有關(guān)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議具有管轄正式房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同（即本合同的簽署）簽署的意向書(shū)性質(zhì)。意向書(shū)成立后，買(mǎi)賣(mài)雙方有權(quán)自行履行或終止買(mǎi)賣(mài)意向，任何人不得干涉。詳細(xì)法律內(nèi)容，請(qǐng)看上海房產(chǎn)糾紛律師的解答。

　　上海某房產(chǎn)中介因黃女士未在約定時(shí)間內(nèi)簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，起訴黃女士違約，要求支付違約金3萬(wàn)元。3月31日，上海市閔行區(qū)人民法院以中介公司的申請(qǐng)不符合《合同法》相關(guān)規(guī)定為由，駁回了中介公司的申請(qǐng)。

　　2015年11月21日，黃女士和中介目標(biāo)公司企業(yè)簽訂《房地產(chǎn)求購(gòu)居間協(xié)議》和《房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》。同日，在中介機(jī)構(gòu)公司的居間介紹下，黃女士又與出售方簽訂《房地產(chǎn)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，約定20天后簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)買(mǎi)賣(mài)勞動(dòng)合同》。另約定，任何一個(gè)一方未能有效履行本協(xié)議，導(dǎo)致我國(guó)房屋買(mǎi)賣(mài)未能得到最終可以完成或《買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)法及時(shí)簽訂的，由違約研究方向具有中介管理公司需要承擔(dān)違約金3萬(wàn)元，作為學(xué)生提供居間服務(wù)的補(bǔ)償。還約定如買(mǎi)賣(mài)雙方之間協(xié)商合意解除本協(xié)議致使房屋買(mǎi)賣(mài)未能實(shí)現(xiàn)最終能夠完成的，則應(yīng)共同提高支付3萬(wàn)元違約金等內(nèi)容。

　　今年1月5日，黃女士未能在2015年12月11日之前簽署上海房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，并致信黃女士，要求對(duì)違約承擔(dān)責(zé)任。由于王女士沒(méi)有批準(zhǔn)這項(xiàng)申請(qǐng)，法院要求判處王女士支付3萬(wàn)美元的罰款。

　　中介公司訴稱，2015年11月，黃女士表達(dá)了購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)房的意向。21日，簽訂《房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)中介協(xié)議》和《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中介協(xié)議》。當(dāng)日，在中介公司的調(diào)解下，黃女士簽訂了《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，確認(rèn)了該房屋的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。并約定為辦理交易過(guò)戶手續(xù)，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)在本協(xié)議簽訂后20日內(nèi)簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。但黃女士并未按約定履行簽約義務(wù)。

　　法院認(rèn)為，有關(guān)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議具有管轄正式房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同（即本合同的簽署）簽署的意向書(shū)性質(zhì)。意向書(shū)成立后，買(mǎi)賣(mài)雙方有權(quán)自行履行或終止買(mǎi)賣(mài)意向，任何人不得干涉。

　　根據(jù)合同法規(guī)定，經(jīng)紀(jì)人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。居間人未促成合同訂立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)的必要費(fèi)用。據(jù)此，即使本案買(mǎi)賣(mài)雙方未能繼續(xù)履行買(mǎi)賣(mài)意向的原因可以歸咎于黃女士，黃女士也無(wú)需支付報(bào)酬。

　　《合同法》還規(guī)定，格式合同條款加重對(duì)方社會(huì)責(zé)任，排除對(duì)方企業(yè)主要發(fā)展權(quán)利的，該條款無(wú)效。本案中，公司可以訴請(qǐng)所依據(jù)的違約條款是其提供的《房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)議》中的格式條款。條款中有“不管居間是否能夠成功，均有權(quán)向?qū)Ψ绞杖∠喈?dāng)于中國(guó)房?jī)r(jià)2％的費(fèi)用”。該條款方面具有明顯加重對(duì)方經(jīng)濟(jì)責(zé)任，排除對(duì)方一個(gè)主要包括權(quán)利的情形。應(yīng)為無(wú)效。據(jù)此，中介服務(wù)公司管理要求黃女士支付違約金的訴請(qǐng)，不符合相關(guān)法律制度規(guī)定，不予支持。

