商品房預(yù)售合同是指開發(fā)商在房屋建設(shè)前期銷售尚未建成的商品房，與購房者簽訂的一種合同。為保障購房者的合法權(quán)益，商品房預(yù)售合同必須符合相關(guān)的法律法規(guī)，具備一定的合法性條件。本文上海房產(chǎn)律師將圍繞簽訂商品房預(yù)售合同應(yīng)具備的法律條件進(jìn)行分析，并結(jié)合實(shí)際案例和法律法規(guī)進(jìn)行探討。

　　一、合同的主體資格條件

　　商品房預(yù)售合同的主體資格條件是指簽訂合同的雙方必須具備合法的主體資格。合同的一方必須是具有完全民事行為能力的自然人、法人或其他組織。在商品房預(yù)售合同中，開發(fā)商作為合同的一方，必須具備取得商品房預(yù)售許可證的合法資格。購房者作為合同的一方，必須是具有完全民事行為能力的自然人或法人。此外，購房者還應(yīng)當(dāng)具備購房資格，如未滿18周歲、無法獨(dú)立承擔(dān)房屋交付后產(chǎn)生的稅費(fèi)等，應(yīng)當(dāng)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)。

　　法律法規(guī)：《中華人民共和國合同法》第十條、第二十二條、第三十七條；《商品房銷售管理辦法》第十八條、第二十一條、第二十三條。

　　上海市案例：2019年，上海市某房地產(chǎn)開發(fā)商在簽訂商品房預(yù)售合同時，未取得商品房預(yù)售許可證，違反了相關(guān)法規(guī)。結(jié)果，被上海市住建委處以罰款及停業(yè)整頓的行政處罰。

　　二、合同的客體條件

　　商品房預(yù)售合同的客體條件是指合同應(yīng)當(dāng)明確約定的房屋建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)建設(shè)房屋，并嚴(yán)格按照合同約定的時間交付房屋。購房者應(yīng)當(dāng)按照合同約定的時間支付購房款項。同時，合同還應(yīng)當(dāng)明確約定房屋的面積、用途、位置等具體內(nèi)容，以確保合同雙方權(quán)益的合法性和合理性。

　　法律法規(guī)：《中華人民共和國合同法》第十一條、第二十條、第三十二條；《商品房銷售管理辦法》第二十五條、第二十六條。

　　上海市案例：2020年，上海市某房地產(chǎn)開發(fā)商在簽訂商品房預(yù)售合同時，未明確約定房屋的面積和建筑面積，導(dǎo)致購房者無法準(zhǔn)確知道購買的房屋面積和價格，違反了相關(guān)法規(guī)。最終，該開發(fā)商被上海市住建委處以罰款的行政處罰。

　　三、合同的合法性條件

　　商品房預(yù)售合同的合法性條件是指合同應(yīng)當(dāng)符合國家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，不得違反公序良俗。在簽訂合同時，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依法履行預(yù)售許可證等相關(guān)手續(xù)，購房者應(yīng)當(dāng)依法履行購房資格審查、繳納房屋定金等相關(guān)手續(xù)。雙方應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)的法律法規(guī)，履行合同義務(wù)。

　　法律法規(guī)：《中華人民共和國合同法》第十三條、第十四條、第十五條、第五十條；《商品房銷售管理辦法》第十五條、第二十七條、第三十四條、第三十七條。

　　上海市案例：2018年，上海市某房地產(chǎn)開發(fā)商在簽訂商品房預(yù)售合同時，以超過法定標(biāo)準(zhǔn)的方式收取房屋定金，違反了相關(guān)法規(guī)。結(jié)果，該開發(fā)商被上海市市場監(jiān)管局處以罰款的行政處罰。

　　綜上所述，商品房預(yù)售合同是保障購房者合法權(quán)益的重要法律文書。簽訂合同時，雙方應(yīng)當(dāng)遵守國家相關(guān)法律法規(guī)，履行合同義務(wù)，確保合同的合法性、合理性和安全性。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)具備取得商品房預(yù)售許可證等相關(guān)資質(zhì)，購房者應(yīng)當(dāng)具備購房資格和完全民事行為能力，同時合同應(yīng)當(dāng)明確約定房屋的建設(shè)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、面積和位置等具體內(nèi)容。只有在合同雙方共同遵守相關(guān)法規(guī)和約定的情況下，商品房預(yù)售合同才能夠達(dá)到預(yù)期的合法性和合理性效果。

　　四、合同的效力條件

　　商品房預(yù)售合同的效力條件是指合同應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的要求，達(dá)到合同法律效力的標(biāo)準(zhǔn)。在簽訂合同時，應(yīng)當(dāng)保證雙方的真實(shí)意思表示，不存在欺詐、脅迫等違法行為。同時，合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)明確、具體、合法、有約束力。

　　法律法規(guī)：《中華人民共和國合同法》第八條、第九條、第十條、第十一條、第十二條、第五十八條、第六十八條；《商品房銷售管理辦法》第十六條。

　　上海市案例：2019年，上海市某房地產(chǎn)開發(fā)商在簽訂商品房預(yù)售合同時，存在虛假宣傳、強(qiáng)制搭售、捆綁銷售等欺詐行為，違反了相關(guān)法規(guī)。結(jié)果，該開發(fā)商被上海市住建委處以罰款、取消房屋預(yù)售許可證等行政處罰。

　　綜上所述，商品房預(yù)售合同的效力條件是保障合同達(dá)到法律效力的重要前提。合同簽訂應(yīng)當(dāng)保證雙方真實(shí)意思表示，沒有欺詐、脅迫等違法行為。同時，合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)明確、具體、合法、有約束力，不得存在虛假宣傳、強(qiáng)制搭售、捆綁銷售等欺詐行為。只有在雙方共同遵守相關(guān)法規(guī)和約定的情況下，商品房預(yù)售合同才能夠達(dá)到預(yù)期的效力和約束力效果。

　　五、合同的解除和違約責(zé)任

　　上海房產(chǎn)律師提醒大家，商品房預(yù)售合同的解除和違約責(zé)任是指合同在履行過程中，雙方當(dāng)事人出現(xiàn)違約行為時，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。雙方應(yīng)當(dāng)在合同中約定違約責(zé)任和解除條款，確保合同在出現(xiàn)爭議時能夠及時有效地解決。