關(guān)鍵詞: 小產(chǎn)權(quán)房,購(gòu)買(mǎi)方式,上海律師熱線

　　溫馨提示:上海律師事務(wù)所是經(jīng)上海司法廳核準(zhǔn)設(shè)立并直屬于上海市司法局管理的大型現(xiàn)代化、復(fù)合型律師事務(wù)所。現(xiàn)有近百名工作人員，我們律師具有法學(xué)專(zhuān)業(yè)研究生學(xué)歷，部分律師具備高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、高校副教授等職稱(chēng)，骨干律師具有十年以上的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，并具備多年任職企業(yè)高管的經(jīng)歷。同時(shí)有多名注冊(cè)會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師及審計(jì)師與律所形成長(zhǎng)期合作關(guān)系。

　　下面是上海蒲東律師精心為您準(zhǔn)備的有關(guān)購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，希望對(duì)您在工作生活中有所幫助。
 

　　一、小產(chǎn)權(quán)房定義

　　在介紹“小產(chǎn)權(quán)房”之前，我們首先介紹一下與“小產(chǎn)權(quán)房”對(duì)應(yīng)的“大產(chǎn)權(quán)房”。

　　大產(chǎn)權(quán)房:由國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫做大產(chǎn)權(quán)房，包括40年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)和70年產(chǎn)權(quán)。我們平時(shí)購(gòu)買(mǎi)的普通商品房，都屬于大產(chǎn)權(quán)房。

　　而對(duì)應(yīng)的，小產(chǎn)權(quán)房：不是由國(guó)家頒發(fā)權(quán)證的叫做小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房最顯著的特征就是缺少“五證”（《土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》），所以小產(chǎn)權(quán)房也就無(wú)法辦理房產(chǎn)證。

　　小產(chǎn)權(quán)房一般可以分為以下兩類(lèi)種

　　1、在集體土地上建造的小產(chǎn)權(quán)房，此類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房一般又可分為在宅基地上建造的小產(chǎn)權(quán)房和占用集體企業(yè)或耕地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房；

　　2、在工業(yè)用地、企業(yè)用地或廠區(qū)建造的小產(chǎn)權(quán)房。
 

　　二、購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)

　　1. 小產(chǎn)權(quán)房被認(rèn)定為違法建筑

　　政府有關(guān)部門(mén)在對(duì)違法建設(shè)的查處執(zhí)法過(guò)程中，一般是按照以下三類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)違建進(jìn)行認(rèn)定

　?。?）未取得國(guó)土資源管理部門(mén)用地許可的（即建設(shè)不符合用地性質(zhì)或符合用地性質(zhì)但未取得許可）；

　　（2）規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得建設(shè)規(guī)劃許可或未按照許可證的規(guī)定建設(shè)的；

　　（3）未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可或未按照許可的規(guī)定建設(shè)的。

　　現(xiàn)在絕大多數(shù)的小產(chǎn)權(quán)房，都極有可能被認(rèn)定為違法建設(shè)，那么對(duì)于違法建設(shè)，一般如何處理呢？

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條之規(guī)定：“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；無(wú)法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款。”

　　對(duì)于違建有三種處理方式

　　（1）限期改正：對(duì)于那些符合規(guī)劃的違法建設(shè)，如果可以補(bǔ)辦規(guī)劃許可及工程許可的，可以責(zé)令限期改正，補(bǔ)辦各項(xiàng)手續(xù)。當(dāng)然，限期改正補(bǔ)辦手續(xù)一般也意味著需要補(bǔ)繳土地出讓金等款項(xiàng)，這筆不菲的款項(xiàng)極有可能要由購(gòu)房人承擔(dān)；

　?。?）拆除：對(duì)于不符合規(guī)劃，且無(wú)法補(bǔ)辦手續(xù)無(wú)法改正的，應(yīng)當(dāng)予以拆除，在拆除的過(guò)程中，如果建房人沒(méi)有自行拆除，那么相關(guān)部門(mén)將進(jìn)行強(qiáng)制拆除，強(qiáng)拆過(guò)程中極有可能造成購(gòu)房人和住戶(hù)的財(cái)產(chǎn)損失；

　?。?）沒(méi)收：對(duì)于無(wú)法拆除的，予以沒(méi)收。

　　在一些地區(qū)，也會(huì)采取以下方式進(jìn)行處理：違法建設(shè)如果違反總體規(guī)劃，則建筑物予以拆除；違法建設(shè)如果符合總體規(guī)劃，則建筑物予以沒(méi)收

