拖欠物業(yè)費(fèi)不僅是違約行為，更在一定程度上侵犯了按期支付物業(yè)費(fèi)業(yè)主的利益。拖欠物業(yè)費(fèi)分為兩種，一種是沒有理由的惡意拖欠，這類行為法院都會(huì)判決業(yè)主全額支付物業(yè)費(fèi)；另一種是對(duì)物業(yè)的服務(wù)不滿意，以拖欠物業(yè)費(fèi)的行為與物業(yè)進(jìn)行對(duì)抗。因物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與合同約定的標(biāo)準(zhǔn)不符的，業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院對(duì)物業(yè)公司收取的物業(yè)費(fèi)進(jìn)行減免，對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意的業(yè)主，正確的做法是要求物業(yè)盡快對(duì)其起訴并收集好物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差的證據(jù)。
 

　　2013年6月4日，郭鏑與勝亞物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》，約定由勝亞物業(yè)公司為吉林市勝業(yè)東方紅小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，小區(qū)多層住宅業(yè)主按照0.7元／平方米交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、小區(qū)高層住宅業(yè)主按照1.2元／平方米交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容包括：“一、房屋共用部位的維護(hù)和管理。共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體……等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、場地等”。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量內(nèi)容包括：“……四、環(huán)境衛(wèi)生，1．電梯間、樓梯間、走廊清潔衛(wèi)生、地面無塵土、無垃圾、生活垃圾及時(shí)清運(yùn)；2．道路、場地?zé)o塵土、無積水、無垃圾；3．冬季雪后及時(shí)清除小區(qū)道路、場地積雪。五、交通秩序與車輛停放……第九條、違約責(zé)任……二、乙方違約協(xié)議，使甲方未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定的，甲方有權(quán)要求乙方改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任……”。
 

　　郭鏑系勝亞東方紅小區(qū)業(yè)主，面積為84.86平方米。自2014年6月4日起至2019年3月31日止，共拖欠57.86個(gè)月的物業(yè)費(fèi)5，891.99元。經(jīng)勝亞物業(yè)公司催交，郭鏑拒絕交納。勝亞物業(yè)公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1．判令郭鏑支付拖欠的物業(yè)費(fèi)5，896.3元；2．判令郭鏑支付違約金884.4元(5，896.3×15％)；3．訴訟費(fèi)用由郭鏑承擔(dān)。一審法院認(rèn)為，物業(yè)公司應(yīng)按物業(yè)協(xié)議的相關(guān)規(guī)定向業(yè)主提供合格的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主接受物業(yè)公司合格的物業(yè)服務(wù)后應(yīng)向物業(yè)公司按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，如物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與合同約定的標(biāo)準(zhǔn)不符的，業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院對(duì)物業(yè)公司收取的物業(yè)費(fèi)進(jìn)行減免。

　　本案中，勝亞物業(yè)公司作為物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)按照合同約定為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，但郭鏑辯稱勝亞物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)存在較多問題。通過郭鏑提供的照片以及法院對(duì)其他勝亞東方紅小區(qū)案件當(dāng)事人的詢問中了解到，勝亞物業(yè)公司為勝亞東方紅小區(qū)提供的物業(yè)服務(wù)確實(shí)存在諸多不符合合同約定的地方，比如小區(qū)垃圾清運(yùn)不及時(shí)，安保設(shè)施不到位等問題。因此，勝亞物業(yè)公司履行合同中存在違約行為，故郭鏑要求減免物業(yè)費(fèi)有事實(shí)和法律依據(jù)。東昌站地鐵站律師考慮到上述情形，一審法院酌情對(duì)郭鏑拖欠的物業(yè)費(fèi)支持30％的減免，即郭鏑應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)4，124.39元。

　　關(guān)于勝亞物業(yè)公司的滯納金主張，因其在提供物業(yè)服務(wù)的過程中存在瑕疵，故一審法院不予支持。一審判決：一、郭鏑于判決生效后三日內(nèi)支付勝亞物業(yè)公司物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用4，124.39元；二、駁回勝亞物業(yè)公司的其他訴訟請(qǐng)求。
 

　　郭鏑上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，依法改判或發(fā)回重審。事實(shí)和理由：一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。1．物業(yè)管理協(xié)議上沒有郭鏑簽字，故該物業(yè)公司無權(quán)管理和收費(fèi)。2．該小區(qū)一直處于棄管狀態(tài)，共用設(shè)施及設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生等混亂無章，垃圾滿地。小區(qū)雜草叢生，滿墻野廣告，無人管理和清理。3．該小區(qū)大門管理混亂，無門禁、無圍墻，各種車輛及人員出入，無人管理，給業(yè)主的生活造成隱患。4.2013-2019年間，小區(qū)車輛亂停亂放，造成消防通道堵塞，小區(qū)未安裝消防基礎(chǔ)設(shè)施。消火栓無水形同虛設(shè)。5．電廠噪音已經(jīng)嚴(yán)重影響了業(yè)主的正常生活，無人管理。6．沒有物業(yè)合同，沒有物業(yè)服務(wù)，不產(chǎn)生各項(xiàng)費(fèi)用。反之，勝亞物業(yè)公司應(yīng)該承擔(dān)2013-2019年期間在其位不謀其政，對(duì)業(yè)主正常生活造成的不良傷害，應(yīng)作出相應(yīng)的賠償。綜上所述，請(qǐng)求二審法院具體情況具體對(duì)待，撤銷一審判決或者改判郭鏑不應(yīng)交納該物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)。
 

