雙方在簽訂《商品房認(rèn)購書》后就認(rèn)購書中沒有提及的簽訂細(xì)節(jié)和其他條款進(jìn)行協(xié)商不能取得一致，以及雙方意志以外原因致使不能簽訂合同的，僅是合同磋商的過程，不屬可歸責(zé)于任何一方當(dāng)事人的事由。下面和上海房產(chǎn)糾紛律師一起了解這起商品房認(rèn)購合同糾紛案例。

　　一、基本案情

　　2009年8月2日，原告陳某與某房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房認(rèn)購書》 ，其主要內(nèi)容是： 原告陳某向某房地產(chǎn)公司認(rèn)購了某房地產(chǎn)住房，支付方式為銀行按揭； 原告陳某在簽訂認(rèn)購書時支付了4萬元定金；購買人應(yīng)當(dāng)在2009年8月29日前在房地產(chǎn)開發(fā)銷售中心簽訂商品房買賣合同，并支付相應(yīng)的住房款項和相關(guān)費用，否則視為放棄認(rèn)購表上的權(quán)利，房地產(chǎn)公司不予退還押金，有權(quán)單獨處置房屋。同日，原告陳某向房地產(chǎn)公司支付了4萬元押金。8月20日，原告陳某來到銷售中心，商討采購合同事宜。然而，由于雙方未能就合同的某些條款達(dá)成協(xié)議，因此未能在合同上簽字。此后，原告陳某多次向房地產(chǎn)公司要求退還4萬元押金，但該公司以陳某沒有在規(guī)定的期限內(nèi)簽訂合同為由予以拒絕。原告陳某向法院提起上訴，要求房地產(chǎn)公司立即退還押金。

　　二、爭議焦點

　　(1）本次認(rèn)購的法律性質(zhì)。

　　中國發(fā)展房地產(chǎn)公司律師可以認(rèn)為，本案認(rèn)購書不具備《商品房銷售企業(yè)管理工作辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要研究內(nèi)容，其法律問題性質(zhì)為預(yù)約合同。

　　委托合同的法律效力遵循“必須談判”的法律原則，即委托后雙方的義務(wù)僅限于為了在未來某一時間達(dá)成成本合同而進(jìn)行的談判，而不是為了訂立本合同而進(jìn)行的談判，只要進(jìn)行協(xié)商即可履行委托義務(wù)。

　　為了保護(hù)交易安全和社會公共利益，保護(hù)房屋所有權(quán)人的權(quán)益，不能僅憑認(rèn)購書中所謂的“認(rèn)購人必須簽署商品房買賣合同，認(rèn)購人已對該商品房及所有相關(guān)信息充分了解”等條款就認(rèn)定原告陳某必須承擔(dān)簽署合同的義務(wù)。根據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，提供格式條款的一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。

　?。?）本案雙方未簽訂《商品房進(jìn)行買賣交易合同》的責(zé)任公司認(rèn)定

　　簽訂“商品房認(rèn)購書”后，雙方未能就認(rèn)購書中未提及的簽訂細(xì)則及其他條款達(dá)成協(xié)議，且雙方未能簽訂合同的原因除了當(dāng)事人的意愿外，合同談判的過程不屬于任何一方的事宜。

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)約等方式接受買受人定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，因雙方責(zé)任導(dǎo)致商品房買賣合同無法訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。因此，原告要求房地產(chǎn)公司退還認(rèn)購定金是符合法律規(guī)定的。

　　三、判決結(jié)果

　　一審法院認(rèn)為，認(rèn)購書是預(yù)約合同，未能訂立商品房買賣合同，不可歸責(zé)于雙方，原因是雙方未能就商品房買賣合同的內(nèi)容協(xié)商一致。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，判決房地產(chǎn)公司在判決生效后三日內(nèi)返還原告定金4萬元。

　　四、案例評析

　　本案是一起典型的商品房認(rèn)購合同糾紛，糾紛的焦點在于：

　　本書是商品房銷售合同或預(yù)約合同。

　　商品房銷售合同不能簽訂的責(zé)任人。如果買方在約定期限內(nèi)履行了與賣方協(xié)商商定商品房銷售合同的義務(wù)，而當(dāng)事人未能就商品房銷售合同的內(nèi)容達(dá)成協(xié)議，從而妨礙了合同的簽訂，賣方應(yīng)以不歸于當(dāng)事人的原因?qū)⒀航鹜诉€給買方。

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