上海房產(chǎn)律師表示在諸如繼承、離婚、財(cái)產(chǎn)分割等諸多案件的審理過(guò)程中，審判庭不能回避小財(cái)產(chǎn)權(quán)的房屋權(quán)利或變更。判決或調(diào)解書(shū)進(jìn)入執(zhí)行程序后，執(zhí)行法院不能面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)讓”問(wèn)題。正確認(rèn)識(shí)小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)益，直接影響到當(dāng)事人合法權(quán)益的實(shí)現(xiàn)和國(guó)家政策的執(zhí)行：

　　第一，正確理解小產(chǎn)權(quán)房的“身份”

　　小產(chǎn)權(quán)房是指村集體或者鄉(xiāng)政府在集體所有的土地上，未經(jīng)土地征用、審批的法定程序，獨(dú)立或者與開(kāi)發(fā)商共同出售給集體成員以外的人的房屋。2011年11月，出臺(tái)了關(guān)于農(nóng)村集體土地權(quán)利登記認(rèn)證的若干意見(jiàn)，明確規(guī)定不得登記認(rèn)證小規(guī)模產(chǎn)權(quán)住房。由于住房交易雙方無(wú)法獲得土地保有權(quán)證書(shū)和國(guó)家住房管理局頒發(fā)的所有權(quán)證書(shū)，村委會(huì)或鎮(zhèn)政府或開(kāi)發(fā)商向買(mǎi)方頒發(fā)所有權(quán)證書(shū)。

　　大產(chǎn)權(quán)房具有中國(guó)占有、使用、收益和處分四項(xiàng)基本完整的權(quán)能，而小產(chǎn)權(quán)房因以下問(wèn)題三個(gè)發(fā)展方面可以導(dǎo)致其不具備大產(chǎn)權(quán)房所具有的完整管理權(quán)能：

　?。ㄒ唬┬‘a(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)建設(shè)程序違法的

　　依據(jù)目前我國(guó)企業(yè)現(xiàn)行會(huì)計(jì)法律政策法規(guī)，商品房的建設(shè)和銷售，必須發(fā)展具有房屋合法“出生”的“五證”，即土地使用證、建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證、建設(shè)一個(gè)工程管理規(guī)劃許可證、建設(shè)社會(huì)工程開(kāi)工證、預(yù)售許可證。因開(kāi)發(fā)環(huán)境建設(shè)事業(yè)單位未取得合法的土地使用證，開(kāi)發(fā)文化建設(shè)研究單位未按規(guī)定上繳給國(guó)家對(duì)于土地出讓金和各項(xiàng)稅費(fèi)，未辦理且事實(shí)上也無(wú)法辦理規(guī)劃許可證等相關(guān)手續(xù)，所以可以開(kāi)發(fā)能力建設(shè)應(yīng)用程序違法。

　　（二）小產(chǎn)權(quán)房的土地使用是違法的

　　根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，在農(nóng)村集體土地上建設(shè)商品房，必須先由國(guó)家征地，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，再由國(guó)家出讓給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商向國(guó)家繳納土地出讓金。小產(chǎn)權(quán)房系由建設(shè)單位未辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國(guó)家土地出讓金和稅費(fèi)，直接在集體土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售給購(gòu)房人，因此小產(chǎn)權(quán)房用地性質(zhì)屬于非法用地。

　?。ㄈ┬‘a(chǎn)權(quán)房沒(méi)有合法的產(chǎn)權(quán)證明；

　　《物權(quán)法》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，即必須要經(jīng)過(guò)法定的政府部門(mén)登記、頒發(fā)證書(shū)才依法對(duì)該房屋享有完整的所有權(quán)。《土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定，房屋登記部門(mén)是縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)。即只有縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)才是合法有效，其他任何單位或部門(mén)都不具有頒發(fā)的房屋所有權(quán)證書(shū)的職權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)證書(shū)一般由村集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府甚至是開(kāi)發(fā)公司頒發(fā)，顯然不符合《物權(quán)法》及《土地管理法實(shí)施條例》的規(guī)定。所以，小產(chǎn)權(quán)房的“產(chǎn)權(quán)證”不具法律效力。

　　一旦我們國(guó)家發(fā)展制定相關(guān)政策，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行數(shù)據(jù)清理，甚至是強(qiáng)制拆除時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房的占有權(quán)、使用權(quán)、受益權(quán)、處分權(quán)因得不到提高法律的保護(hù)，所以可以隨時(shí)都有可能影響化為烏有。

　　第二，司法文書(shū)應(yīng)避免對(duì)小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)屬的司法認(rèn)定

