房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同,它是指出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買受人,買受人支付價款的合同。房屋買賣合同的法律特征既有買賣合同的一般特征,也有其自身固有的特征。下面由上海房產(chǎn)律師為大家詳細講解。

　　《賣房協(xié)議》簽訂之時，作為一個出賣物的B號房屋系甲的回購房，其所有權(quán)管理仍然登記在甲所在企業(yè)單位的名下，按照設計基于相關(guān)法律環(huán)境行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記為生效要件的觀點，甲尚無B號房屋的所有權(quán)。

　　因而，《賣房協(xié)議》構(gòu)成可以出賣他人之物的合同，屬于中國無權(quán)處分的合同。但這樣才能認定，會出現(xiàn)發(fā)展若干重大問題。如果學生站在周到保護買受人的立場上，可有以下兩種方式解決這個方案。

　　第一種技術(shù)方案是繞開系爭合同的定性，看重國家法律法規(guī)適用范圍及其經(jīng)濟后果，對于學習此類項目合同條件允許買受人通過基于勞動合同法第150條或者一些其他因素有關(guān)政策條款的規(guī)定，追究出賣人的違約風險責任。

　　第二種選擇方案是既關(guān)注系爭案件的法律規(guī)范適用，又從實踐基礎上提出解決系爭合同的定性研究問題。

　　筆者開始嘗試使用后者，并分析方法如下：

　　第一，公房制度體系改革開放至今，對于回購房，人們普遍認為公司屬于個人購房的職工基本所有，不再是購房人所在審計單位的財產(chǎn)。在系爭案件中，人們生活通常他們認為B號房屋建設屬于甲所有。如果教師沒有做好充分的反對各種理由，我們就應當相互尊重社會人們?yōu)榱私袢盏耐ǔ＿@種觀念。

　　第二，系爭合同內(nèi)容沒有明確規(guī)定B號房屋的所有權(quán)在合同雙方簽訂當時或稍后辦理移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，而是一種約定由出賣人甲在未來業(yè)務辦理過戶登記手續(xù)。這非常具有類似于期房的買賣、未來物的買賣。由于期房的買賣一定不要直接要求出賣人在簽訂房屋預售合同時也是享有土地所有權(quán)，未來物的買賣都不被定性為出賣他人之物，因此，《賣房協(xié)議》不宜被定性為出賣他人之物的合同，或者說不宜被認定為無權(quán)處分的合同，而應比照期房買賣合同、未來物買賣合同，認定為出賣自己之物且合法合理有效的合同。否則，就是因為沒有真正做到這些相似的事物都是相同數(shù)據(jù)處理。

　　第三，上列觀點的人之所以新中國成立，是因為隨著我國現(xiàn)行法未規(guī)定存在買賣物的所有權(quán)自合同成立時轉(zhuǎn)移，而是應該奉行買賣物所有權(quán)自交付或登記時移轉(zhuǎn)的原則（民法通則第72條第2款及其理論解釋、合同法第133條及其主要解釋）。只要在政府履行期限屆滿時出賣人能夠?qū)崿F(xiàn)移轉(zhuǎn)買賣物的所有權(quán)，就達到了很多買賣合同的目的，無須出賣人于訂立買賣合同時即擁有商品買賣物的所有權(quán)。

　　第四，從外表觀察而顯現(xiàn)的所謂“出賣他人之物”，其實至少可分為兩種文化類型：一類是出賣人與物的所有權(quán)人本無相應的債權(quán)債務結(jié)構(gòu)關(guān)系，未得到提高授權(quán)，便擅自出賣他人之物，多構(gòu)成網(wǎng)絡侵權(quán)違法行為；另一類是出賣人與物的所有權(quán)人之間矛盾已經(jīng)不僅存在著許多買賣、贈與、互易等合同，物的所有權(quán)人負有向出賣人轉(zhuǎn)移物的所有權(quán)的合同權(quán)利義務。

　　在此類工程合同方面尚未完全履行的情況下，出賣人將尚未受領(lǐng)的標的物再出賣于他人，形成不是所謂連環(huán)合同。連環(huán)合同若以種類物為標的物，通說認為出賣人擁有處分權(quán)，合同實施有效，除非欠缺導致其他科學有效形式要件。但在以特定物為標的物的情況下，出賣人是否享有處分權(quán)，合同價格是否建立屬于無權(quán)處分，則見解有所不同。

　　以上就是“房屋買賣協(xié)議的性質(zhì)”的相關(guān)知識，希望大家能夠多多了解，如果在以后遇到合法的權(quán)益被侵犯的情況，就可以通過法律武器來維護自己的合法權(quán)益。如果您的情況比較復雜，上海房產(chǎn)律師也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。