買(mǎi)賣(mài)二手房的問(wèn)題實(shí)在太多了，往往涉及到價(jià)格評(píng)估、銀行貸款、繳稅過(guò)戶等，碰上房子產(chǎn)權(quán)不明晰的，還要去弄清產(chǎn)權(quán)歸屬，耗時(shí)又費(fèi)力。如果不通過(guò)中介進(jìn)行交易，實(shí)在是太難了！但悲傷的是，往往簡(jiǎn)單的信任換來(lái)了別有用心的鉆空子。下面來(lái)看看上海房產(chǎn)律師講解的相關(guān)法律知識(shí)。

　　比較常見(jiàn)的情形是，個(gè)別中介機(jī)構(gòu)或工作人員利用買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱(chēng)，預(yù)先對(duì)房主壓低出售價(jià)，然后托人或自己將房屋低價(jià)購(gòu)入，其間尋找新的買(mǎi)主，抬高市場(chǎng)行情最后再高價(jià)轉(zhuǎn)出，這一過(guò)程中介就能從中賺取少則幾萬(wàn)多則幾十萬(wàn)。

　　對(duì)于中介低買(mǎi)高賣(mài)賺取房屋買(mǎi)賣(mài)差價(jià)的行為，賣(mài)家往往只能啞巴吃黃連，在這種情形下所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，從我國(guó)《合同法》的規(guī)定及合同法原理來(lái)看，只要雙方在簽約時(shí)合同主體具有完全民事行為能力，意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容并未違反法律、行政法規(guī)的效力性的禁止性規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)合同即有效。但我們檢索案例發(fā)現(xiàn)，在某些特定情況下，出賣(mài)人或買(mǎi)受人是有權(quán)主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同不成立，無(wú)效或者可撤銷(xiāo)的。

　　一、合同不成立

　　中介利用具有的房源信息優(yōu)勢(shì)及熟悉房屋交易流程優(yōu)勢(shì)，與出賣(mài)人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，再加價(jià)轉(zhuǎn)賣(mài)給真實(shí)買(mǎi)受人從中牟利，損害了實(shí)際買(mǎi)賣(mài)雙方的締約選擇權(quán)，簽訂合同并非其真實(shí)意思表示，房屋買(mǎi)賣(mài)合同依法不成立。

　　【裁判要旨】本院認(rèn)為，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。當(dāng)事人訂立合同應(yīng)當(dāng)出于真實(shí)的意思表示，遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條第二項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得對(duì)交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣(mài)（租）出房屋賺取差價(jià)。之所以如此規(guī)定，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員利用其具有的房源信息優(yōu)勢(shì)及熟悉房屋交易流程優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行低價(jià)買(mǎi)進(jìn)高價(jià)賣(mài)出的炒房行為，會(huì)造成實(shí)際買(mǎi)賣(mài)雙方互不了解，影響實(shí)際買(mǎi)賣(mài)雙方的締約選擇權(quán)，同時(shí)也會(huì)造成因房屋交易環(huán)節(jié)增多而增加實(shí)際買(mǎi)賣(mài)雙方的交易成本和違約風(fēng)險(xiǎn)，損害了實(shí)際買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，故依法不予保護(hù)。就本案而言，被告作為注冊(cè)設(shè)立的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，以70萬(wàn)元與房主簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》后，轉(zhuǎn)手又以74萬(wàn)元賣(mài)予原告（買(mǎi)受人），從中牟利，既有違誠(chéng)實(shí)信用原則，也干擾了正常的市場(chǎng)交易秩序，違反了上述管理辦法的規(guī)定。因被告的真實(shí)意圖是居間牟利，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議并非其真實(shí)的意思表示，故被告與原告所簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》依法不成立。

　　二、合同可撤銷(xiāo)

　　出賣(mài)人明確向中介機(jī)構(gòu)表示不能將房屋出賣(mài)給中介機(jī)構(gòu)或其工作人員，但中介服務(wù)機(jī)構(gòu)故意隱瞞或者未披露對(duì)簽訂合同有重大影響的事實(shí)，利用雙方信息不對(duì)等而使出賣(mài)人在違背其真實(shí)意愿的情況下簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬于可撤銷(xiāo)合同。

