在房價(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于工資漲幅，買房困難一生的時(shí)候，買房已經(jīng)成為每個(gè)人，甚至每個(gè)家庭的大事，看上一棟房子并不容易，賣家說不賣不賣，時(shí)有發(fā)生。這位律師曾經(jīng)做過一個(gè)買賣合同的糾紛案，談到“房子不賣你說?”上海房產(chǎn)律師為您講解一下有關(guān)的情況。

　　一、案情簡介

　　2018年1月，潘某與丁某在中介公司的居間下，簽訂了《居間合同》，合同約定：丁某將其房屋以200萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給潘某，簽訂合同之日買方潘某需支付定金2萬元，簽訂合同之日起15個(gè)工作日內(nèi)辦理房屋過戶，在辦理房屋過戶當(dāng)天買方潘某支付首付款60萬元，余款于房屋過戶之日起60日內(nèi)付清。同時(shí)合同還約定，任何一方違約需支付總房款百分之五的違約金。

　　潘某按照協(xié)議支付了2萬元定金，但當(dāng)丁被要求轉(zhuǎn)賬時(shí)，丁突然食言，單方面發(fā)信終止合同，只愿意將定金加倍，但潘某堅(jiān)決拒絕接受，要求丁按照合同協(xié)議繼續(xù)履行房屋轉(zhuǎn)讓義務(wù)。協(xié)商無效后，潘某隨即向法院提起訴訟。

　　二、律師觀點(diǎn)

　　如果你是彼得潘，你會(huì)怎么做？我認(rèn)為生活中會(huì)有更多的人選擇要求雙倍的押金，或者要求支付罰款。但是如果你像潘一樣，辛辛苦苦來之不易好房子，怎么能說放手，堅(jiān)持要求丁根據(jù)合同義務(wù)履行所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，可行嗎？答案是肯定的，法律支持你:

　　首先，《房屋銷售合同》是由雙方自愿簽訂的，是雙方的真實(shí)意圖，并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，房屋銷售合同是合法有效的。

　　其次，以合法有效的房屋買賣合同為基礎(chǔ)，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法履行相應(yīng)的義務(wù)。履行義務(wù)的原則是按照約定履行義務(wù)，并遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。而丁某沒有任何合法或同意終止合同的條件。

　　最后，我國《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行企業(yè)合同管理義務(wù)教育或者沒有履行勞動(dòng)合同進(jìn)行義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)積極承擔(dān)我們繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施研究或者國家賠償經(jīng)濟(jì)損失等違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任?！迸c此同時(shí)，《合同法》第一百一十四條第三款規(guī)定：“當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)通過履行政府債務(wù)?！?

　　鑒于此案，丁沒有在合同規(guī)定的期限內(nèi)協(xié)助潘某轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，而是發(fā)函明確表示其不履行合同義務(wù)的行為已構(gòu)成違約，并沒有出現(xiàn)丁不能繼續(xù)履行合同的情況，因此，潘某可以根據(jù)合同協(xié)議和《合同法》 ，要求丁繼續(xù)履行合同義務(wù)，并要求丁支付 liquidated damage。案件經(jīng)法庭聆訊后，終審法院裁定丁某協(xié)助轉(zhuǎn)讓房屋，潘某則支付 liquidated damage。

　　三、律師提醒

　　在日常交易中，買方遇到這樣的糾紛，往往會(huì)導(dǎo)致錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，認(rèn)為只能要求賣方支付 liquidated damage 或雙倍押金，不能繼續(xù)履行合同，而賣方總是認(rèn)為房子是自己的，不想賣就不賣，最多支付雙倍押金，或者支付罰金就好。

　　四、法條鏈接

　　《合同法》第六十條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

　　第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同管理義務(wù)教育或者沒有履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)積極承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者國家賠償經(jīng)濟(jì)損失等違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。

　　第一百一十四條當(dāng)事人可以約定一方違反合同，根據(jù)違反合同的情況向另一方支付一定數(shù)額的 liquidated damage，也可以約定違反合同所引起的損害賠償?shù)挠?jì)算方法。

　　當(dāng)事人約定的違約低于造成的損失的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加; 當(dāng)事人約定的違約高于造成的損失的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

　　當(dāng)事人就遲延履行支付違約金的，違約方在支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

　　上海房產(chǎn)律師提醒大家，根據(jù)對(duì)以往案例的分析，我國《合同法》規(guī)定，如果賣方不履行合同義務(wù)，買方可以要求繼續(xù)履行合同，并要求支付 liquidated damage。因此，買方遇到此類案件應(yīng)及時(shí)與律師協(xié)商，保護(hù)自身權(quán)益，而賣方在違約前應(yīng)謹(jǐn)慎從事。