北京市國(guó)土局公布了一份79個(gè)小產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的清單，提醒公眾不要購(gòu)買，上海房產(chǎn)糾紛律師表示小產(chǎn)權(quán)住房這個(gè)備受關(guān)注的問(wèn)題再次成為焦點(diǎn)。

　　小產(chǎn)權(quán)房背后已經(jīng)形成了一條腐敗鏈。如果這個(gè)腐敗鏈條不根除，小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)只會(huì)愈演愈烈，越禁越多?！?月27日，廣東建筑商G先生對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

　　隨后，這位從事建筑業(yè)多年、開發(fā)經(jīng)營(yíng)小產(chǎn)權(quán)住宅項(xiàng)目的房地產(chǎn)業(yè)主告訴記者，他對(duì)小產(chǎn)權(quán)住宅背后的利益鏈有所了解。

　　在G先生看來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房是隨著商品房?jī)r(jià)格的暴漲而迅速發(fā)展起來(lái)的。高昂的房?jī)r(jià)讓很多農(nóng)民工難以承受，于是他們不得不將目光投向法律不承認(rèn)但價(jià)格只有商品房三分之一的小產(chǎn)權(quán)房。

　　據(jù)國(guó)土自然資源部進(jìn)行抽樣問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，目前在北京、天津、武漢、南京、廣州、深圳大學(xué)等地，均已建起企業(yè)大量的小產(chǎn)權(quán)房。以深圳為例，小產(chǎn)權(quán)房占全市發(fā)展住房總套數(shù)的56％，約一半中國(guó)深圳人居住環(huán)境其中。

　　“過(guò)去幾年，在經(jīng)濟(jì)更為活躍的惠州，小型房地產(chǎn)的建設(shè)尤其受到農(nóng)民工涌入的推動(dòng)，”居住在市中心惠城區(qū)的 g 先生表示。小型房地產(chǎn)的規(guī)模非常龐大，尤其是在 Shuikou 地區(qū)、河南銀行城、 Xiaojinkou、邁迪以及江北和上老撾的城鄉(xiāng)接合部。他提供給英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》的一段視頻顯示，在惠城區(qū)南岸的這個(gè)小鎮(zhèn)，數(shù)十個(gè)小型住宅項(xiàng)目正在一起建設(shè)。這些建筑一般有10層左右，最高有16層，不同項(xiàng)目之間的距離很小，從遠(yuǎn)處看，密密麻麻，幾乎連在一起。最近的地方，兩棟樓只有一兩米遠(yuǎn)?！拔覀兎Q之為握手建筑，”G 先生說(shuō)。

　　在他看來(lái)，很多小產(chǎn)權(quán)房背后或多或少隱藏著權(quán)錢交易?！敖^大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有法律規(guī)定的這種證明。據(jù)政府稱，這是非法的。大量的非法小產(chǎn)權(quán)房依然存在，是因?yàn)槟切┍O(jiān)管者因?yàn)槭樟撕锰幎艞壛吮O(jiān)管?！彼f(shuō)，很多人認(rèn)為開發(fā)商賺得錢多，但事實(shí)并非如此。用于管理的費(fèi)用占總銷售收入的8%到15%左右，開發(fā)商的利潤(rùn)率基本在這個(gè)水平。如果有阻力或拖延，開發(fā)商的利潤(rùn)很可能被侵蝕。

　　G 先生詳細(xì)介紹了一個(gè)村莊10000平方米的建筑面積開發(fā)項(xiàng)目，這個(gè)惠城區(qū)花費(fèi)了1200萬(wàn)元人民幣從村民手中購(gòu)買土地并進(jìn)行建設(shè)，也就是每平方米1200元人民幣。加上利息100萬(wàn)元、業(yè)務(wù)關(guān)系及娛樂(lè)開支150萬(wàn)元，總開支約為1,450萬(wàn)元。當(dāng)?shù)匦》慨a(chǎn)的價(jià)格只有1800元左右，理論收入1800萬(wàn)元。到目前為止，該建筑尚未收回成本，但持有超過(guò)3億元的索賠。

　　其實(shí)一點(diǎn)錢都沒(méi)有。」G先生解釋說(shuō)，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的主要購(gòu)買者是經(jīng)濟(jì)不好的人，很少能一次付清，開發(fā)商為了盡快賣出去，只能接受分期付款的做法。這樣開發(fā)商的資金成本會(huì)很高，而且大部分用于建設(shè)的預(yù)付款都是貸款或者高利貸，利息負(fù)擔(dān)很重。如果施工順利，一年就能完工。如果沒(méi)有，就再拖一年，利潤(rùn)就被利息侵蝕了。

　　據(jù)G先生進(jìn)行介紹，順利建設(shè)完工后如果能及時(shí)收回六七成，是很不錯(cuò)的。所謂能賺的錢，都是在兩年到五年后我國(guó)陸續(xù)收回來(lái)的余款。如果我們開發(fā)商一個(gè)純粹借高利貸，這個(gè)企業(yè)生意是沒(méi)法自己做的。

　　G 先生說(shuō)，當(dāng)開發(fā)商第一次涉足小型房地產(chǎn)建設(shè)時(shí)，可能沒(méi)有想到會(huì)有這么多人來(lái)收錢。“誰(shuí)是負(fù)責(zé)人？村、鎮(zhèn)、城建、規(guī)劃、土地、城管執(zhí)法. . 有兩條主線，一條是屬于直接管理系列的城管執(zhí)法，另一條是地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府領(lǐng)導(dǎo)。”正是由于上述原因，小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生了兩條腐敗路徑： 一條是城管執(zhí)法局的普通執(zhí)法人員及其領(lǐng)導(dǎo)，另一條是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的工作人員和鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)。在開發(fā)商眼里，這兩條線有交叉和分工。如果你在管理上偏袒一方而忽視一方，可能會(huì)激起后者將違法建筑的新聞冒出來(lái)。