　　【裁判要旨】本案中，李占鋒（出賣(mài)人）稱(chēng)希望萬(wàn)山公司結(jié)合行情實(shí)現(xiàn)自己利益最大化，不能賣(mài)給中介機(jī)構(gòu)或其工作人員，否則自己的利益得不到保障。合同簽訂后，李占鋒發(fā)現(xiàn)薛衛(wèi)超與萬(wàn)山公司故意串通，在交易中存在過(guò)錯(cuò)。鑒于萬(wàn)山公司是為薛衛(wèi)超與李占鋒就涉訟房屋促成交易提供中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)，薛衛(wèi)超系萬(wàn)山公司的財(cái)務(wù)人員業(yè)經(jīng)本院予以查實(shí)，萬(wàn)山公司也承認(rèn)薛衛(wèi)超是其工作人員。薛衛(wèi)超與萬(wàn)山公司并未將他們這種特殊關(guān)系告知李占鋒。參照《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得有下列行為：（一）捏造散布漲價(jià)信息，或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位串通捂盤(pán)惜售、炒賣(mài)房號(hào)，操縱市場(chǎng)價(jià)格；（二）對(duì)交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣(mài)（租）出房屋賺取差價(jià)；（三）以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費(fèi)者交易或者強(qiáng)制交易........”和《中華人民共和國(guó)合同法》第五十四條規(guī)定：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。當(dāng)事人請(qǐng)求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷(xiāo)。”由此可知，簽訂合同時(shí)，一方當(dāng)事人故意隱瞞或者未披露對(duì)簽訂合同有重大影響的事實(shí)，利用雙方信息的不對(duì)等從而使對(duì)方在違背自己真實(shí)意思表示的情況下簽訂合同的，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為本條規(guī)定的行為，該合同應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為可撤銷(xiāo)合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。本案中，作為促成雙方當(dāng)事人簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的萬(wàn)山公司明知薛衛(wèi)超系其員工，并未將上述重要事實(shí)向李占鋒披露，因該事實(shí)對(duì)李占鋒是否同意選擇萬(wàn)山公司運(yùn)作交易或者以何種價(jià)格出售房屋有重大影響。李占鋒在知悉情況后不同意繼續(xù)履行合同并主張撤銷(xiāo)合同合乎法律規(guī)定。故李占鋒提出撤銷(xiāo)合同的請(qǐng)求，該院予以支持。

　　三、合同無(wú)效

　　情形一：中介為獲取非正常的利益，通過(guò)全權(quán)委托公證和簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同等合法形式，使房屋物權(quán)發(fā)生變動(dòng)，獲取非正常的利益，損害了出賣(mài)人的利益，屬于以合法的形式掩蓋非法目的，簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)屬無(wú)效。

　　【裁判觀點(diǎn)】雖然姜新國(guó)、廉愛(ài)翠（出賣(mài)人）與崔科（中介機(jī)構(gòu)工作人員）和崔科與李樹(shù)德簽訂了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，但簽訂該合同的目的是為物權(quán)變動(dòng)，且合同缺乏標(biāo)的物和價(jià)款交付期間等買(mǎi)賣(mài)合同必備要件，合同中房屋的價(jià)格只是發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的需求，不能認(rèn)定該合同是雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，涉案房屋只是發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。崔科或王清華向金帝咨詢中心投放資金，按照通常情形下第三人認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn)判斷，其不但對(duì)房屋的來(lái)源知情，而且對(duì)借款的償還、房屋物權(quán)變動(dòng)和利益的分配與胡付華達(dá)成一致。胡付華在本案中陳述雖然與其他相同案件或公安機(jī)關(guān)的訊問(wèn)筆錄中在利益分配上存在差異，但其陳述與資金的流向、物權(quán)變動(dòng)等各個(gè)環(huán)節(jié)基本吻合，足以采信。雖然物權(quán)變動(dòng)通過(guò)簽訂《授權(quán)委托合同書(shū)》并進(jìn)行公證和《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》合法的形式，但涉案借款整個(gè)過(guò)程都是在胡付華的操控之下，既不是為了債務(wù)人的利益，也不是為了債權(quán)人的利益，而是為了取得債務(wù)人房屋的所有權(quán)，獲取非正常的利益，即以合法的形式掩蓋非法目的，損害了債務(wù)人的利益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（三）項(xiàng)之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定姜新國(guó)、廉愛(ài)翠與崔科和崔科與李樹(shù)德簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效。

