第三章  用益物權(quán)第五節(jié)  居住權(quán)

　　在我國，房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)合二為一。權(quán)利人對房屋本身享有所有權(quán)，對房子之下的土地?fù)碛?0年、50年或70年不等的使用權(quán)。如今，在房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)之外，《民法典》又創(chuàng)設(shè)了一個居住權(quán)，這是《民法典》物權(quán)編的一大亮點(diǎn)。所謂居住權(quán)，是指居住人按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住所需要的權(quán)利。

　　這是貫徹黨的十九大提出的加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求。目的是認(rèn)可和保護(hù)民事主體對住房保障的靈活安排，滿足特定人群的居住需求。這一制度的安排有助于為公租房和老年人以房養(yǎng)老提供法律保障。東昌站地鐵站律師關(guān)于居住權(quán)的設(shè)立：一是針對的是他人的住宅；二是原則上無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外；三是按照書面合同約定或者遺囑設(shè)立；四是設(shè)立的目的是為滿足居住需要，居住權(quán)人只能對該住宅占有、使用，不能收益、處分；五是設(shè)立居住權(quán)需登記，自登記時設(shè)立。

　　居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，居住權(quán)期間屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。

 

　　以案釋法

　　某鰥居老人蘇某，擁有私人住宅一處。子女均在外地居住，因工作事業(yè)繁忙，很少回家探望老人。保姆小蔡受雇于蘇某，對其生活上進(jìn)行了無微不至的照顧，并給予精神上的慰藉，使其晚年生活其樂融融。有感于此，蘇某與小蔡簽訂了書面的居住權(quán)合同，約定無論蘇某是否在世，小蔡均能在該住宅中無償居住，一直到小蔡去世。后二人將該居住權(quán)在登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行了登記。數(shù)月后，蘇某去世，其子女以法定繼承人身份，宣示對房屋的所有權(quán)，并向法院起訴，要求小蔡搬出涉案房屋。

　　本案中，因蘇某與小蔡系以書面約定方式設(shè)立居住權(quán)，并在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行了登記，遵循了法定的居住權(quán)設(shè)立程序，居住權(quán)自登記時設(shè)立，即使蘇某的子女因法定繼承取得房屋所有權(quán)，亦無權(quán)要求小蔡搬出房屋。（類似生活實(shí)例，可參見案例：包某博訴北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、劉某物權(quán)保護(hù)案，詳見北京市第二中級人民法院（2019）京02民終15115號民事裁定書）
 

　　法官說法

　　 1、居住權(quán)可以長期設(shè)置，但是并非長期居住即可獲得居住權(quán)。東昌站地鐵站律師例如，前不久，深圳爆出熱門事件，有張姓女子突然想起，其曾于1992年在深圳全款購置了一套住房，28年后的2020年，其去房屋查看發(fā)現(xiàn)已有陌生住戶在此長期居住。顯然，即便陌生住戶在里面住了28年，也不等于就獲得了居住權(quán)，因?yàn)闃I(yè)主并沒有主動設(shè)立居住權(quán)，也未經(jīng)過書面合同約定、登記等程序。因此，居住人要想獲得法律承認(rèn)的居住權(quán)，必須按照《民法典》的規(guī)定，按照法定程序設(shè)定居住權(quán)。

　　 2、目前國內(nèi)各地設(shè)置的“以房養(yǎng)老”制度，問題層出不窮。所謂以房養(yǎng)老，是指老人將房子抵押給金融機(jī)構(gòu)，獲得養(yǎng)老金直到去世。一些機(jī)構(gòu)以此為名，騙取老人房產(chǎn)，導(dǎo)致老人在不知不覺中房產(chǎn)被賤賣，最終賠了房子又失去了住所。如果在簽訂“以房養(yǎng)老”協(xié)議的同時，約定不到老人去世，這一權(quán)利就一直存在，有生之年誰都無法剝奪，這無疑能讓許多金融騙局無處藏身。《民法典》為試圖以房養(yǎng)老的老人們設(shè)定居住權(quán)提供了明確的法律指引。

　　 3、具備宅基地申請條件的農(nóng)村村民在土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)申請使用宅基地修建住宅的，應(yīng)先向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請，經(jīng)村民會議或村民代表會議討論通過后，報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)后，本人攜帶相關(guān)材料到所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、辦事處國土資源所申請確權(quán)登記發(fā)證。其中，涉及占用農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
 

　　《民法典》條文

　　第三百六十六條 居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。

　　第三百六十七條 設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款：

　　（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；

　　（二）住宅的位置；

　?。ㄈ┚幼〉臈l件和要求；

　?。ㄋ模┚幼?quán)期限；

　?。ㄎ澹┙鉀Q爭議的方法。

　　第三百六十八條 居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。

　　第三百六十九條 居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

　　第三百七十條 居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。

　　第三百七十一條 以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。上海房產(chǎn)律師所