在房地產(chǎn)交易中，有一種類型叫做“配套商品房”，即“拆遷房”或“回購房”。這種住房與普通商品房還是有一定區(qū)別的。此類房屋的特點是交易時間有限，而且對其中許多房屋的所有者不明確，這往往導致糾紛。購房者在購買這類房屋時，應(yīng)該保持清醒的頭腦，多加觀察和理解，并注意規(guī)避風險。上海拆遷律師講解房屋拆遷交易糾紛的處理技巧。

　　當購房遇到拆遷房

　　所謂的“配套商品房”，其實就是我們俗稱的“拆遷房”或“安置房”。

　　由于配套商品房登記時間限制，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓受到一定的限制，不同于普通商品房，完成手續(xù)后即可出售。以前對房屋拆遷的限制是五年，現(xiàn)在的限制是三年。合同履行期長，受市場、當事人心理狀態(tài)、政策等因素的影響。

　　第一種：被拆房子價格暴漲，賣家后悔。

　　賣方不配合辦理過戶，買方不能辦理過戶手續(xù)，這類糾紛目前是最常見。由于房價上漲，原來幾十萬的房子，現(xiàn)在市場增值百萬元，勢必造成出售方的心態(tài)不平衡，往往出售人提出價格的補貼。買受人不同意的，出售人便不配合過戶，買受人只能起訴。

　　法律對該糾紛的審理，會支持買方的主張，賣方應(yīng)當無條件辦理過戶。因為配套商品房合同有效，對雙方有約束力。賣方協(xié)助買方辦理過戶手續(xù)，是在履行交付的義務(wù)。不履行義務(wù)的，法院可以判其履行。

　　作為買方的律師，勝訴是有把握的，但作為賣方的律師，該做的工作應(yīng)是努力調(diào)解，為被告盡可能的爭取利益。

　　作為這種糾紛，應(yīng)以誠信為基礎(chǔ)，賣方在出售房子時，就應(yīng)該考慮到房價上升的風險。按照賣家的邏輯，那么是不是如果買賣期間房價暴跌，賣家也會讓利呢?明顯不會。因此在此類糾紛中，交易雙方應(yīng)以誠信為基礎(chǔ)，具備一定的風險承擔意識。

　　第二種：突然限購導致拆遷房買賣無法完成

　　配套商品房雖具備過戶條件，但由于買家的原因（如限購）無法辦理過戶等因素，賣家提出解除合同。

　　本律師辦過一起案件，買家是外地人，2009年訂立買賣合同之時，上海沒有限購一說。因為配套商品房五年內(nèi)限制過戶，故合同約定雙方辦理過戶的時間為2013年12月30日之前。過戶條件具備了之后，上海出臺限購政策，買家成為了限購對象，無法過戶。

　　法院雖支持了賣家的主張，認定限購為不可抗力，合同目的無法實現(xiàn)，但無法實現(xiàn)合同目的原因為任何一方不可預見、不能避免、不能克服的政策所致。合同雖然解除，但現(xiàn)房屋價格上漲到110萬元，對上漲的差額部分賣家應(yīng)給付買家。

　　也就是說，一場無法完成的交易，賣家還要為買家這幾年的“損失”埋單。因此大家在簽訂此類“拆遷房”交易合同時，一定要重視由于過戶時間限制，所帶來的房產(chǎn)增值或貶值的賠付風險。

　　第三種：拆遷房“一房兩賣”引糾紛出售人一房二賣或抵押給抵押權(quán)人造成房屋權(quán)屬發(fā)生動搖，比如本律師遇到昆山的一個案件，出售人將房屋一房二賣，到底誰的買賣合同有效需要司法確認。

　　如果將房屋進行抵押借款，需要司法確認抵押合同是否有效。抵押合同的效力是否優(yōu)于買賣合同等均是該糾紛需要審理的內(nèi)容，需要律師很好把握。

　　對于“一房兩賣”的類型，主要需判斷兩份買賣合同的效力孰先孰后以及保護的順序：辦理過戶登記優(yōu)先方、實際占用房屋優(yōu)先方、全額付款優(yōu)先方、合同訂立優(yōu)先方等，當然，前提是兩份買賣合同購買人均是善意的。

　　對設(shè)定抵押的房屋這種類型，抵押權(quán)人是善意的，則應(yīng)當優(yōu)先保護。

　　此類糾紛最終的法律協(xié)調(diào)解決，都是補救措施，另一方一般都會遭受很多的損失。為避免此類損失，關(guān)鍵還是要事前萬分謹慎，到房管局充分做好“查冊”，真正核查房產(chǎn)沒有問題了，再進行交易。

　　第四種：合同一方買賣期間死亡交易中買賣任一方當事人死亡，如果符合不可預見、不能避免、不能克服的條件，可認定為不可抗力，視為符合合同法規(guī)定的解除條件。

　　具體來說，遇到五種情況，當事人可以解除合同：

　　1.因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的

　　2.在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示，或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)

　　3.當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行

　　4.當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為，致使不能實現(xiàn)合同目的

　　5.法律規(guī)定的其他情形。

　　另外，在此類糾紛中，如在繼承人不愿承擔合同權(quán)利義務(wù)的前提下，則交易合同亦可依法解除。

　　第五種：拆遷房突然冒出多個“房主”配套商品房來源于安置，拆遷安置協(xié)議有可能沒有明確安置人，安置人提出對配套商品享有權(quán)利。以其他共有權(quán)人擅自處分權(quán)利，主張合同無效。

　　配套商品房交付的權(quán)利憑證一般只是拆遷安置協(xié)議。拆遷的政策如果是數(shù)人頭，在拆遷安置協(xié)議上應(yīng)將安置人清晰的列明，讓買受人一目了然，清楚配套商品房的權(quán)利人，不會遺漏權(quán)利人。一般這種協(xié)議明確了“拆遷房”的權(quán)利人，較好地規(guī)避了此類糾紛風險。

　　然而現(xiàn)在的拆遷通常是數(shù)磚頭，安置人不明晣，容易突然出現(xiàn)另一個安置人主張配套商品房的權(quán)利。

　　對此類糾紛，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)條文，法院一般不會認為配套商品房買賣無效，而是會保護配套商品房合同的效力，支持合同繼續(xù)履行，而在內(nèi)部協(xié)調(diào)好各原“房主”間的利益分配。

　　專家結(jié)語：

　　針對此類“拆遷房”，買家更應(yīng)擦亮眼睛，因為此類房產(chǎn)比普通商品房有更多的“陷阱”，只有事前多做功課，多核查多了解，才能盡可能避免這些“雷區(qū)”。希望通過本期說法上的小技巧，能讓您選到物廉價美的劃算“拆遷房”。

　　大家閱讀到這里相信已經(jīng)對上述的相關(guān)規(guī)定已經(jīng)有所了解，其實問題本身是很簡單的，相信你對此已有基本的認識，如果你對上述文章中的敘述或者其他的問題感到疑惑，歡迎咨詢上海拆遷律師。