　　既然小產(chǎn)權(quán)房屋的占有、使用權(quán)、受益權(quán)、處分權(quán)不受法律保護(hù)，那么法院可以對(duì)其作出判決、書(shū)面命令、調(diào)解嗎？

　　物權(quán)法關(guān)于因特殊原因產(chǎn)權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的規(guī)定，規(guī)定有效的人民法院的法律文書(shū)，是產(chǎn)權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的特定原因。如果法院通過(guò)有效的判決、裁定和調(diào)解確認(rèn)和變更其所有權(quán)，從而導(dǎo)致物權(quán)的變更，那么就意味著非法小產(chǎn)權(quán)房屋得到了司法認(rèn)可，即非法小產(chǎn)權(quán)房屋因此獲得了合法性。如果國(guó)家準(zhǔn)備在得到司法承認(rèn)的情況下拆除小產(chǎn)權(quán)房屋，當(dāng)事人將拿出有效的法律文書(shū)，支持房屋的合法性，并防止拆除清理工作。

　　但是，在許多離婚、家庭分割、法定繼承糾紛案件中，法院需要確認(rèn)、變更或者分割小產(chǎn)權(quán)，否則必然影響社會(huì)的和諧穩(wěn)定，加劇當(dāng)事人之間的矛盾。

　　在維護(hù)我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)利益和權(quán)益人利益的兩難問(wèn)題之間，筆者認(rèn)為有第三條路可走，即在人民法院進(jìn)行法律關(guān)系文書(shū)里面用“權(quán)益”替換“所有權(quán)”，這樣既避免了對(duì)所有權(quán)的確認(rèn)和變更，也保護(hù)了當(dāng)事人自己利益。這種傳統(tǒng)做法在國(guó)家發(fā)展尚未得到認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房合法社會(huì)地位的前提下可以巧妙地規(guī)避了司法認(rèn)可，也不影響企業(yè)將來(lái)中國(guó)國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房政策的調(diào)整。

　　第三，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)讓”“權(quán)益變更”的判決、裁定、調(diào)解可以執(zhí)行

　　對(duì)于對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)益歸屬進(jìn)行確認(rèn)、變更或者分割等的生效法律文書(shū)，執(zhí)行部門(mén)是否應(yīng)該強(qiáng)制執(zhí)行？答案是肯定的，理由如下：

　　（一）有效的判決書(shū)具有執(zhí)行力；。如果現(xiàn)行的法律文件沒(méi)有執(zhí)行力，便會(huì)令訴訟人以判決書(shū)是一張廢紙為借口，損害法院的權(quán)威、法律的尊嚴(yán)和司法機(jī)構(gòu)的公信力。

　　（二）拒不執(zhí)行，影響社會(huì)穩(wěn)定；。如果行政機(jī)關(guān)拒絕改變強(qiáng)制程序的權(quán)益，勢(shì)必?fù)p害申請(qǐng)人的利益，導(dǎo)致信訪，影響社會(huì)穩(wěn)定。

　?。ㄈ┚懿粓?zhí)行裁判文書(shū)主文涉嫌瀆職侵權(quán)。如果被執(zhí)行人拒絕辦理權(quán)益變更手續(xù)，一旦房屋被執(zhí)行人買(mǎi)賣(mài)或出租，被執(zhí)行人將面臨侵權(quán)失職的風(fēng)險(xiǎn)，有損申請(qǐng)人利益。

　　綜上，上海房產(chǎn)律師表示對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房“過(guò)戶”“權(quán)益進(jìn)行變更”的判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)是否應(yīng)該通過(guò)強(qiáng)制要求執(zhí)行。

　　第四、小產(chǎn)權(quán)房“所有權(quán)轉(zhuǎn)讓”“權(quán)益變更”的判決、裁定、調(diào)解，靈活執(zhí)行

　　既然我們可以通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行，那么企業(yè)應(yīng)該怎樣執(zhí)行呢？

　　上海房產(chǎn)律師建議采取替代性強(qiáng)制執(zhí)行，即如本案所述，既不作出強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓的強(qiáng)制執(zhí)行令，也不作出非強(qiáng)制執(zhí)行令，而只作出協(xié)助執(zhí)行的通知，讓協(xié)助債務(wù)人與法院合作處理房屋權(quán)益重新命名的程序。

　　上海房產(chǎn)律師表示這種做法不僅避免了判決書(shū)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房屋所有權(quán)的司法認(rèn)定，而且照顧了申請(qǐng)人的權(quán)益，維護(hù)了社會(huì)穩(wěn)定，不會(huì)為今后國(guó)家政策的調(diào)整設(shè)置司法障礙。