房產(chǎn)抵押合同無效情形案例

　　一、原告訴稱

　　李一、王二的上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，依法改判或發(fā)回重審。事實(shí)和理由：一、陳三、袁四、管五等人陳述前后矛盾，一審法院未安排陳三、袁四到庭質(zhì)證。不能作為定案依據(jù)。二、李一、王二購買行為無任何異常，房屋買賣已經(jīng)委托給趙六，所有事情均由王二與趙六接觸很正常。三、施七2012年9月26日已經(jīng)知道涉案房屋過戶到李一、王二名下，本案起訴時(shí)已經(jīng)超過訴訟時(shí)效，趙六律師一審中已經(jīng)提出超過訴訟時(shí)效。

　　馮八的上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，依法改判。事實(shí)和理由：一、一審判決認(rèn)定事實(shí)不清。1、一審法院已經(jīng)查明施七、張九、施十在2011年簽署存量房買賣契約的真實(shí)目的是通過房屋買賣套取企業(yè)銀行貸款歸還借款，這種套用沒有違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，施七、張九、施十與李一、王二所簽合同合法有效。2、一審判決認(rèn)定馮八與李一、王二簽訂的存量房。買賣合同為惡意串通，屬于認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。

　　二、被告辯稱

　　被上訴人二審辯稱，一、李一、王二稱房屋首付款系陳三向王零的借款沖抵沒有證據(jù)。二、李一、王二沒有購房的真實(shí)意思。三、馮八與李一、王二簽訂的買賣合同存在明顯的虛假意思表示。請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

　　施七、張九、施十向一審法院起訴請(qǐng)求：1.確認(rèn)趙六與李一、王二關(guān)于房屋的《存量房買賣契約》無效;2.確認(rèn)馮八與被一、王二、孫十一簽訂的關(guān)于房屋的《存量房買賣合同》無效;3.馮八將房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至施七、張九、施十名下。

　　三、本院查明

　　2005年10月27日，施七與a投資發(fā)展有限公司簽訂動(dòng)遷安置房購銷合同，施七購買的動(dòng)遷安置房。

　　2011年4月25日，出借人(債權(quán)人、抵押權(quán)人)沈壹、楊貳與借款人(債務(wù)人、抵押人)施七、張九、施十簽訂借款抵押合同，約定借款金額為25萬元，借款人用于資金周轉(zhuǎn)并保證資金使用合法，出借人保證資金來源合法。借款期限為12個(gè)月，自2011年4月25日起至2012年4月24日止，實(shí)際借款日以借款借據(jù)簽署的日期為計(jì)息起始日。借款期限內(nèi)的本金利率為月利率18.3‰;如借款本金逾期，借款期限內(nèi)的逾期利率月利率按20‰計(jì)。利息從實(shí)際放款日起計(jì)算，利息按月支付，第一次還息日為2011年5月24日，以此類推，最后一期還息時(shí)利隨本清，逾期利息計(jì)算至實(shí)際清償之日為止。領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證2日內(nèi)交接全部貸款，由于出借人的原因2日之內(nèi)不能資金交付或者借款人在本合同簽字后反悔時(shí)，由出借人支付違約金為貸款額每日萬分之五。由于借款人的原因不能辦理抵押登記或不及時(shí)接收資金時(shí)，出借人不承擔(dān)責(zé)任。如在貸款到期時(shí)不能清償本金，自到期之日起每天按萬分之六計(jì)算違約金，由借款人承擔(dān)，本合同約定的本金的利息、逾期利息正常計(jì)算。為確保上述借款的全面履行，抵押人自愿以其合法房地產(chǎn)的權(quán)利抵押給抵押權(quán)人作為履行該合同的擔(dān)保。抵押期限自2011年4月25日起至2012年4月24日止，抵押房地產(chǎn)房地產(chǎn)，本抵押權(quán)人享有第1順序抵押權(quán)。經(jīng)抵押雙方當(dāng)事人協(xié)商確認(rèn)本合同項(xiàng)下抵押房地產(chǎn)共作價(jià)35萬元整，不再另外提供估值報(bào)告書。借款抵押合同另對(duì)提前還款、提前收回貸款、抵押擔(dān)保范圍、抵押擔(dān)保、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。