　　一大批小產(chǎn)權(quán)房在監(jiān)管者的眼皮底下拔地而起。一般來(lái)說(shuō)，開發(fā)商從村民手中買下地塊開始建設(shè)后，首先找到的就是村里和城管執(zhí)法人員?！斑@種級(jí)別的人一般不怎么給錢，按建筑面積收錢。從幾千到三萬(wàn)到五萬(wàn)，也有幾條好煙，吃喝。"

　　基層的人收了錢不往上報(bào)，上面的人是很難知道違建小產(chǎn)權(quán)房信息的。開發(fā)商如果在這個(gè)間隙里搶建好并賣掉，等購(gòu)買者住進(jìn)去后，即使上級(jí)政府發(fā)現(xiàn)，后者也很難處理，否則容易發(fā)生群體性事件?！袄骀溡呀?jīng)形成，大家都樂(lè)在其中，甚至為了避免出事，執(zhí)法人員還暗中予以幫助，比如通風(fēng)報(bào)信，查處得嚴(yán)時(shí)，讓建筑商停下來(lái)避下風(fēng)頭等?！?

　　G先生說(shuō)，一個(gè)10000平方米的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，直接送錢成本80多萬(wàn)，加上平時(shí)吃喝玩樂(lè)的開銷，總支出將超過(guò)100萬(wàn)元。這是一筆巨大的開支，而為了省錢，建筑商也暗中與這些監(jiān)管機(jī)構(gòu)打交道，盡量少花錢把事情辦好。比如一開始他們就少報(bào)了建筑高度，準(zhǔn)備建10層的時(shí)候就報(bào)了建6層。由于長(zhǎng)期處于這個(gè)食物鏈中，監(jiān)管者也形成了相對(duì)固定的收錢價(jià)格。樓建得越高，錢收得越多。少報(bào)身高意味著可以省管理費(fèi)。

　　“小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)我們就是作為一門生意嘛?！盙先生也是無(wú)奈地說(shuō)。

　　“這是一種知道去哪里的技能?！?

　　在建筑行業(yè)打拼多年的G先生說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房在廣東各地都很普遍。在他看來(lái)，這些小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目支撐著相當(dāng)一部分監(jiān)管者。

　　“對(duì)于城管執(zhí)法來(lái)說(shuō)，執(zhí)法人員每天都來(lái)，你要照顧他們，執(zhí)法人員有班長(zhǎng)，有中隊(duì)，有營(yíng)長(zhǎng)，有副局長(zhǎng)，有局長(zhǎng). . 每一層，都是末日？”？這是一種技能。如果你不掌握竅門，花更多的錢，你肯定會(huì)陷入麻煩，”G 先生說(shuō)，那些很少受到調(diào)查和懲罰的人都是因?yàn)楣芾聿簧啤?

　　打點(diǎn)方式無(wú)外乎兩種：從上而下的打點(diǎn)，只要到位，都問(wèn)題不大。而從下而上的打點(diǎn)，隨時(shí)都有滅頂之災(zāi)。

　　依照G先生的經(jīng)驗(yàn)，風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行最小的辦法是找到“大頭”，否則我們下面就是但凡管事的人他們都會(huì)設(shè)卡，但一般建筑商多為企業(yè)節(jié)約資源成本而選擇由下而上，如果沒(méi)有遇上一些麻煩，再見招拆招。

　　“在過(guò)去，大多數(shù)建筑商都能通過(guò)由下而上的辦法渡過(guò)難關(guān)?！盙先生說(shuō)，有兩個(gè)惠州老太太看到?jīng)]有人管，買了地請(qǐng)人施工，自己賣樓，竟然賺了大錢。

　　中國(guó)建設(shè)管理和房地產(chǎn)法律研究中心執(zhí)行主任、著名房地產(chǎn)律師王彩亮說(shuō)： “地方政府和城市管理、土地管理、規(guī)劃建設(shè)等部門要為小產(chǎn)權(quán)房的蔓延承擔(dān)責(zé)任?！蹦壳?，清理小產(chǎn)權(quán)房的首要任務(wù)是查處地方政府和監(jiān)管部門的失職行為。簡(jiǎn)單地清理開發(fā)商或讓買家承擔(dān)損失是不公平的。

　　上海房產(chǎn)糾紛律師表示非法建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房背后的腐敗鏈條，實(shí)際上是相對(duì)于正常房地產(chǎn)開發(fā)而言的另一種利益再分配。在正常的房地產(chǎn)開發(fā)中，政府通過(guò)拍賣、賣地和征稅等方式創(chuàng)造財(cái)政收入。小產(chǎn)權(quán)住房的發(fā)展對(duì)財(cái)政的貢獻(xiàn)不大，但有關(guān)官員可以享受很大的利益?！案驹蚴腔鶎拥母瘮?。地方政府和土地、規(guī)劃、城管等基層單位有權(quán)有能力制止。但是，鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩級(jí)已經(jīng)盡了最大的努力來(lái)促進(jìn)它，其他部門已經(jīng)寬恕了它。因此，小產(chǎn)權(quán)房一再被禁止，不能被淘汰?！?