《經(jīng)濟參考報》記者近日在北京、遼寧、山東、江蘇、廣東等地采訪發(fā)現(xiàn)，在中央14部委的“清理整頓”中，小產(chǎn)權(quán)房已悄然變異為旅游地產(chǎn)中的“農(nóng)業(yè)生態(tài)房”“養(yǎng)老公寓”“會員制農(nóng)莊”，以“以租代售”“以權(quán)代產(chǎn)”“榮譽村民”等方式重裝入市，形式設計精巧。專家指出，應盡快遏制小產(chǎn)權(quán)房的“變種”，帶來新一輪農(nóng)地入市潮，上海房產(chǎn)糾紛律師建議有關(guān)部門盡快出臺清理整頓方案，明確農(nóng)地流轉(zhuǎn)的相關(guān)制度。

　　“以租代售”：宅基地上開始興建會員制發(fā)展養(yǎng)老服務中心，“在 Xiaotangshan 旁邊，一棟40平方米的四合院售價18萬元，”北京市昌平區(qū)南莊村西洋退休中心的一則廣告稱，小房產(chǎn)正在以“出租出售”的方式出售，價格從10萬到10萬不等。“退休中心”只是一個幌子，許多年輕的居民，已經(jīng)形成了一個住宅小區(qū)。

　　走在“養(yǎng)老服務中心”里，隨處都是可見“出租、出售”廣告。負責進行房屋市場銷售的養(yǎng)老金融中心劉經(jīng)理說，目前我國正在通過出售的為第3期，養(yǎng)老發(fā)展中心城市占地是租南莊村的，與村委會簽訂了中國租賃合同到2052年。養(yǎng)老管理中心分3期建有平房約400間，1、2期已經(jīng)可以全部企業(yè)賣出，三期也剩得不多了。

　　記者在現(xiàn)場看到，三期建設的“四合院”每套建筑面積70多平方米，包括三間北房、兩間南房，使用壽命40年，售價60萬元。

　　購買這里的房屋后，與養(yǎng)老中心簽訂“入住協(xié)議”，類似長期租賃協(xié)議。記者注意到，協(xié)議中對入住人有這樣一條約定：男60歲以上、女55歲以上，不得轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售。這里的住戶孫某說“這純粹是規(guī)避政策風險，買房后誰住根本沒有人管。”

　　協(xié)議規(guī)定了停留時間和價格，以及每個人最關(guān)心的拆遷。協(xié)議規(guī)定，在拆遷的情況下，居民可以參加拆遷，拆遷后可以得到多少錢，其余的錢由養(yǎng)老院按居住年份扣除住房費用后退還給居民。

　　在位于八達嶺旅游高速水屯橋西的昌平區(qū)奤夿屯“伊舍小鎮(zhèn)”，打著“舊村進行改造”的旗號，這里我們建設的養(yǎng)老服務公寓發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)售罄。

　　銷售管理人員可以告訴我們記者，“伊舍小鎮(zhèn)”項目是北京市第一批13個舊村進行改造工程項目的一部分。項目將舊村拆掉，給回遷農(nóng)民蓋一部分回遷房，另外一個建設發(fā)展幾十棟樓房，以“入會”形式以及對外直接銷售，號稱屬于社會養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)園性質(zhì)，采用會員制運作，只需通過一次需要繳納所選戶型的會員費就可入住。如果沒有發(fā)生拆遷，拆遷補償歸買房者。

　　根據(jù)一家房地產(chǎn)網(wǎng)站的廣告，這里的二手房平均價格高達每平方米6500元。該銷售人員說，該項目的第一階段已經(jīng)售罄，有1000多個安老院。“如果你需要的話，你可以留下你的電話號碼，我們會在第二階段開始的時候通知你，”他說

　　會員協(xié)議有兩種類型： 一種是開放式的，子女可以繼承； 另一種是五年制，五年后可以選擇退出，全額退還會員費，實際上是五年居留。

　　一位會籍顧問可以表示，房子是在村集體土地上進行開發(fā)環(huán)境建設的，產(chǎn)權(quán)問題歸屬村里。購房者經(jīng)認購后可享受當?shù)厣鐣s譽村民生活待遇，給購房者頒發(fā)《奤夿屯村榮譽村民》證書及由村委會核發(fā)的房屋建筑使用所有權(quán)證，大可不必因為擔心知識產(chǎn)權(quán)。

　　據(jù)知情者透露，目前“養(yǎng)老公寓”項目管理之所以興起，除了這些項目公司本身進行銷售業(yè)務收入外，一旦企業(yè)通過民政部門驗收，還可以套取補貼。

　　“私人農(nóng)場”: 生態(tài)溫室在農(nóng)田上生長“50年不變”，如果說“老年公寓”主要占用的是農(nóng)村集體建設用地，那么一些農(nóng)村地區(qū)以“生態(tài)大棚”的名義，通過出售小產(chǎn)權(quán)房，占用了農(nóng)業(yè)用地。目前，這種面向城市居民的“私人家庭農(nóng)場”在北京、廣州、大連、青島和南京等大城市遍地開花。

　　位于旅順口區(qū)北路的生態(tài)莊園占地600至1200平方米，其中一個封閉的居住區(qū)靠近山和水。據(jù)《大連晚報》的廣告，記者來到大連旅順口區(qū)的 Shabao 村，看到一排排整齊的鋼結(jié)構(gòu)溫室從地上拔地而起。每個溫室旁邊都有一個面積約70平方米的獨戶住宅和一個半地下室。

