上海房屋買(mǎi)賣(mài)律師 每個(gè)購(gòu)房者都要經(jīng)歷漫長(zhǎng)復(fù)雜的買(mǎi)房過(guò)程，才能得到自己心愛(ài)的房子。實(shí)踐中，不少購(gòu)房者在收房驗(yàn)房時(shí)，發(fā)現(xiàn)實(shí)測(cè)面積和合同面積不一致，與開(kāi)發(fā)商無(wú)法協(xié)商，最終訴至法院。
林某與開(kāi)發(fā)商簽訂上海市商品房預(yù)售合同，合同面積為106.58平方米，其中套內(nèi)建筑面積為85.49平方米、公用分?jǐn)偯娣e為21.09平方米。等到交房時(shí)，系爭(zhēng)房屋實(shí)測(cè)面積達(dá)到107.13平方米，比合同面積增加了0.55平米，可惜的是，增加的是公攤面積。
林某認(rèn)為自己吃虧了，將開(kāi)發(fā)商訴至上海市普陀區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱普陀法院），要求開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)把多出的新增公攤面積所產(chǎn)生的費(fèi)用返還自己。開(kāi)發(fā)商表示公攤面積是建筑面積的一部分，而且無(wú)論是公攤面積還是建筑面積，實(shí)測(cè)面積和合同面積的誤差都在法律規(guī)定允許范圍內(nèi)，所以拒絕賠償。普陀法院審理認(rèn)為，雙方在合同中已經(jīng)約定，對(duì)系爭(zhēng)房屋的總建筑面積合同與實(shí)測(cè)面積不一致時(shí)，按房屋每平方米建筑面積單價(jià)多退少補(bǔ)、按實(shí)結(jié)算?？梢哉J(rèn)定，雙方是按照房屋的建筑面積進(jìn)行交易的。最終，對(duì)林某要求開(kāi)發(fā)商賠償因公攤面積增加所產(chǎn)生款項(xiàng)的訴訟請(qǐng)求不予支持。
有時(shí)，購(gòu)房合同中藏著一些漏洞和陷阱，為避免事后麻煩，還是建議大家未雨綢繆，在前期要仔細(xì)審合同、訂合同，這里分享幾條技巧。
1、堵漏洞深挖“公攤”的秘密
許多購(gòu)房合同上開(kāi)發(fā)商不會(huì)告訴你具體分?jǐn)偯娣e的位置在哪里，具體的面積是多少，這就為開(kāi)發(fā)商提供了鉆空子的機(jī)會(huì)。國(guó)家允許預(yù)測(cè)面積有3%的誤差，如果公攤面積增大只要沒(méi)有超過(guò)3%，購(gòu)房者就只能為這個(gè)增大的公攤面積增加房款。建議購(gòu)房者在合同里把面積條款寫(xiě)清楚；公攤部位、公攤部位具體位置、公攤面積的細(xì)節(jié)性尺寸是多少，建議計(jì)價(jià)單位的尺寸精確到平方厘米。在房?jī)r(jià)高企的今天，這些小細(xì)節(jié)的疏忽，可能對(duì)你來(lái)說(shuō)是數(shù)萬(wàn)元、甚至是數(shù)十萬(wàn)元的損失。
2、審合同當(dāng)心語(yǔ)言表述陷阱
開(kāi)發(fā)商在“面積確認(rèn)及誤差處理辦法”的協(xié)議或條款中直接約定以“最終面積以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)”。這就是典型的語(yǔ)言陷阱，剝奪房屋面積發(fā)生變化時(shí)對(duì)購(gòu)房者的話語(yǔ)權(quán)，對(duì)購(gòu)房者極為不利，直接影響維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，所以，在簽訂合同的時(shí)候不得不防，否則有約定可能還不如沒(méi)約定。
3、訂合同你要想得深想得細(xì)
能買(mǎi)房動(dòng)輒百萬(wàn)，甚至千萬(wàn)，每耽誤一天，利息的損失都不少，所以，你要具體約定提出退房第幾日內(nèi)，開(kāi)發(fā)商以何種形式退還將已付房款，及支付利息的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)；如果不退房，因進(jìn)一步產(chǎn)生多余契稅，是你承擔(dān)還是開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，支付方式和時(shí)間？這樣的約定購(gòu)房人既保護(hù)自身的合法權(quán)益，又對(duì)開(kāi)發(fā)商起著一定的約束作用，一旦出現(xiàn)糾紛，可以有效、及時(shí)解決相關(guān)問(wèn)題。
面積誤差的計(jì)算方法為：（交房面積-合同面積）/合同面積*100%=誤差。
對(duì)于交房面積誤差的處理，我國(guó)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第20條有明確規(guī)定，誤差3%作為一個(gè)重要的約定基數(shù)。
一、面積誤差絕對(duì)值≤3%
誤差在3%以內(nèi)，屬于正常，雙方據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)。購(gòu)房者要求解除合同的，法院不予支持。
如：合同面積89平米，實(shí)際測(cè)繪面積為91平米，房?jī)r(jià)為1萬(wàn)/平米
誤差：（91-89）/89x100%=2.2%
誤差在3%以內(nèi)，所以由買(mǎi)房人補(bǔ)足剩余房款。
買(mǎi)房人需補(bǔ)交：10000元/平x（91-89）平=20000元
二、面積缺失＞3%
?、儋I(mǎi)房人選擇退房，開(kāi)發(fā)商在買(mǎi)房人提出解除合同后30日以內(nèi)退還購(gòu)房款和利息。
?、谫I(mǎi)房人選擇不退房，誤差3%以內(nèi)(含3%)房款開(kāi)發(fā)商單倍返還，超過(guò)3%部分的房款雙倍返還。
如：合同面積為100，實(shí)際測(cè)繪面積為90平米，房?jī)r(jià)為1萬(wàn)/平米
誤差：（100-90）/100x100%=10%
開(kāi)發(fā)商需退還：10000元/平x100平x3%+10000元/平x100平x7%x2=170000元
三、面積增加＞3%
?、?買(mǎi)房人選擇退房，開(kāi)發(fā)商在買(mǎi)房人提出解除合同后30日以內(nèi)退還購(gòu)房款和利息。
?、谫I(mǎi)房人選擇不退房，由買(mǎi)房人補(bǔ)交誤差在3%以內(nèi)的購(gòu)房款，對(duì)超過(guò)3%以上的面積房款由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)對(duì)買(mǎi)房人所有。
如：合同面積為100平米，實(shí)際測(cè)繪面積為105平米，房?jī)r(jià)為1萬(wàn)/平米。
誤差：（105-100）/100x100%=5% 上海房屋買(mǎi)賣(mài)律師
買(mǎi)房人補(bǔ)交： 10000元/平x100平x3%=30000元。
開(kāi)發(fā)商承擔(dān)：10000元/平x100平x2%=20000元。
所以購(gòu)房者交房后發(fā)現(xiàn)面積與合同所注的有較大誤差，可以依法向開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)賠償。