　　勝亞物業(yè)公司辯稱，一、業(yè)主與物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)管理協(xié)議》，約定勝亞物業(yè)公司為其提供服務(wù)，業(yè)主應(yīng)按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)。二、勝亞物業(yè)公司按照約定履行了《前期物業(yè)服務(wù)管理協(xié)議》的義務(wù)，業(yè)主主張沒有享受物業(yè)服務(wù)與事實(shí)不符。由于業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)用，直接導(dǎo)致勝亞物業(yè)公司經(jīng)營舉步維艱，困難重重，致使物業(yè)服務(wù)中存在瑕疵。故勝亞物業(yè)公司只主張70％的物業(yè)費(fèi)。

　　二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，二審法院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。郭鏑向二審法院提交了責(zé)令限期改正通知書一份，證明案涉小區(qū)消防不合格，物業(yè)公司疏導(dǎo)不到位，導(dǎo)致消防通道被占用堵塞。物業(yè)服務(wù)不到位，存在安全隱患，現(xiàn)在沒有消防設(shè)施。勝亞物業(yè)公司質(zhì)證稱，郭鏑所提供的通知書是2014年下發(fā)的，物業(yè)公司不清楚。2015年以后沒有接到整改通知書，說明勝亞物業(yè)公司已經(jīng)進(jìn)行了整改，達(dá)到了消防要求標(biāo)準(zhǔn)。勝亞物業(yè)公司向二審法院提交的證據(jù)如下：證據(jù)1．庭審筆錄一份，證明物業(yè)公司在服務(wù)期間對(duì)業(yè)主不間斷的催交過物業(yè)費(fèi)。證據(jù)2．工資表2張，證明物業(yè)公司在服務(wù)期間的安保工作和綠化情況。
 

　　郭鏑質(zhì)證稱，對(duì)證據(jù)1不予認(rèn)可。對(duì)證據(jù)2的真實(shí)性有異議，2017年的時(shí)候小區(qū)內(nèi)沒有保安，證明不了物業(yè)提供了服務(wù)。二審法院經(jīng)審查認(rèn)為，郭鏑提供的責(zé)令限期改正通知書為2014年下發(fā)，僅能證實(shí)2014年的情況，且一審審理期間已經(jīng)存在，不屬于新證據(jù)，二審法院不予采信。勝亞物業(yè)公司所提供的證據(jù)，不屬于新證據(jù)，且一審判決已經(jīng)對(duì)相關(guān)事實(shí)進(jìn)行了認(rèn)定，故二審法院不予采信。二審法院對(duì)一審查明事實(shí)予以確認(rèn)。
 

　　二審法院認(rèn)為，郭鏑與勝亞物業(yè)公司之間簽訂了前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議書，雙方成立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，郭鏑應(yīng)當(dāng)按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)是一個(gè)動(dòng)態(tài)服務(wù)，小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提高、和諧秩序的創(chuàng)建需要全體業(yè)主、物業(yè)公司等相互配合、共同努力。物業(yè)公司應(yīng)依約提供物業(yè)服務(wù)并根據(jù)業(yè)主的合理要求不斷完善服務(wù)質(zhì)量。小區(qū)業(yè)主應(yīng)依約交納物業(yè)費(fèi)，對(duì)于物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量可以合理方式提出異議或由業(yè)主大會(huì)決議更換物業(yè)公司，而非以拒交物業(yè)費(fèi)的方式進(jìn)行對(duì)抗。


       物業(yè)服務(wù)具有持續(xù)性、整體性的特點(diǎn)，因勝亞物業(yè)公司現(xiàn)已停止物業(yè)服務(wù)，且有已生效的民事判決對(duì)其服務(wù)期間的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了確認(rèn)。一審法院認(rèn)定郭鏑應(yīng)按照70％支付物業(yè)費(fèi)用并無不妥之處。郭鏑雖主張勝亞物業(yè)公司未提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，無權(quán)收取物業(yè)費(fèi)用，但未提供充分有效的證據(jù)予以證實(shí)，二審法院不予支持。東昌站地鐵站律師綜上所述，郭鏑的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。上海房產(chǎn)律師咨詢