按揭購(gòu)房合同和貸款合同的關(guān)系主要是按揭購(gòu)房合同是貸款合同的一種類(lèi)型，若是購(gòu)房者并不能一次性的支付房款，那么可以在與房屋的出售方簽署房屋售賣(mài)合同之后，帶著購(gòu)房合同等的材料，到銀行提出按揭還款的請(qǐng)求。下面上海房產(chǎn)糾紛律師用兩個(gè)案件詳細(xì)說(shuō)明其關(guān)系。

　　一、基本案情

　?。ㄒ唬┩跸壬c某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易合同，約定王先生以按揭貸款的方式以及支付購(gòu)房款，否則開(kāi)發(fā)商之間可以通過(guò)解除商品房買(mǎi)賣(mài)勞動(dòng)合同。但是在經(jīng)濟(jì)合同規(guī)定簽訂后，因王先生辦理按揭貸款的條件比較不符合商業(yè)銀行的要求，銀行發(fā)展沒(méi)有得到貸款給王先生，故王先生無(wú)法按商品房買(mǎi)賣(mài)服務(wù)合同的約定需要支付購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商通知王先生解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并要求王先生賠償風(fēng)險(xiǎn)損失，而王先生對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求學(xué)生予以拒絕，雙方遂發(fā)生矛盾糾紛。

　?。ǘ﹨桥肯蛞幻禺a(chǎn)商購(gòu)買(mǎi)商業(yè)樓宇。商品房買(mǎi)賣(mài)合約訂明發(fā)展商交出商品房的具體日期，并清楚訂明如發(fā)展商逾期30天交出商品房，買(mǎi)方可終止合約。同時(shí)，在吳小姐以按揭貸款的形式向發(fā)展商支付所有購(gòu)買(mǎi)價(jià)后，由于發(fā)展商逾期30天以上，吳小姐要求取消商品房買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)要求撤銷(xiāo)按揭貸款合同，發(fā)展商不同意撤銷(xiāo)合同，而銀行認(rèn)為按揭貸款合同與商品房合同是不同的法律關(guān)系，不應(yīng)與商品房合同一起處理，三方未能達(dá)成共識(shí)。

　　二、案件分析

　　以上兩個(gè)案例都與商品房銷(xiāo)售合同的解除及其法律后果有關(guān)，那么，商品房銷(xiāo)售合同和抵押貸款合同又是什么呢？商品房合同的解除是否會(huì)導(dǎo)致抵押貸款合同的解除？

　　抵押貸款是商品房市場(chǎng)上最重要的支付方式之一，買(mǎi)受人、開(kāi)發(fā)商和抵押銀行之間形成了不同的法律關(guān)系。一般來(lái)說(shuō)，買(mǎi)方與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系是商品房買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)方與抵押銀行的關(guān)系是抵押貸款合同。在不同的法律關(guān)系中，當(dāng)事人的法律地位不同，權(quán)利義務(wù)也不同。但是，幾種法律關(guān)系并不相互分離，彼此之間仍然存在法律聯(lián)系，一種法律關(guān)系的變更會(huì)影響到另一種法律關(guān)系，這種關(guān)系在一方當(dāng)事人要求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)更加明顯。

　　我國(guó)《合同法》對(duì)合同解除權(quán)有明確規(guī)定，合同解除權(quán)必須在一定條件下行使，而不能由當(dāng)事人任意行使。合同解除可分為協(xié)議解除和法定解除。前者意味著當(dāng)事人雙方可以約定合同解除的條件，而后者則是當(dāng)事人之間沒(méi)有約定的合同解除的條件。解除條件成熟的，一方當(dāng)事人可以通知另一方當(dāng)事人解除合同，解除合同的通知到達(dá)另一方當(dāng)事人時(shí)，解除合同。如果對(duì)方當(dāng)事人有異議，可以通過(guò)訴訟或仲裁來(lái)確認(rèn)合同的有效性。就商品房合同而言，買(mǎi)賣(mài)雙方可以約定解除合同的條件，如逾期交房、逾期付款、逾期房產(chǎn)證、面積差等。當(dāng)事人雙方約定合同可以解除的條件的，有解除權(quán)的一方當(dāng)事人可以選擇解除合同。合同解除后，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)將房屋返還開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房?jī)r(jià)款和利息返還購(gòu)房人。如有違約，違約一方亦須向另一方承擔(dān)違約。

