房產(chǎn)登記人與實(shí)際出資人不一致，房產(chǎn)歸誰所有？是司法實(shí)務(wù)中爭議較大的問題之一，主要存在二種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房產(chǎn)歸登記人所有；另二種觀點(diǎn)認(rèn)為，房產(chǎn)歸實(shí)際出資人所有。那到底改歸誰所有呢？看看上海房產(chǎn)糾紛律師的解答。

　　【案情簡介】

　　原告實(shí)創(chuàng)公司訴稱: 我司出資購買了北京市某大廈三套房屋，首付款、貸款均由我司出資。購房時(shí)周某是公司股東、法定代表人，產(chǎn)權(quán)登記在周某個(gè)人名下。為維護(hù)我司權(quán)益，請求確認(rèn)上述房屋所有權(quán)歸我司所有。周某辯稱:該三套房產(chǎn)購房合同由我本人簽署，產(chǎn)權(quán)證登記在我本人名下，屬于我個(gè)人所有；雖然首付款是由公司支付，但公司原是家族公司，從成立至今，股東未分紅，首付款是公司對我的分紅，房屋不是公司購買，產(chǎn)權(quán)不屬于公司，請求駁回原告的訴求。

　　【法院判決】

　　法院認(rèn)為：爭議房屋首付款、貸款及相關(guān)手續(xù)費(fèi)系由實(shí)創(chuàng)公司支付；交房后，由實(shí)創(chuàng)公司使用，實(shí)創(chuàng)公司為實(shí)際出資人。房屋管理部門的發(fā)證行為是產(chǎn)權(quán)登記的形式記載，在實(shí)際出資人與房屋登記人不一致的情形下，應(yīng)以實(shí)際出資作為認(rèn)定產(chǎn)權(quán)歸屬的根據(jù)。判決：確認(rèn)爭議房屋產(chǎn)權(quán)歸實(shí)創(chuàng)公司所有。

　　【律師解讀】

　　一、不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有權(quán)利推定力，但不具有絕對效力

　　《物權(quán)法》第十六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，通常登記人會被推定為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人。但《物權(quán)法》第十七條又同時(shí)規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。第十九條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請更正登記。張印富律師認(rèn)為法律一方面認(rèn)可不動(dòng)產(chǎn)登記簿在確認(rèn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容方面具有法律規(guī)定的證明力，但另一方面，也承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)權(quán)屬和內(nèi)容與其真實(shí)情況有不一致的情形，房產(chǎn)登記僅是一種證明，不具有絕對的證明力，不能絕對地認(rèn)為房產(chǎn)登記在誰的名下，就歸誰所有。

　　二、登記是確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)并公之于眾的手段，但不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)產(chǎn)生的原因

　　我國物權(quán)法采用以債權(quán)形式主義為主的物權(quán)變動(dòng)模式，在基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)中，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)生效的要件。但要件不同于原因，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因或基礎(chǔ)只能是買賣、贈(zèng)與、抵押等當(dāng)事人的法律行為。房產(chǎn)登記標(biāo)志著不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的結(jié)束，并將變動(dòng)情況向社會公示。雖然房產(chǎn)經(jīng)依法登記發(fā)生物權(quán)效力，但因房產(chǎn)歸屬和基礎(chǔ)關(guān)系所生糾紛，是平等民事主體間之財(cái)產(chǎn)爭議，需通過原因行為或基礎(chǔ)法律關(guān)系進(jìn)行判斷，而不能僅看房產(chǎn)登記。

　　三、房產(chǎn)登記人與出資人不一致時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際出資情況確定房產(chǎn)歸屬

　　不動(dòng)產(chǎn)登記具有法律上的推定力，本質(zhì)上是一種證明責(zé)任，與實(shí)體權(quán)利的歸屬并不直接相關(guān)。若登記人與出資人就房產(chǎn)歸屬發(fā)生爭議，登記人首先在法律上被推定為權(quán)利人，登記人無須再舉證證明。但法律同時(shí)又允許異議人通過舉證證明推翻這種法律上的擬定事實(shí)。對此，《物權(quán)法解釋》第二條規(guī)定“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符，其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。”也就是說，如果有證據(jù)證明登記人不是爭議房產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利人，而實(shí)際出資人為該房產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利人的，則應(yīng)當(dāng)支持出實(shí)際資人享有該房產(chǎn)的所有權(quán)。

　　最高人民法院在(2017)最高法民申3404號民事裁定書中明確“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，一般情況下，登記權(quán)利人即推定為實(shí)際權(quán)利人，但有證據(jù)證明購房款實(shí)際出資人不是登記權(quán)利人時(shí)，亦要根據(jù)實(shí)際出資情況確定房屋的歸屬。這是最高人民法院在司法案例中最明確的裁判觀點(diǎn)，對其他類似案件有著一定程度上的指導(dǎo)意義，如北京市第一中級人民法院(2013)一中民終字第5453號民事判決。

　　最高人民法院《關(guān)于落實(shí)司法責(zé)任制完善審判監(jiān)督管理機(jī)制的意見（試行）》第六條規(guī)定，各級人民法院應(yīng)當(dāng)建立類案及關(guān)聯(lián)案件強(qiáng)制檢索機(jī)制，確保類案裁判標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、法律適用統(tǒng)一。最高人民法院《司法責(zé)任制實(shí)施意見（試行）》第39條、第40條亦明確規(guī)定，承辦法官在審理案件時(shí)，均應(yīng)依托辦案平臺、檔案系統(tǒng)、中國裁判文書網(wǎng)、智審等，對本院已審結(jié)或正在審理的類案與關(guān)聯(lián)案件進(jìn)行全面檢索，制作類案與關(guān)聯(lián)案件檢索報(bào)告。按照規(guī)定做出相應(yīng)裁判。

　　大家閱讀到這里相信已經(jīng)對上述的相關(guān)規(guī)定已經(jīng)有所了解，其實(shí)問題本身是很簡單的，相信你對此已有基本的認(rèn)識，如果你對上述文章中的敘述或者其他的問題感到疑惑，歡迎咨詢上海房產(chǎn)糾紛律師。