商品房銷售，這樣的大交易不能過于謹(jǐn)慎，但風(fēng)險(xiǎn)仍然是難以預(yù)防的。最近筆者作為房地產(chǎn)開發(fā)商的代理律師，經(jīng)歷了這樣一樁訴訟，業(yè)主起訴開發(fā)商逾期交房支付違約金。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商的行為并不屬于合同約定的逾期交房，而是交房時(shí)存在瑕疵，業(yè)主明知并已收房。最后，法院采納了我們的觀點(diǎn)，駁回了業(yè)主的訴訟請求。上海房產(chǎn)糾紛律師為您講解一下有關(guān)的情況。

　　一、基本案情

　　2016年3月1日，本案原告（業(yè)主）與本案被告（我的委托人）某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)有限公司通過簽訂《商品房進(jìn)行買賣交易合同》一份，約定業(yè)主可以購買自己房產(chǎn)管理公司產(chǎn)品開發(fā)的某地房屋設(shè)計(jì)一套；約定交房時(shí)間為2016年5月15日前；交房標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)項(xiàng)目工程經(jīng)竣工質(zhì)量驗(yàn)收工作合格，并取得經(jīng)濟(jì)建設(shè)中國工程施工竣工驗(yàn)收備案證明等；雙方還約定了若房產(chǎn)商遲延交房，需支付按購房款萬分之三每日需要計(jì)算的違約金。

　　合同簽訂后，業(yè)主付清房款。雙方都要辦理送房手續(xù)。于2016年3月3日，業(yè)主遷入該處所。2016年5月15日，合同約定交房期限屆滿，涉案房屋尚未取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明。2018年12月5日，房產(chǎn)公司取得涉案房屋建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明。

　　由于地產(chǎn)公司未能在約定的交付時(shí)間內(nèi)取得已完成房屋建造工程的驗(yàn)收紀(jì)錄證明書，業(yè)主遂要求地產(chǎn)公司支付逾期付款(由二○一六年五月十六日至二○一八年十二月五日)的 違約責(zé)任。房地產(chǎn)公司拒絕承認(rèn)，雙方發(fā)生了糾紛。

　　二、代理思路

　　接受委托后，通過對本案的分析和討論，我們認(rèn)為本案的關(guān)鍵是:房產(chǎn)中介2016年3月1日的交房是否適用購房合同約定的違約責(zé)任？

　　對此，我方整理出存在以下主要觀點(diǎn)：

　　1、房地產(chǎn)公司不遲交房款的情況。

　　房地產(chǎn)公司已提前交付房屋，房屋不符合合同條款有瑕疵，但業(yè)主無異議接受使用。因此，房地產(chǎn)公司不應(yīng)承擔(dān)違約延遲交付的責(zé)任，而應(yīng)承擔(dān)履行違約缺陷的責(zé)任。

　　2、房地產(chǎn)公司不必支付罰款。

　　購房合同未就瑕疵履行社會行為的違約責(zé)任問題作出約定，故業(yè)主要求房產(chǎn)公司企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任意識缺乏一個事實(shí)依據(jù)。

　　三、律師提醒

　　開發(fā)商提供非合同住房，購房者如何選擇？

　　1、驗(yàn)收房屋時(shí)，業(yè)主應(yīng)首先確認(rèn)房屋具有驗(yàn)收合格證書(建筑、施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)合格證書)。如果發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，可以選擇拒絕，并要求開發(fā)商進(jìn)行維修。

　　如果房屋質(zhì)量問題不太嚴(yán)重，比如墻體出現(xiàn)裂縫或者小面積脫落，業(yè)主應(yīng)該收房，但是開發(fā)商要在一定期限內(nèi)進(jìn)行維修，否則業(yè)主仍然可以拒收房屋。

　　2、因合法拒收房屋致使企業(yè)逾期交房的，購房者可要求我們開發(fā)商可以承擔(dān)逾期交房違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。

　　經(jīng)買方提醒3個月后，開發(fā)商仍未付清房款，買方有權(quán)終止合同。買方解除合同后，可以要求開發(fā)商賠償損失。

　　四、法條索引

　　1、《中華人民共和國合同法》第六十條:

　　當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定充分履行義務(wù)。

　　當(dāng)事人之間應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循誠實(shí)信用管理原則，根據(jù)企業(yè)合同的性質(zhì)、目的和交易行為習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

　　2、人民中華民國合同法第一百一十一條:

　　【違約責(zé)任】質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受害方可以根據(jù)標(biāo)的物的性質(zhì)和損失的大小，合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、退貨、減價(jià)或者報(bào)酬等違約責(zé)任。

　　3、人民中華民國合同法第一百一十二條:

　　違約責(zé)任。一方不履行合同義務(wù)或者不遵守合同的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，另一方有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

　　上海房產(chǎn)糾紛律師今天為大家分享這一案例并進(jìn)行分析，希望廣大購房者在今后遇到這種情況時(shí)能夠保持警惕，同時(shí)也希望能夠?yàn)楝F(xiàn)在參與這類案例的開發(fā)商提供一種思路。如果您還有其他問題，歡迎點(diǎn)擊咨詢按鈕與我們?nèi)〉寐?lián)系。