　　情形二：中介利用會(huì)員身份抬高涉案房屋的價(jià)格，存有明顯“炒房”的故意，違反了國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策，損害了社會(huì)公共利益；同時(shí)，也與我國(guó)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來(lái)住不是用來(lái)炒”的精神相違背，法律應(yīng)當(dāng)不予保護(hù)。

　　【裁判觀點(diǎn)】2017年7月19日，李順育（中介機(jī)構(gòu)工作人員）與陳利娜（買(mǎi)方）、惠州市人人置業(yè)有限公司簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)三方合同》。李順育作為房產(chǎn)交易的出售人但其并未實(shí)際取得涉案房屋的權(quán)屬，李順育通過(guò)概括轉(zhuǎn)讓《意向房號(hào)承諾號(hào)》項(xiàng)下的合同相關(guān)權(quán)利義務(wù)予陳利娜并從中賺取差價(jià)。這一行為的本質(zhì)就是利用所謂的會(huì)員身份抬高涉案房屋的價(jià)格，存有明顯“炒房”的故意，違反了國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策，屬于《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第一款第（四）項(xiàng)規(guī)定的“損害社會(huì)公共利益”的行為；同時(shí)，也與我國(guó)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來(lái)住不是用來(lái)炒”的精神相違背，法律應(yīng)當(dāng)不予保護(hù)。據(jù)此，原審法院關(guān)于三方當(dāng)事人于2017年7月19日簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)三方合同》合法有效的認(rèn)定欠妥，二審予以糾正。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條之規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”本案中，李順育以無(wú)效合同取得陳利娜的購(gòu)房定金款5萬(wàn)元、差額款5萬(wàn)元，按照上述規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以返還。

　　小結(jié)

　　從上述案例來(lái)看，出賣(mài)人或買(mǎi)受人在一定條件下有權(quán)主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同不成立，無(wú)效或者可撤銷(xiāo)，但是仍然承擔(dān)較為嚴(yán)格的舉證責(zé)任。“與其使之無(wú)效，不如使之有效”，是合同解釋的一項(xiàng)基本原則。對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方而言，其實(shí)他們最為關(guān)心的是房屋售價(jià)，即使出賣(mài)人或買(mǎi)受人有可能不知曉對(duì)方的中介身份，但是這絲毫不影響出賣(mài)人對(duì)房屋的要價(jià)。所以，一般來(lái)說(shuō)，出賣(mài)人賣(mài)房，相對(duì)人買(mǎi)房，雙方就價(jià)格達(dá)成一致，合同就成立并生效。上述案例雖屬不同的房屋買(mǎi)賣(mài)交易，但均從雙方的“真實(shí)意思”角度切入，證明合同雙方并非是在自愿、平等條件下或協(xié)商一致的交易價(jià)格下完成的房屋交易，從而達(dá)到推翻房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立、有效、可履行的目的。當(dāng)然，需要說(shuō)明的是，我們認(rèn)為引上述案例中的裁判觀點(diǎn)不排除仍有值得商榷之處，限于篇幅和行文目的，在此不過(guò)多展開(kāi)述評(píng)。

　　法律是維護(hù)我們自身權(quán)益的有力工具，在我們遇到困難的時(shí)候，法律能夠?yàn)槲覀兟男泻戏?quán)益提供保障。如果您遇到相關(guān)問(wèn)題，歡迎咨詢上海房產(chǎn)律師，我們會(huì)為你做出專(zhuān)業(yè)的解答。