1.因維修房屋影響承租人使用，能要求降低租金嗎？

　　黃浦區(qū)房產(chǎn)律師答是的。此外，還可以要求延長租期。

　　2.租賃合同一定要書面形式嗎？

　　不一定是書面形式。未簽訂書面合同，能確定租賃期限的，租賃期限對雙方有約束力；租賃期限不能確定的，為不定期租賃。當事人可以隨時解除不定期租賃合同，但應(yīng)當在合理期限內(nèi)通知對方。
 

　　3.承租人不按約定方式使用房屋，出租人能解約嗎？

　　除非合同約定租賃物不按約定方法使用，否則出租人必須證明承租人不按約定方法使用租賃物，造成租賃物損失。

 

　　4.租賃合同最長不得超過多少年？

　　最長20年。超過20年的，超過部分無效。在實踐中，許多當事人使用空白租賃合同來避免法律規(guī)定。黃浦區(qū)房產(chǎn)律師但這一措施可以通過筆跡識別來判斷。

　　5.承租人能擅自裝修出租屋嗎？

　　經(jīng)出租人同意。否則，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。
 

　　6.承租人能把房子轉(zhuǎn)租給別人嗎？

　　只有經(jīng)出租人同意。否則，出租人可以終止與承租人的合同。因租賃合同終止造成二次承租人損失的，二次承租人有權(quán)要求承租人賠償二承租人知道或者應(yīng)當知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的除外。
 

　　7.出租人默認承租人同意轉(zhuǎn)租的期限是多久？

　　出租人知道或者應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租之日起六個月內(nèi)不提出異議的，視為同意轉(zhuǎn)租。
 

　　8.次承租人能代承租人向出租人支付租金嗎？

　　是的。代為支付的租金，可沖抵次承租人應(yīng)付承租人的租金。對于多付部分，也可以向承租人追償。
 

　　9.沒有約定什么時候支付租金，該怎么辦？

　　租賃期限不滿一年的，自租賃期屆滿之日起支付；租賃期滿一年的，每屆滿一年支付；剩余租賃期不滿一年的，自租賃期滿之日起支付。

　　10.什么叫買賣不破租賃？

　　租賃物在租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變更的，不影響租賃合同的效力。除買賣外，原租賃合同因贈與、財產(chǎn)分析、繼承、抵押權(quán)實現(xiàn)而繼續(xù)有效。

　　11.承租人在什么情況下可以合法解除租賃合同？

　　1)租賃物依法查封扣押；2)或者租賃物所有權(quán)存在爭議；3)租賃物違反法律、行政法規(guī)使用的強制性規(guī)定；4)房屋未按約定期限交付的，經(jīng)承租人催告2個月內(nèi)未交付經(jīng)營用房的，住宅用房15天內(nèi)未交付；5)交付的房屋不符合約定的使用條件，不能使用或者嚴重影響經(jīng)營的。
 

　　12.承租人的優(yōu)先購買權(quán)是什么？

　　出租人想出售房屋的，應(yīng)當在合理的期限內(nèi)通知承租人，承租人有權(quán)在同等條件下優(yōu)先購買。承租人在收到出租人通知后15天內(nèi)（拍賣5天）未明確表示購買房屋的，視為放棄權(quán)利。出租人不履行通知義務(wù)，妨礙承租人行使權(quán)利的，可以要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出售給近親屬的除外。承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，不再享有優(yōu)先購買權(quán)，優(yōu)先購買權(quán)由次承租人取得。未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，承租人和次承租人無優(yōu)先購買權(quán)。
 

　　13.承租人在訂立合同時已知租賃物質(zhì)量不合格，能否隨時解除？

　　黃浦區(qū)房產(chǎn)律師答是的，但需要證明租賃物危及承租人的安全或健康。

　　14.承租人死亡，共同生活的人能要求繼續(xù)租房嗎？

　　黃浦區(qū)房產(chǎn)律師答是的，繼續(xù)按原合同履行。

　　15.承租人的優(yōu)先承租權(quán)是什么？

　　租賃期滿后，房屋承租人有權(quán)在同等條件下優(yōu)先租賃租賃物。
 

　　16.哪些房子不能出租？

　　違法建筑；不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強制性標準的房屋；違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的房屋；其他法律法規(guī)禁止出租的房屋。