　　四，裁判結(jié)果

　　一、施七、張九、施十的委托代理人趙六與李一、王二于2011年10月18日簽訂的存量房買賣契約合同無效。

　　二、王二、李一的委托代理人孫十一與馮八于2017年5月23日簽訂的存量房買賣合同合同無效。

　　三、駁回施七、張九、施十的其他訴訟請(qǐng)求。

　　五、律師點(diǎn)評(píng)

　　本案的爭議焦點(diǎn)為：一、本案兩次房屋買賣是否存在合同無效情形;二、本案房屋在目前狀態(tài)下是否能夠徑直恢復(fù)登記至原房屋所有權(quán)人名下。

　　趙六與李一、王二于2011年10月18日簽訂的存量房買賣契約合同效力問題。第一，本案訴訟過程中，為了查明案情，法院請(qǐng)施七、張九、施十、趙六、李一與王二、案外人袁四及管龍?jiān)謩e到庭接受談話詢問，李一和王二請(qǐng)王零到庭作證，公安機(jī)關(guān)尋找到陳三進(jìn)行談話詢問，在各方人員并不掌握本案證據(jù)、參與本案訴訟了解案情且分別各自在法院和公安機(jī)關(guān)進(jìn)行獨(dú)立陳述、簽署誠信訴訟承諾書的情況下，施七、張九、施十、趙六、案外人袁四及管龍?jiān)㈥惾龑?duì)本次存量房買賣契約簽訂背景和過程的陳述基本保持一致，且與相關(guān)證據(jù)能夠相互印證，能夠證實(shí)施七、張九、施十在2011年簽署委托書、公證書、承諾書及趙六簽署存量房買賣契約的真實(shí)目的是為了通過房屋買賣形式套取銀行購房貸款以歸還施七、張九、施十向名義出借人沈壹、楊貳的25萬元借款和滌除房屋上抵押登記。第二，在趙六與李一、王二簽訂存量房買賣契約前，李一明確并未上門查看過房屋狀況，而王二一時(shí)陳述陳三和一名女性中介人員陪王二去查看過房屋、一時(shí)又陳述之前沒見過施七、張九、施十直到房屋買賣之后收房時(shí)才見過張九。綜上，能夠證明趙六與李一、王二簽訂存量房買賣契約系為了套取銀行貸款歸還此前施七、張九、施十的抵押借款，而并不存在真實(shí)的房屋買賣意愿，系以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為。而與此同時(shí)，該種通過房屋買賣外觀形式套取銀行購房貸款的行為，涉嫌觸犯刑法中關(guān)于騙取貸款罪或貸款詐騙罪相關(guān)刑事犯罪行為，該種操作模式屬于《中華人民共和國合同法》第五十二條第(三)項(xiàng)規(guī)定的“以合法形式掩蓋非法目的”之情形。因此，趙六與李一、王二于2011年10月18日簽訂的存量房買賣契約合同無效。

　　二抵押合同包括哪些條款?

　　設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立抵押合同。

　　抵押合同一般包括下列條款：

　　1、被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額;

　　2、債務(wù)人履行債務(wù)的期限;

　　3、抵押財(cái)產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬;

　　4、擔(dān)保的范圍。

　　抵押合同無效的情形有哪些?

　　日常審判實(shí)踐中，我們經(jīng)常遇到一些當(dāng)事人不懂法律或規(guī)避法律，所訂立的抵押合同被法院確認(rèn)為無效，其合法權(quán)益受到一定的侵害。

　　以下列財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押合同無效：

　　1、土地所有權(quán);

　　2、耕地、宅基地、自留地等集體所有土地使用權(quán)。但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押;以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押;

　　3、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生和其它社會(huì)公益設(shè)施;

　　4、所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議的財(cái)產(chǎn);

　　5、依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)。

　　不動(dòng)產(chǎn)抵押登記是基本上達(dá)成了抵押登記意向之后才要去辦理的，可以被抵押的不動(dòng)產(chǎn)通常情況下就是房產(chǎn)，土地使用權(quán)或機(jī)動(dòng)車等。如果抵押的是土地使用權(quán)，那么對(duì)土地使用權(quán)的抵押擔(dān)保登記就應(yīng)該到當(dāng)?shù)氐膰敛块T去辦理，具體的材料還要因情況而異。上海房產(chǎn)抵押案律師