　　對(duì)于個(gè)人按揭貸款公司合同管理關(guān)系，購(gòu)房人簽訂該合同主要是為了向開(kāi)發(fā)商進(jìn)行支付購(gòu)房?jī)r(jià)款，其簽約目的是非常需要明確的，即保證商品房買(mǎi)賣(mài)合同能夠順利通過(guò)履行。因此，雖然商品房買(mǎi)賣(mài)合同與按揭貸款合同是一個(gè)不同的法律相關(guān)關(guān)系，但商品房買(mǎi)賣(mài)合同中以按揭方式付款的約定則是簽訂按揭貸款業(yè)務(wù)合同的原因和目的。如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同被解除，則按揭貸款項(xiàng)目合同的原因就是消滅，當(dāng)事人之間簽訂按揭貸款合同的目的將無(wú)法得到實(shí)現(xiàn)。根據(jù)目前我國(guó)《合同法》第94條的規(guī)定，在當(dāng)事人一方遲延履行政府債務(wù)問(wèn)題或者有其他違約風(fēng)險(xiǎn)行為發(fā)展致使我們不能為了實(shí)現(xiàn)工程合同研究目的的情況下，可以有效解除合同。因此，在當(dāng)事人解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，按揭貸款合同是教師可以直接解除的。

　　為解決類(lèi)似糾紛，最高人民法院在《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條規(guī)定： 商品房買(mǎi)賣(mài)合同規(guī)定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式支付，因一方原因未訂立商品房擔(dān)保貸款合同，商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，另一方可以要求解除合同并賠償損失。當(dāng)事人因非當(dāng)事人原因不能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，商品房銷(xiāo)售合同不能繼續(xù)執(zhí)行的，當(dāng)事人可以要求解除合同，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)將購(gòu)買(mǎi)商品房收到的本金、利息或者押金返還買(mǎi)方。第二十四條規(guī)定：“因商品房銷(xiāo)售合同被確認(rèn)無(wú)效、撤銷(xiāo)或者解除而不能實(shí)現(xiàn)商品房擔(dān)保貸款合同的，當(dāng)事人要求撤銷(xiāo)商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)當(dāng)予以支持?！边@種解釋中的“擔(dān)保貸款方法”就是我們通常所說(shuō)的“抵押貸款方法”.

　　具體到上述兩個(gè)案例，在“案例1”中，由于王先生自身的原因，如年齡、收入、信用等。他不符合銀行辦理按揭貸款的條件，無(wú)法按揭支付購(gòu)房款?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》已經(jīng)明確約定了解除合同的條件。因此，當(dāng)條件滿足時(shí)（即先生不按承諾付款），開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除合同，并要求王先生賠償損失。在“案例2”中，吳小姐有權(quán)因開(kāi)發(fā)商逾期交付而解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同。同時(shí)，吳小姐還有權(quán)解除抵押貸款合同，因?yàn)樵谏唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同解除的情況下，吳小姐簽訂抵押貸款合同的目的將無(wú)法實(shí)現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商和銀行拒絕解除合同的理由是站不住腳的。

　　大家閱讀到這里相信已經(jīng)對(duì)上述的相關(guān)規(guī)定已經(jīng)有所了解，其實(shí)問(wèn)題本身是很簡(jiǎn)單的，相信你對(duì)此已有基本的認(rèn)識(shí)，如果你對(duì)上述文章中的敘述或者其他的問(wèn)題感到疑惑，歡迎咨詢上海房產(chǎn)糾紛律師。