根據(jù)《擔(dān)保法》第四十九條第一款規(guī)定，抵押期間抵押人轉(zhuǎn)讓已登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人，并告知受讓人轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)抵押；抵押人未告知抵押權(quán)人或受讓人的，轉(zhuǎn)讓無效。詳細(xì)的法律內(nèi)容和上海房產(chǎn)律師一起走進(jìn)下面這起案例。

　　一、基本案情

　　2003年9月6日，劉某與XX公司企業(yè)簽訂提供一份《商品房進(jìn)行買賣雙方合同》，約定劉某購買XX公司的商品房設(shè)計(jì)一套，總價(jià)款18萬元。合同沒有簽訂后，劉某于2004 年4月8日付完全部都是購房款，XX公司也依約交房給劉某。2005年5月8日，劉某以XX公司在合同可以簽訂前已將該房地土地資源使用權(quán)資產(chǎn)抵押貸款給他人為由，訴請人民法院通過確認(rèn)勞動合同管理無效，要求將房屋銷售退回給XX公司，由XX公司資金返還購房款18萬元。經(jīng)查，XX公司于2002年將該房地土地開發(fā)使用權(quán)抵押給了工商中國銀行，并辦理了相關(guān)抵押信息登記，但XX公司產(chǎn)品預(yù)售房屋的行為問題已得到國家工商發(fā)展銀行的同意。劉某提起本案法律訴訟后，該房屋的土地使用權(quán)作為抵押權(quán)證已于2005年6月8日注銷。

　　二、律師分析

　　當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)是，抵押人 XX 公司在將土地使用權(quán)出售給劉時(shí)沒有將抵押登記通知?jiǎng)?，是否會影響抵押合同的效力。對此有兩種不同的觀點(diǎn)：

　　一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《擔(dān)保法》第四十九條第一款規(guī)定，抵押期間抵押人轉(zhuǎn)讓已登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人，并告知受讓人轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)抵押；抵押人未告知抵押權(quán)人或受讓人的，轉(zhuǎn)讓無效。"和《房地產(chǎn)管理法》第三十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。規(guī)定××公司在出售房屋時(shí)，未告知買受人劉所售房屋已抵押，該商品房買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效。

　　另一種觀點(diǎn)認(rèn)為： 抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓并非絕對無效，要視情況而定。抵押人雖將抵押權(quán)人的轉(zhuǎn)讓通知抵押權(quán)人，但未按照擔(dān)保法第四十九條第一款的規(guī)定通知受讓人該項(xiàng)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)視為無效。然而，本案的情況是，抵押登記已在訴訟期間被撤銷，這不會影響工行的合法權(quán)益，而受讓人劉善意第三人，其合法權(quán)益也應(yīng)受到保護(hù)。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定《商品房買賣合同》是有效的。

　　律師同意第二種觀點(diǎn)，認(rèn)為本案商品房買賣合同有效，但不同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物無效的觀點(diǎn)。筆者主張，雖然抵押人在未履行通知或告知義務(wù)的情況下轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但只要辦理了抵押登記，抵押人的轉(zhuǎn)讓行為對抵押權(quán)沒有影響，抵押轉(zhuǎn)讓行為仍然有效。

　　我國經(jīng)濟(jì)法律對抵押貸款人在進(jìn)行抵押期間可以轉(zhuǎn)讓抵押物行為的限制中國經(jīng)歷了同意轉(zhuǎn)讓到通知轉(zhuǎn)讓，再到無條件轉(zhuǎn)讓的過程。

　　第一，規(guī)定抵押人經(jīng)債權(quán)人同意可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓行為有效，否則無效。民法通則意見第一百一十五條第一款規(guī)定： “抵押人對抵押人擁有和負(fù)有保管責(zé)任的，在抵押期間，抵押人未經(jīng)債權(quán)人同意，將同一抵押人轉(zhuǎn)讓他人，或者將抵押人價(jià)值的抵押部分再抵押的，其行為無效?！?

　　其次，規(guī)定進(jìn)行抵押人經(jīng)通知要求抵押權(quán)人或告知以及受讓人，可以通過轉(zhuǎn)讓作為抵押物，轉(zhuǎn)讓問題行為能夠有效，否則就是無效。依照《擔(dān)保法》第四對于十九條第一款的規(guī)定，抵押貸款期間，抵押人不轉(zhuǎn)移企業(yè)抵押物的占有，并不完全喪失對抵押物的所有權(quán)，因而有一種法律上的處分權(quán)，包括再設(shè)定用益物權(quán)、租賃權(quán)或轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)抵押物的權(quán)利，但處分的前提是不影響其他抵押權(quán)人行使我國抵押權(quán)，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人并告知如果受讓人之間轉(zhuǎn)讓物已抵押的情況，抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓管理行為都是無效。

　　再次，規(guī)定抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物，雖未通知抵押權(quán)人或告知受讓人，但轉(zhuǎn)讓行為仍然有效?！稉?dān)保法解釋》第六十七條第一款規(guī)定：“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。 ”該規(guī)定雖沒有提及抵押物轉(zhuǎn)讓行為的效力問題，但從其內(nèi)容看，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物，雖未通知抵押權(quán)人或告知受讓人，但只要辦理了抵押登記，轉(zhuǎn)讓行為仍然有效。同時(shí)該解釋賦予抵押權(quán)人追及權(quán)和受讓人滌除權(quán)，來平衡抵押人、抵押權(quán)人和受讓人三者之間的利益。具體而言，為促進(jìn)物的流通，抵押人有權(quán)處分其抵押物以行使財(cái)產(chǎn)權(quán)；抵押權(quán)人在債權(quán)未得到清償時(shí)可直接對轉(zhuǎn)讓后的抵押物行使抵押權(quán)，即要求抵押人將轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款用于提前清償所擔(dān)保的債權(quán)；受讓人可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償全部債務(wù)，通過消滅債權(quán)來消滅抵押權(quán)的方法滌除抵押權(quán)，以實(shí)現(xiàn)其購買抵押物的目的。這一規(guī)定符合物權(quán)法理，也彌補(bǔ)了《民法通則意見》第115條第一款規(guī)定和《擔(dān)保法》第四十九第一款規(guī)定的不足。

　　在這種情況下，根據(jù)《擔(dān)保法》第六十七條第一款的解釋，XX 公司將登記為土地使用權(quán)抵押的房屋出售給劉，但在未告知受讓人土地使用權(quán)抵押登記事實(shí)的情況下，劉與 XX公司之間的《商品房買賣合同》的效力不受影響，仍然有效。特別是在2005年6月8日取消該房屋的土地保有權(quán)抵押后，抵押權(quán)被取消，抵押權(quán)人的債權(quán)得到清償，受讓人獲得該房屋所有權(quán)的目的也不受影響。因此，劉要求法院確認(rèn)合同無效，沒有法律依據(jù)。

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