　　賣(mài)方出售了房屋，但沒(méi)有移動(dòng)他和她丈夫的戶口，導(dǎo)致買(mǎi)方的戶口“失蹤”，經(jīng)過(guò)多次談判失敗后，買(mǎi)方根據(jù)合同向賣(mài)方索要違約，以獲得法院支持。

　　2012年10月，張女士與王女士通過(guò)某中介公司的中介服務(wù)簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。王女士賣(mài)掉了自己在北京通州區(qū)梨園小區(qū)的一套100多平方米的房子，成交價(jià)160萬(wàn)元。同時(shí)，雙方約定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起10日內(nèi)，到房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理原戶口遷出手續(xù)。如因出賣(mài)人自身原因?qū)е略摲课菹嚓P(guān)戶口未如期遷出，應(yīng)向買(mǎi)受人支付違約金10000元。買(mǎi)受人逾期7日未遷出的，自逾期之日起，出賣(mài)人按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之二的違約金。2013年1月24日，王女士和丈夫?qū)艨谶w入涉案房屋。至2013年3月5日，張女士共支付王女士160萬(wàn)元，王女士將房屋過(guò)戶至張女士名下。侯女士一直無(wú)法及時(shí)將戶口遷出。張女士多次催促未果后，一紙?jiān)V狀將王女士訴至通州區(qū)人民法院，要求王女士賠償違約金4.5萬(wàn)余元。

　　在案件審理過(guò)程中，王女士說(shuō)，她搬進(jìn)來(lái)的時(shí)候已經(jīng)得到了張女士的同意，因?yàn)檎也坏胶线m的地方安頓下來(lái)，所以沒(méi)能及時(shí)搬出去，現(xiàn)在我也在積極辦理戶口搬出手續(xù)。張女士說(shuō)，她一開(kāi)始并不知道王女士的調(diào)動(dòng)，在得知后一直催促王女士搬出去，但王女士一直不合作，根據(jù)合同協(xié)議無(wú)法搬出去，王女士應(yīng)該賠償延遲搬出的罰款。經(jīng)法官調(diào)解，王某同意盡快搬出戶口，但不同意補(bǔ)償違約，張某堅(jiān)持要求王某補(bǔ)償違約。

　　審判后，通州法院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定充分履行自己的義務(wù)。一方當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者不遵守合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失的責(zé)任。當(dāng)事人可以商定，違約一方應(yīng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的罰款，也可以商定計(jì)算違約損害賠償金的方法。張女士和王女士簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，已經(jīng)履行了支付全部購(gòu)房款的義務(wù)，但王女士沒(méi)有按照合同規(guī)定辦理戶籍轉(zhuǎn)讓手續(xù)，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按照雙方約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。最后，法院判決王女士向張女士支付超過(guò)45000元的違約。判決作出后，雙方均無(wú)上訴，判決生效。

　　法官提示：部分企業(yè)房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中會(huì)發(fā)現(xiàn)存在賣(mài)房人的戶口遷出問(wèn)題，但因戶口遷移學(xué)習(xí)問(wèn)題系行政管理機(jī)關(guān)的管轄范圍，不屬于民事訴訟案件的受理范圍，故對(duì)于買(mǎi)房人起訴制度要求賣(mài)房人遷出戶口的，法院認(rèn)為不會(huì)受理。但買(mǎi)房時(shí)可就賣(mài)房人未依約遷出戶口時(shí)應(yīng)承擔(dān)的違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任發(fā)展作出一個(gè)明確約定，對(duì)于買(mǎi)房人依據(jù)相關(guān)合同約定時(shí)間要求賣(mài)房人承擔(dān)違約行為責(zé)任的，則會(huì)得到人民法院的支持。

　　法律是維護(hù)我們自身權(quán)益的有力工具，在我們遇到困難的時(shí)候，法律能夠?yàn)槲覀兟男泻戏?quán)益提供保障。如果您遇到相關(guān)問(wèn)題，歡迎咨詢上海房產(chǎn)糾紛律師，我們會(huì)為你做出專業(yè)的解答。