　　17.如何處理出租房屋被拆處理？

　　雙方在房屋租賃合同中明確征收或者拆遷時約定的辦法。未約定的，依照法律處理。出租人不知道出租房屋將被拆除。出租房屋被拆除后，出租人應(yīng)當在拆遷補償范圍內(nèi)賠償承租人的損失。

　　18.房屋租賃合同無效，房租還要付嗎？

　　如有必要，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，以及未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，該房屋租賃合同無效。房屋租賃合同無效，承租人需按照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費。
 

　　19.一房多租履行合同的承租人？

　　首先，看誰先占用房子，誰先占用誰使用；其次，如果不占用，看誰支付房屋租金，誰先支付租金使用；第三，如果不占用或不支付租金，看看哪份合同先生效，誰先生效。

　　20.租賃合同無效時，經(jīng)出租人同意如何承擔(dān)裝修損失？

　　1)未形成附件裝修的，出租人要的，折價賠償承租人；出租人不要的，由承租人拆除。因拆遷造成房屋損壞的，承租人應(yīng)當恢復(fù)原狀。

　　2)已形成附屬裝修，出租人要的，折價補償承租人；出租人不要的，按照雙方過錯比例分擔(dān)現(xiàn)值損失。
 

　　21.租賃合同期滿或者終止時，經(jīng)出租人同意如何承擔(dān)裝修損失？

　　除雙方另有約定外，一般可拆除的裝修物品可由承租人拆除帶走。房屋損壞的，承租人應(yīng)當恢復(fù)原狀。
 

　　22.租賃合同終止時，經(jīng)出租人同意，如何處理已形成的裝修？

　　1)出租人違約的，出租人應(yīng)當在剩余租賃期內(nèi)賠償裝修殘值損失；

　　2）承租人違約的，除非出租人愿意使用裝修物品，否則不予賠償；3）雙方違約，剩余租賃期內(nèi)裝修殘值損失按雙方過錯承擔(dān)；4）雙方無違約，剩余租賃期內(nèi)裝修殘值損失按公平原則分擔(dān)。

　　23.房屋在租賃前設(shè)立抵押權(quán)的，由于抵押權(quán)的實現(xiàn)，抵押權(quán)人的所有權(quán)發(fā)生了變化。承租人能否要求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同？

　　不能。
 

　　24.未取得房地產(chǎn)權(quán)證即出租房屋的，房屋租賃合同有效嗎？

　　此類合同有效，除非因未取得合法建設(shè)程序而無法取得房地產(chǎn)權(quán)證。
 

　　25.能否以未經(jīng)消防驗收或消防驗收不合格為由，要求確認房屋租賃合同無效？

　　不，除非這類房屋屬于法律明確規(guī)定必須經(jīng)過消防驗收的房屋。
 

　　26.承租人與第三人之間的惡意串通損害了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，能否起訴確認合同無效？

　　黃浦區(qū)房產(chǎn)律師答可以。

　　27.出租人違約，承租人可以要求出租人賠償哪些損失？

　　由于出租人違約導(dǎo)致合同終止，承租人可以要求出租人在剩余租賃期內(nèi)賠償裝修殘值（前提是出租人同意裝修）、租金差價損失及相關(guān)費用。租賃房屋用于商業(yè)用途的，承租人也可以要求出租人在合理期間賠償經(jīng)營損失，但最長不得超過6個月。
 

　　28.承租人違約導(dǎo)致合同終止，出租人能否要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失？

　　答是的，但最長不超過6個月。

　　29、哪些情形下，出租人有權(quán)單方解除租賃合同?

　　1)未經(jīng)出租人同意，將租賃房屋整體或者部分轉(zhuǎn)租的;2)未按照合同約定的用途使用租賃房屋，或未經(jīng)出租人同意擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予糾正或恢復(fù)原狀的;3)住宅用房承租人累計3個月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在15日內(nèi)仍未支付的;4)經(jīng)營用房承租人累計6個月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在1個月內(nèi)仍未支付的;5)法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定的其他情形。
 

　　30、房屋租賃合同下，如何追加第三人參加訴訟?

　　1)因房屋租賃合同產(chǎn)生的糾紛，租賃房屋被轉(zhuǎn)租的，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。2)因租賃房屋轉(zhuǎn)租合同產(chǎn)生的糾紛，人民法院應(yīng)當通知出租人作為第三人參加訴訟。