農(nóng)村房屋并不是在任何情況下都不能進行買賣，這還得區(qū)別對待。針對不同的情況，農(nóng)村房屋買賣合同效力也是不同的。下面，和上海房產(chǎn)律師一起看看農(nóng)村房屋買賣合同都有哪些效力。

　?。ㄒ唬┮话悴门幸?guī)則

　　1、最高人民法院

　　最高人民法院關(guān)于公布全國民事審判工作會議紀(jì)要的通知（法令[2011]442號）第十五條明確規(guī)定，農(nóng)村集體所有土地上建造房屋，向社會公開出售，依照合同法第五十二條、土地管理法第四十三條的規(guī)定，房屋買賣合同無效。將宅基地上的房屋出售給集體經(jīng)濟組織成員以外的人的合同不具有法律效力； 將宅基地上的房屋出售給集體經(jīng)濟組織成員的合同不具有法律效力，應(yīng)當(dāng)遵守關(guān)于宅基地分配和使用條件的法律、行政法規(guī)和國家政策的規(guī)定。

　　此外，值得注意的是，《全國民事審判工作會議紀(jì)要（2015年4月征求意見稿）》第35條也明確規(guī)定： “農(nóng)民將宅基地轉(zhuǎn)讓給非試點地區(qū)，將宅基地房屋出售給城市居民或者其他農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，房屋買賣合同一般視為無效?！?

　　2、各地高級人民法院

　　根據(jù)《北京市高級管理人民通過法院進行關(guān)于印發(fā)中國農(nóng)村發(fā)展私有房屋買賣糾紛解決合同法律效力認定及處理工作原則研討會會議紀(jì)要的通知》（京高法發(fā)〔2004〕391號）、《北京市服務(wù)人民需要法院民事審判實務(wù)疑難分析問題研討會會議紀(jì)要》（2006年9月14日），對于我國農(nóng)村地區(qū)房屋買賣合同糾紛的處理，北京高院確立了以認定無效為原則、以認定一個有效為例外的司法裁判尺度。具體說來，買賣雙方之間都是使用同一社會集體主義經(jīng)濟活動組織的成員，或者其他訴訟時買受人已經(jīng)沒有戶口遷入所購房屋建筑所在地的集體生活經(jīng)濟貿(mào)易組織的，可以直接認定勞動合同能夠有效；對于 1999年1月1日《土地資源管理法》修訂之前，將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人教育以及華僑、港澳臺同胞的，亦可認定轉(zhuǎn)讓合同提供有效。除此之外，農(nóng)村建設(shè)房屋買賣合同原則上應(yīng)認定無效。

　　根據(jù)《安徽省高級管理人民對于法院進行關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件可以適用相關(guān)法律環(huán)境問題的指導(dǎo)教師意見》（2012年3月5日）第13、14條之規(guī)定，城鎮(zhèn)居民、法人或其他社會組織學(xué)生購買中國農(nóng)村發(fā)展集體所有土地上建設(shè)的房屋簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認定為無效合同；除非買受人在一審法庭辯論終結(jié)前取得出賣人所屬的農(nóng)村集體生活經(jīng)濟活動組織內(nèi)部成員資格且符合國家其他消費者購買條件，非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟貿(mào)易組織小組成員相互之間簽訂的房屋買賣合同，也應(yīng)當(dāng)認定為無效合同。

　　根據(jù)《廣東省高級管理人民對于法院進行關(guān)于審理農(nóng)村發(fā)展集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)經(jīng)濟建設(shè)社會糾紛案件若干重大問題的指導(dǎo)教師意見》（粵高法發(fā)〔2001〕42號）第12條之規(guī)定，當(dāng)事人將農(nóng)村地區(qū)村民住宅項目建設(shè)生態(tài)用地轉(zhuǎn)讓、出租或以合建形式變相轉(zhuǎn)讓農(nóng)村村民住宅工程建設(shè)城市用地而簽訂的合同，一般應(yīng)認定無效。

　　根據(jù)《上海市高級管理人民通過法院民一庭關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛解決案件的原則指導(dǎo)意見》（滬高法民一[2004]4號），對于發(fā)生在本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)發(fā)展農(nóng)村社會集體主義經(jīng)濟活動組織企業(yè)成員國家之間的農(nóng)村居民房屋買賣，認定為一個有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員的，如果我們?nèi)〉靡恍┯嘘P(guān)公司組織和部門批準(zhǔn)的，可以認定為一種有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經(jīng)有關(guān)研究組織和部門批準(zhǔn)，合同制度尚未得到實際需要履行或購房人尚未形成實際生活居住環(huán)境使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經(jīng)有關(guān)學(xué)生組織和部門批準(zhǔn)，如果按照合同已實際情況履行完畢，且購房人已實際居住空間使用該房屋的，對合同法律效力暫不表態(tài)，實際分析處理中應(yīng)本著尊重教育現(xiàn)狀、維持基本穩(wěn)定的原則，承認購房人對房屋的現(xiàn)狀調(diào)查以及他們繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。

