現(xiàn)實社會出現(xiàn)有很多的安置房，這個是國家在拆遷過程中分配給拆遷戶的。但是有的時候也有政府回購拆遷安置房的時候，下面就由上海房產(chǎn)糾紛律師為大家解釋一下相關內(nèi)容，供大家參考學習，希望對于大家有幫助。

　　一、期房回購

　　未來房屋回購的標的物是尚未建成的房屋，有其特殊性。根據(jù)我國有關法律規(guī)定，買受人在辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)證書前，必須完成房地產(chǎn)抵押權(quán)地再登記。

　　雖然買受人在取得房屋產(chǎn)權(quán)證書之前將未來房屋抵押給銀行，但由于抵押的特殊性，買受人此時無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，也無法辦理房地產(chǎn)抵押登記，抵押權(quán)人銀行也無法取得《房屋其他權(quán)利證書》。

　　為降低企業(yè)銀行的放款風險，開發(fā)商要承擔社會兩種不同形式的擔保：

　　其一，由于期房的特殊性，在建筑物的竣工期間，開發(fā)商負有重要保證我國房屋信息不存在瑕疵的責任，但這種方式保證經(jīng)濟責任是一種生活品質(zhì)提供擔保，是一種具有廣義意義上的擔保，而不是擔保法意義上的擔保。這個發(fā)展階段，開發(fā)商僅對學生貸款的本金、利息、罰息、復息、行使抵押權(quán)的費用及違約金等超出抵押物價值的部分負保證安全責任，與物的擔保體系相比中國處于附從地位。開發(fā)商需要承擔一定保證產(chǎn)品責任的另一種學習情況是抵押的樓房滅失、毀損，保險有限公司要求賠償?shù)慕痤~不足以支付機構(gòu)貸款項目金額時，開發(fā)商要對其不足導致部分主要承擔法律保證管理責任；

　　其二：開發(fā)商在購房人取得《房屋以及所有權(quán)證》并辦妥抵押登記手續(xù)前，保證購房人還款或與其他銀行通過簽訂回購條款，開發(fā)商對購房人所欠銀行對于債務問題承擔擔保責任，購房人若不還款，銀行則可以有效解除抵押貸款服務合同由開發(fā)商承擔連帶責任或履行房產(chǎn)回購義務。

　　而此時開發(fā)商對借款人按期還款的擔保公司責任只存在于借款人辦理知識產(chǎn)權(quán)相關證書之前，而非借款人在辦理產(chǎn)權(quán)證書之后，開發(fā)商對其不能及時還款能力沒有其他任何社會義務。商品房回購的性質(zhì)實質(zhì)上是一種新的買賣經(jīng)濟關系，是對開發(fā)商已售出的商品房通過再交易行為影響而使之重新建立回歸開發(fā)商。開發(fā)商由原來的賣方變?yōu)橘I方，購房人由原來的買方變?yōu)橘u方，買賣交易雙方的權(quán)利保障義務教育關系研究通過政府回購合同需要重新開始確立。

　　但是在未來的房屋抵押貸款中，由于房屋所有權(quán)未以借款人的名義登記，在未來的房屋抵押中，由于房屋尚未竣工，開發(fā)商并沒有真正履行回購義務，實際上他們所承擔的是一種階段性的連帶擔保責任。一些銀行還要求開發(fā)商在購房貸款期間承擔連帶擔保責任的全過程，此時開發(fā)商是履行擔保義務而非回購義務。

　　二、現(xiàn)房回購

　　為了防止買方的經(jīng)濟狀況惡化、生死存亡等客觀原因危及銀行的債權(quán)，銀行通常與開發(fā)商達成一致： 當借款人繼續(xù). 付款期限或未能按時償還貸款本金和利息. 銀行有權(quán)要求擔保人履行其擔保義務或回購借款人購買的財產(chǎn)。

　　開發(fā)商全過程擔保責任與回購形式有程序上的區(qū)別。銀行可以從實際情況出發(fā)，結(jié)合開發(fā)商的實力、買受人的財務狀況以及抵押權(quán)實現(xiàn)的困難，選擇由開發(fā)商承擔擔保責任或回購形式。

　　以上就是關于這方面的法律知識，希望能對您有所幫助。如果您不幸遇到一些比較棘手的法律問題，而您又有委托律師的想法，上海房產(chǎn)糾紛律師可以給你提供服務，歡迎咨詢。