(dāng)注意各種各樣的問題，為維護(hù)交易雙方的利益，二手房交易需要有一定的程序。由雙方訂立買賣合同，據(jù)合同規(guī)定，由買方將資金付與賣方，依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。下面就由上海房產(chǎn)律師為大家整理相應(yīng)的資料，希望對大家有所幫助。

　　一、基本案情

　　2012年11月13日，與李簽訂二手房買賣合同，李將其名下一套房屋出售給，總房款95萬元。陳某已經(jīng)支付了70萬元的購房款。然后李把房子和鑰匙交給，就搬進(jìn)來了?！抖址抠I賣合同》約定，自合同簽訂之日起90日內(nèi)，李應(yīng)協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。并約定違約責(zé)任。如一方違約，守約方有權(quán)要求違約方每日支付總房款萬分之五的違約金。至今，李仍未履行相關(guān)義務(wù)。經(jīng)查，李某以涉案房屋設(shè)立銀行按揭貸款，導(dǎo)致李某未能再辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。故向法院提起訴訟，請求法院判令：李辦理償還房屋貸款、注銷抵押手續(xù)事宜；請李協(xié)助向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，并將房屋權(quán)屬登記在陳名下；李支付逾期房產(chǎn)證違約金（以已付房價款70萬元為基準(zhǔn)，自起訴之日即2013年2月13日起至房屋所有權(quán)登記在陳名下之日止，每日按萬分之五計(jì)算）。在訴訟中，表示，他已經(jīng)收集了所有的錢，可以先為李償還銀行貸款。

　　李某在訴訟中稱，陳某甲是陳某的女兒，也是陳某辦理企業(yè)房屋進(jìn)行買賣交易合同的受托人。陳某甲和李某在2011年11月簽訂了中國一份研究和解合作協(xié)議，雙方可以同意或者解除勞動合同，由李某退還陳某購房款84萬元。因定金協(xié)議、定金收條上簽字制度以及商業(yè)銀行會計(jì)憑證上簽字的是陳某甲。陳某甲代理陳某簽訂了涉訴房屋信息買賣定金協(xié)議，支付了大量房屋定金2萬元，通過提高自己的銀行個人賬戶向李某匯款68萬元。協(xié)議書系陳某甲與李某在李某家客戶簽訂的，簽訂時陳某甲告知李某自己能解決我國房屋市場買賣關(guān)系一事，并出具了承諾書。陳某甲與李某去中介服務(wù)公司業(yè)務(wù)辦理退單聲明我們當(dāng)天，雙方之間約定2013年12月16日去市建委辦理要求撤銷網(wǎng)簽手續(xù)，陳某也在中介目標(biāo)公司。故雙方?jīng)]有簽訂安全協(xié)議書和承諾書時李某有充分說明理由就是相信陳某甲使用具有特殊代理權(quán)，陳某甲構(gòu)成表見代理。因此，李某不同意陳某的訴訟程序請求。

　　法院在2014年3月裁定，陳的所有指控均被駁回。

　　一審結(jié)束后，陳某提出上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。

　　二、律師分析

　　通過進(jìn)行分析，總結(jié)出本案的焦點(diǎn)主要問題是陳某甲和李某所達(dá)成的解除本案涉訴房屋信息買賣雙方合同的協(xié)議內(nèi)容是否能夠有效。陳某主張陳某甲與李某就解除《二手房買賣勞動合同》事宜達(dá)成《協(xié)議書》的行為方式并不重要構(gòu)成表見代理。

　　首先，從陳與陳的關(guān)系來看，雙方的母女關(guān)系中，陳是陳買房的代理人，因此陳與陳之間存在特殊關(guān)系，產(chǎn)生明顯的代理行為；

　　其次，從房屋買賣行為來看，陳某佳代表與李的委托代理人李簽訂了房屋買賣定金協(xié)議，并支付了上述房屋買賣定金協(xié)議中約定的定金。與李簽訂的二手房買賣合同中剩余的首付款也由陳某佳通過自己的銀行賬戶轉(zhuǎn)給李。因此，在房屋買賣過程中，除了二手房買賣合同，陳某都簽了字。其余的民事法律行為均由陳某佳實(shí)施，故陳某佳的上述代理行為可以使李確信其對該房屋買賣具有全權(quán)代理權(quán)限；

　　其次，從陳與李簽訂協(xié)議的過程中，陳以書面形式向李的經(jīng)紀(jì)人李承諾，他將承擔(dān)一切責(zé)任，李是基于與陳簽訂協(xié)議前對陳的承諾，終止了《協(xié)議書》中的房屋銷售合同，因此，陳提供書面擔(dān)保的行為是使李相信他有權(quán)終止房屋銷售合同代理的重要因素，陳也在該代理處，但沒有證據(jù)表明陳告訴李不同意解除房屋銷售合同，而在陳和李同意去市建委辦理網(wǎng)上簽名注銷手續(xù)的當(dāng)天，陳也到了市建委，所以陳及其家人在場，陳未能直接向李表達(dá)意見，也是陳認(rèn)為陳有權(quán)終止房屋買賣合同代理的原因。

　　鑒于上述，基于陳與陳之間的特殊關(guān)系、陳的實(shí)際行為以及陳某的在場，李完全有理由相信陳某擁有終止房屋買賣合同的授權(quán)書，二審法院認(rèn)定陳與李簽署協(xié)議的行為構(gòu)成陳與李的代理行為，并不構(gòu)成不當(dāng)行為。

　　陳簽署協(xié)議的后果應(yīng)由陳承擔(dān)。因此，陳應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議履行自己的權(quán)利和義務(wù)，二審法院不支持陳以繼續(xù)履行《二手房銷售合同》為由提出的主張是正確的，這與協(xié)議的內(nèi)容不符，應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)。

　　法律是維護(hù)我們自身權(quán)益的有力工具，在我們遇到困難的時候，法律能夠?yàn)槲覀兟男泻戏?quán)益提供保障。如果您遇到相關(guān)問題，歡迎咨詢上海房產(chǎn)律師，我們會為你做出專業(yè)的解答。