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　　我們將重點關(guān)注北京地方法院在審理農(nóng)村房屋承包合同糾紛的司法實踐中，深入研究農(nóng)村房屋承包合同糾紛中的關(guān)鍵難點問題。

　　1.集體經(jīng)濟組織成員的判斷標(biāo)準(zhǔn)

　　根據(jù)北京市最高人民法院的司法指導(dǎo)意見，買受人是否為房屋所在地集體經(jīng)濟組織的成員，成為合同效力的關(guān)鍵。集體經(jīng)濟組織的成員資格標(biāo)準(zhǔn)是解決上述問題的關(guān)鍵。根據(jù)北京地區(qū)法院近兩年來審理的案件，北京地區(qū)法院在提起訴訟前，一般都是根據(jù)房屋所在地的村委會對買方是否是或曾經(jīng)是該村集體經(jīng)濟組織成員的意見來判斷買方是否有農(nóng)村戶口。具體而言，對于農(nóng)戶登記購房者來說，在購房后直至一審辯論結(jié)束，已被移交給住房所在地村民委員會，它被承認為村集體經(jīng)濟組織的成員。另一方面，即使戶口制度買方的戶籍已經(jīng)轉(zhuǎn)到住房所在的村委會，而且他或她正在參加村里的選舉，他或她也不應(yīng)被視為村集體經(jīng)濟組織的成員。

　　此外，需要注意的是，北京地區(qū)法院在判斷買受人是否具有集體經(jīng)濟組織成員資格時，一般以購房家庭為參照系。只要購買房屋的家庭成員中有一人是房屋所在集體經(jīng)濟組織的成員，農(nóng)村房屋買賣合同通常會被認定為有效合同。

　　2.出賣人不再具有集體經(jīng)濟組織成員資格是否影響合同效力？

　　如果出賣人聲稱農(nóng)村房屋買賣合同無效，是否應(yīng)當(dāng)滿足出賣人仍然是房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的條件？也就是說，如果賣方在簽訂合同時是一個城鎮(zhèn)的居民，或者在訴訟前已經(jīng)成為一個城鎮(zhèn)的居民，或者在訴訟前已經(jīng)成為另一個集體經(jīng)濟組織的成員，是否會影響農(nóng)村房屋買賣合同的效力？

　　從北京地區(qū)法院的判決案例來看，大部分法院認為，合同的無效是自始無效，出賣人成為房屋所在集體經(jīng)濟組織成員的事實不能導(dǎo)致農(nóng)村房屋買賣合同無效。即使出賣人在起訴時不是房屋所在集體經(jīng)濟組織的成員，仍有權(quán)起訴主張農(nóng)村房屋買賣合同無效。如果起訴時房屋的買受人不是房屋所在集體經(jīng)濟組織的成員，法院會支持出賣人的訴求，然后由裁判認定合同無效。但很少有法院判決，如果起訴時出賣人不是房屋所在集體經(jīng)濟組織成員，即使買受人不是房屋所在集體經(jīng)濟組織成員，農(nóng)村房屋買賣合同也是有效的。

　　3.系列交易中農(nóng)村房屋買賣合同的效力

　　賣方將農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓給一手買方，一手買方將房屋轉(zhuǎn)讓給二手買方，甚至相繼將房屋轉(zhuǎn)讓給其他買方，從而發(fā)生連續(xù)交易，在賣方聲稱農(nóng)村房屋買賣合同無效的情況下，如何確定農(nóng)村房屋買賣合同的有效性？

　　從北京地區(qū)法院的裁判案例來看，多數(shù)法院認為，如果一手買受人不是房屋所在集體經(jīng)濟組織的成員，起訴時的房屋買受人也不是房屋所在集體經(jīng)濟組織的成員，由于宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份相關(guān)聯(lián)， 房屋轉(zhuǎn)讓會導(dǎo)致宅基地使用權(quán)非法轉(zhuǎn)讓，損害集體經(jīng)濟組織的權(quán)益，應(yīng)當(dāng)認定農(nóng)村房屋買賣合同無效。相反，一手買受人不是房屋所在集體經(jīng)濟組織成員，但起訴時的房屋買受人是房屋所在集體經(jīng)濟組織成員。因宅基地使用權(quán)未轉(zhuǎn)移給本集體經(jīng)濟組織以外的成員，農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)認定為有效合同。也就是說，只要最終一手買受人是房屋所在集體經(jīng)濟組織成員，則之前的多手連環(huán)買賣合同有效，無論對應(yīng)的受讓人是否是房屋所在集體經(jīng)濟組織成員。

　　4.合同無效的主張是否受時效期間的限制？

　　北京地區(qū)法院認為，合同從一開始就是無效的，僅僅時間的推移不能改變無效合同的非法性。當(dāng)事人主張農(nóng)村房屋買賣合同無效，不受時效限制。但是，合同無效后，當(dāng)事人要求返還財產(chǎn)和損害賠償?shù)?，適用時效期限的限制。

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