　　不論是限期改正、拆除還是沒(méi)收，購(gòu)房人都將蒙受巨大損失，輕則損失錢(qián)財(cái)，重則房財(cái)兩空。

　　2. 小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效

　　在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，一般需要簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只有當(dāng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效時(shí)，買(mǎi)房行為才是受法律保護(hù)的，反正，如果簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，那么就要回歸到房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之前的狀態(tài)，售房人向購(gòu)房人退還房款，這時(shí)極易發(fā)生糾紛。

　　具體來(lái)說(shuō)，對(duì)于在集體土地上建造的小產(chǎn)權(quán)房，如果是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，一般認(rèn)定合同有效；本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與他集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房的，一般認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同，一般認(rèn)定合同無(wú)效。

　　相關(guān)法律規(guī)定：

　　《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定：合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　北京：

　?。?）2006年9月14日，北京市高級(jí)人民法院下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定及案件的處理原則問(wèn)題》，明確在合同無(wú)效的原因方面，出賣(mài)人負(fù)有主要責(zé)任，買(mǎi)受人負(fù)有次要責(zé)任；在合同無(wú)效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成損失兩方面因素，平衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，避免認(rèn)定合同無(wú)效給當(dāng)事人造成利益失衡。

　?。?）2013年4月，北京市高級(jí)人民法院整理了《當(dāng)前民事審判中需要注意的幾個(gè)法律適用問(wèn)題》，再次明確了在確定賠償買(mǎi)受人損失時(shí)，如訴爭(zhēng)房屋之后已處于拆遷程序之中，房屋重置和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格可參照拆遷程序中的評(píng)估結(jié)果予以確定；如尚未進(jìn)入拆遷程序，可通過(guò)委托鑒定的方式確定房屋重置和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格。

　　上海：

　　《上海審判實(shí)踐》2008年第1期

　　（1）對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定為有效；

　　（2）對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，如果取得有關(guān)組織和部門(mén)的批準(zhǔn)，可以認(rèn)定合同有效；

　?。?）對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)的,如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住，使用該房屋的，該合同應(yīng)做無(wú)效處理；

　　（4）對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，如果合同現(xiàn)實(shí)際履行完畢，且購(gòu)房人已實(shí)際居住，使用該房屋的，對(duì)合同的效力暫不表態(tài)，承認(rèn)購(gòu)房人對(duì)房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有，居住使用該房屋的權(quán)利。

　　海南：

　　海南省高級(jí)人民法院于2011年下發(fā)的《關(guān)于辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導(dǎo)意見(jiàn)》中規(guī)定：城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的小產(chǎn)權(quán)房與他人所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，由此而造成的損失由雙方按過(guò)錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)。

　　山東：

　　山東省高級(jí)人民法院于2011年11月30日下發(fā)的《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》中亦明確：對(duì)于因買(mǎi)賣(mài)在集體所有的土地上開(kāi)發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房而引發(fā)的糾紛案件，要嚴(yán)格貫徹國(guó)家的公共政策和誠(chéng)信交易秩序，依法確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并通過(guò)出賣(mài)人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任等方式避免當(dāng)事人之間利益關(guān)系失衡。

　　當(dāng)然，有些小產(chǎn)權(quán)房會(huì)采用簽訂長(zhǎng)期租賃（10至20年不等），一次性付清全部租金的方式進(jìn)行“交易”，此種形式的小產(chǎn)權(quán)房一樣存在極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　在我們處理的實(shí)際案件中，小產(chǎn)權(quán)房被認(rèn)定違建或房屋買(mǎi)賣(mài)合同被認(rèn)定無(wú)效后，購(gòu)房人希望向售房人追討購(gòu)房款，但大多數(shù)情況下售房人早已不具備退款能力，購(gòu)房人極有可能面臨房財(cái)兩空的尷尬局面。

　　
三、律師建議

　　小產(chǎn)權(quán)房除了存在上述法律風(fēng)險(xiǎn)，還存在諸如拆遷難補(bǔ)償、質(zhì)量難保證、配套不完善、無(wú)法抵押無(wú)法轉(zhuǎn)賣(mài)等風(fēng)險(xiǎn)，所以盡管與大產(chǎn)權(quán)房相比，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格便宜不少，但是這類(lèi)房屋不論是購(gòu)買(mǎi)還是租住，都極易引發(fā)糾紛，如果您的情況比較復(fù)雜，我們也提供律師在線咨詢(xún)服務(wù)，歡迎您登陸上海律師事務(wù)網(wǎng)進(jìn)行在線法律咨詢(xún)。