　　負責銷售的村民王經(jīng)理說，這不是小產(chǎn)權(quán)房，我們不銷售產(chǎn)權(quán)，只對外出租50年的使用權(quán)，1畝地的大棚45萬元，兩畝地的大棚60萬元。如果將來政府動遷征地，補償款全部都給買房的業(yè)戶。

　　王經(jīng)理說，這里我們原來是沙包村的一片經(jīng)濟果林，約200多畝，現(xiàn)在中國建了70多套大棚，是村里進行開發(fā)的項目。有兩種不同戶型，一種是1畝地的，主要是給老年人活動準備的，只有8套；一種是2畝地的，共有60多套，賣得最火“城里人買這里的房子圖的不是房，而是通過田地，地越大越受歡迎，一半多大棚房都已經(jīng)賣光了”。

　　王經(jīng)理指著旁邊的另一個山坡說，很快就會有第二期的建設，100套。“這個項目叫做大連綠色牧業(yè)生態(tài)公園。它已被批準，并被確定為一個設施農(nóng)業(yè)項目。通過農(nóng)業(yè)部檢查后，可以開放地下室（農(nóng)具室）采光。這是一個非常好的視頻、音頻、象棋和紙牌室。”

　　在旅順北路沿途，這樣的“生態(tài)農(nóng)莊”隨處可見。有房產(chǎn)經(jīng)紀發(fā)帖稱，長城科聯(lián)種植精品園有多套大棚帶院地獨樓出售，地點在旅順北路大黑石南，面積200平方米，出售價格85萬元，合4250元每平方米，產(chǎn)權(quán)為使用權(quán)。

　　早在2009年4月，北京市國土資源局就下達了禁令，要求所有區(qū)縣政府拆除違法的農(nóng)業(yè)生態(tài)公園，停止占用耕地，對部分項目拆除后變相開發(fā)的房地產(chǎn)單位和個人進行刑事責任追究。然而今天，北京郊區(qū)的“生態(tài)農(nóng)場”已經(jīng)增多，甚至掀起了新一輪的高銷售。在 Huangtuozi 的 Yunfoshan、 Miyun District 和 Pinggu District 的馬房鎮(zhèn)，記者發(fā)現(xiàn)了一些出售的“私人農(nóng)場”，價格從13萬元到30萬元不等。

　　“旅游發(fā)展地產(chǎn)”：景區(qū)建設生態(tài)保護林地遭到別墅蠶食，記者可以發(fā)現(xiàn)，隨著我國相關(guān)政府部門禁止對別墅項目審批供地，大量別墅項目轉(zhuǎn)戰(zhàn)農(nóng)村。當前發(fā)展農(nóng)村對耕地資源管理人員嚴格，但是對“三荒地”、水庫周邊國家生態(tài)地、承包林地、景區(qū)周邊等建設研究開發(fā)企業(yè)并沒有一個嚴格禁止，一些開發(fā)商通過打擦邊球的方式不斷開發(fā)所謂的“旅游地產(chǎn)”，建設“分時度假村”，對林地和具有重要生態(tài)環(huán)境保護系統(tǒng)功能的山坡地形成一種威脅。

　　黃崗嶺茶園位于 Liyang Province 橫澗鎮(zhèn)，毗鄰天目湖風景區(qū)和 Nanshan Bamboo Sea 風景區(qū)。茶園不僅盛產(chǎn)茶葉，還是鄉(xiāng)村旅游項目，游客可以采摘茶葉。董事長陸建平告訴記者，茶園承包土地1000多畝。近日，記者再次來到黃崗嶺茶廠，發(fā)現(xiàn)在茶園的一個斜坡上，有兩片白色的大和仿古建筑群，屋頂很高，現(xiàn)場都是瓷磚。

　　當?shù)匚幕糜喂芾聿块T知情者介紹，這片仿古建筑群實際上是一個別墅項目，是作為我國旅游業(yè)發(fā)展配套的賓館服務項目報的，老板一直想對外直接銷售。“溧陽市的農(nóng)村地區(qū)旅游企業(yè)項目公司近年來不斷出現(xiàn)了不少這類傳統(tǒng)商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)，我們都叫它‘田園地產(chǎn)’！究竟是開賓館還是當別墅賣，老板不說。”

　　在北京市北京昌平區(qū)棋盤山景區(qū)，流村鎮(zhèn)瓦窯村的小產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)別墅“山作庭院”已建成了300余幢獨棟小產(chǎn)權(quán)進行別墅，銷售管理人員周濤稱“這個企業(yè)項目是棋盤山風景區(qū)相關(guān)配套服務功能基礎設施，地是瓦窯村的山坡地，位于景區(qū)內(nèi)，不會搞新的建設，拆遷的概率問題非常小。”

　　“這個地方是一個山坡荒地，已經(jīng)在村里重建過了，第一期只剩下三套了，”Miyun District Yunfoshan 黃坨子村小產(chǎn)權(quán)項目的銷售人員項說。“第二期是一個小木屋，有96套，已經(jīng)售出20多套，占地600平方米到1000平方米，總價25.8萬元。”，還看到了一片小產(chǎn)權(quán)別墅，當?shù)卮迕裾f別墅都是被村里的“山坡”占據(jù)的。

　　以上就是小產(chǎn)權(quán)如今變異的幾種形式，但這些使用方式在很大程度上無法得到法律上的認可，上海房產(chǎn)糾紛律師建議在決定購買這些房屋之前一定要多向?qū)I(yè)律師咨詢。