案情簡介

　　2019年12月27日，被告（賣方）與原告（買方）通過濟南房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司，被告（賣方）自愿將濟南歷下區(qū)奧林匹克體育西路科城大樓出售給原告（買方），三方簽訂股票房屋銷售合同，房屋總價165萬元。原告（買方）按約定向被告支付首付50萬元，按約定辦理銀行貸款115萬元，審批成功后簽訂網(wǎng)上簽訂合同。由于被告（賣方）涉及訴訟，涉及的房屋被法院查封，被告（賣方）無法收到原告（買方）的115萬元貸款，原告（買方）無法繼續(xù)辦理抵押和轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。在實施過程中，原告（買方）與法院溝通，向濟南歷下區(qū)人民法院支付剩余115萬元，現(xiàn)已支付全部購房款，因此要求將涉及的房屋轉(zhuǎn)讓給原告（買方）。
 

　　法院審理

　　法院認為，本案為房屋買賣合同糾紛，原告（買方）與被告（賣方）簽訂的股票房屋買賣合同是各方的真實意圖，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，法院確認。

　　現(xiàn)原告（買方）要求繼續(xù)履行合同，以濟南歷下區(qū)房屋（房屋證號濟南）名義轉(zhuǎn)讓合同，法院認為雙方簽訂股票房屋銷售合同后，原告（買方）于2019年12月29日、2020年1月11日、2020年1月22日向被告（賣方）支付50萬元，2021年3月23日、24日向法院執(zhí)行部門支付剩余房屋115萬元，原告（買方）全部支付；雙方簽訂的《股票房屋銷售合同》第七條規(guī)定，雙方協(xié)商確定于2020年1月20日共同向房屋管理登記部門簽訂股票房屋銷售合同，通過貸款審批，銀行解除抵押，共同向房屋所有權(quán)登記部門申請房屋所有權(quán)登記手續(xù)；但現(xiàn)行房屋所有權(quán)信息表顯示，房屋抵押為兩項抵押，抵押所涉及的債務(wù)均在債務(wù)履行期內(nèi)；2020年1月23日，被告（賣方）與外人發(fā)生糾紛，被我院首次查封。目前，濟南市歷下區(qū)人民法院、濟南市中區(qū)人民法院共查封房屋7項。雖然原告（買方）于2021年3月23日、24日向法院執(zhí)行部門繳納了涉案銷售合同尾款115萬元，但法院作出（2021）魯0102執(zhí)行異號裁定，裁定暫停涉案房屋的執(zhí)行，但未解除對涉案房屋的查封。綜上所述，涉案房產(chǎn)不具備轉(zhuǎn)讓條件，因此很難支持原告（買方）將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給其名下的訴訟請求。
 

　　裁判結(jié)果

　　一、原告（買方）與被告（賣方）簽訂的《存量房屋買賣合同》有效；

　　二、駁回原告（買方）的其他訴訟請求。

　　由于涉案房屋存在抵押和查封，法院只認定合同有效，但未判決合同繼續(xù)履行和涉案房屋所有權(quán)。

　　律師說法

　　1.買房時，一定要詢問賣家的經(jīng)濟狀況和誠信情況。賣家賣房的概率很高，會有一定的經(jīng)濟問題。此外，盡量查詢賣家的訴訟信息。

　　2.交易房屋抵押時，買受人應(yīng)盡量將欠款轉(zhuǎn)讓給抵押權(quán)人，實現(xiàn)房屋抵押。如果直接轉(zhuǎn)讓給賣方，首付款將被挪作他用，屆時無法解壓。上海買賣合同律師提醒前期付款時，購房者首付比例不宜過高，應(yīng)對突發(fā)情況，盡量延長首付時間。

　　3.在房屋交易過程中，要衡量各方面的損失，是繼續(xù)要房還是取消交易。