在買賣房屋的過程中，當(dāng)事人通過訂立買賣合同確定房屋價格、付款方式、各方的權(quán)利義務(wù)、違約事項等，然后履行合同，最終完成房屋物權(quán)變更的過渡。但是，房屋買賣雙方只簽訂意向協(xié)議，買受人交付定金后拖延房屋買賣合同的簽訂，法院如何判斷？本文上海買賣合同糾紛律師分享了二審法院維持的房屋買賣合同糾紛案件，一審法院判決終止意向協(xié)議，定金歸賣方所有。

　　案例簡介。

　　1、房屋出賣人何某與買受人王某簽訂了《購房意向協(xié)議》（以下簡稱《協(xié)議》），約定了擬購房的基本信息、價格、權(quán)利義務(wù)、定金罰款等，但未約定在網(wǎng)上簽訂房地產(chǎn)銷售合同的時間。王按合同支付了1000萬元定金。

　　2、后來，王沒有配合網(wǎng)上簽約。九個月后，他向王發(fā)出了一封催告函，催促王在一個月內(nèi)在網(wǎng)上簽訂合同。否則，他將被視為王拒絕購買，購房押金將歸何所有。王回答說他有購買意向，但由于時間匆忙，他不知道房子的基本信息，他將在不久的將來邀請相關(guān)人員來看房子。

　　3、一個月后，何某向王某發(fā)出《終止合同通知書》，通知王某終止協(xié)議，已收取的定金不予退還。第二天，王某回復(fù)否認他拒絕簽訂購房合同，何某未安排他上門看房，無權(quán)單方面終止合同。后來，王某向何某發(fā)出了《看房通知書》，希望何某能盡快安排時間上門看房，安排簽訂網(wǎng)上簽約備案合同。

　　四、王某與何某發(fā)生爭議，王某起訴法院解除協(xié)議，雙倍返還王某定金2000萬元；何某反訴解除協(xié)議，并命令王某已支付的1000萬定金歸何某所有。
 

　　裁判要點。

　　一審法院決定支持何的訴訟請求。

　　一審法院認為，該協(xié)議是雙方的真實意圖，合法有效，雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守。雖然協(xié)議仍需簽訂在線簽署銷售合同，但雙方已就房屋銷售合同的主要條款達成協(xié)議，雙方也確認該協(xié)議為銷售合同本合同，因此何與王在協(xié)議中形成了銷售合同關(guān)系。

　　本案爭議的焦點是雙方未能簽訂網(wǎng)上簽訂的銷售合同的原因和責(zé)任歸屬，以及何行使終止合同的權(quán)利是否有法律依據(jù)。

　　根據(jù)本案發(fā)現(xiàn)的事實，協(xié)議簽訂后9個月內(nèi)沒有證據(jù)表明雙方正在溝通和準(zhǔn)備簽訂在線簽署的銷售合同。雖然協(xié)議沒有就在線簽署的具體時間達成協(xié)議，但在他敦促王后，雖然王表示愿意繼續(xù)履行，但由于金額巨大，房屋結(jié)構(gòu)尚未理解，需要設(shè)計師看房子，沒有積極回應(yīng)在線簽署合同，也沒有積極配合簽署合同。鑒于協(xié)議中可能出現(xiàn)的各種情況都達成了相應(yīng)的協(xié)議，因此繼續(xù)履行在線簽署協(xié)議沒有障礙。因此，王未能按時與何簽訂合同構(gòu)成違約，何有權(quán)向王發(fā)函終止協(xié)議。根據(jù)協(xié)議約定的定金罰款，何反訴沒收王已支付的定金，一審法院支持。

　　王拒絕接受一審判決，提起上訴。

　　二審法院駁回上訴，維持原判。二審法院認為，定金作為債權(quán)擔(dān)保的法律制度，旨在確保當(dāng)事人按照合同履行債務(wù)，支付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，無權(quán)要求收受定金的一方返還定金。

　　本協(xié)議已就房屋銷售的主要條款達成協(xié)議，其權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容明確，意義明確，應(yīng)作為雙方履行合同的依據(jù)。本案爭議的焦點是未能在線簽訂合同的原因和責(zé)任所有權(quán)。法院認為，雖然雙方?jīng)]有明確約定在線簽訂合同的時間，但應(yīng)以有利于實現(xiàn)合同目的的方式誠實履行合同。

　　首先，結(jié)合房屋交易中涉及的金額和復(fù)雜程序的特點，他在簽訂合同后給了王九個多月的履約時間。然而，中介證言稱，在此期間，王明確拒絕簽訂合同，這表明王在簽訂協(xié)議后沒有如期全面履行合同義務(wù)。

　　其次，在他通知網(wǎng)上簽約期限后，通過中介提示王如有異議，應(yīng)明確合理的簽約時間和原因，根據(jù)合同的目的和交易習(xí)慣，他安排簽約期限和催促方式考慮了王的協(xié)商權(quán)利，顯然履行了合理的注意義務(wù)。王既沒有積極回復(fù)雙方爭議的簽約期限和后續(xù)安排，也沒有在規(guī)定的期限內(nèi)完成網(wǎng)上簽約程序，王在二審中仍不能確定具體的簽約主體和其他履行必要的基本條件。由此可見，一審法院綜合本案證據(jù)和雙方陳述，認定王未按時簽訂合同構(gòu)成違約，根據(jù)合同終止協(xié)議，王為擔(dān)保協(xié)議履行交付定金，無權(quán)要求退款，有事實依據(jù)。
 

　　律師觀點。

　　上海買賣合同糾紛律師對本案涉及的銷售合同違約責(zé)任的確定、定金罰款的適用等相關(guān)問題進行了更多的研究，并親自處理了相關(guān)案件。

　　本案涉及的房屋買賣合同糾紛是實踐中常見的糾紛。

　　所謂定金，是指一方在履行前向另一方支付的一定數(shù)量的貨幣或者其他替代品，以確保債權(quán)的實現(xiàn)。當(dāng)事人在合同中沒有明確規(guī)定定金的類型的，一般認為當(dāng)事人約定的定金為違約定金。由于定金是預(yù)付款，金額明確，因此使用定金罰款可以督促雙方自覺履行，發(fā)揮擔(dān)保作用。

　　對于定金罰款，債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)窒蛘呤栈亍ＶЦ抖ń鸬囊环讲宦男袀鶆?wù)或者不符合約定的，無權(quán)要求退還定金；收到定金的一方不履行債務(wù)或者不符合約定的，不能達到合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍退還定金。

　　在這種情況下，王作為買家延遲履行協(xié)議，未能按時在線簽字行為可以被視為默示拒絕，導(dǎo)致房屋買賣不能進行，不能達到簽署協(xié)議的目的，因此無權(quán)要求退還押金。

　　上海買賣合同糾紛律師從以上分析來看，定金可以在一定程度上適當(dāng)彌補正常履約方的損失，起到及時止損、擔(dān)保債權(quán)的作用，但在簽訂定金合同時仍需注意。在此，楊律師提醒，訂立定金合同時，約定金額不得超過主合同標(biāo)的金額的20%，超出部分不產(chǎn)生定金效力；實際交付的定金超過或少于約定的，視為變更約定金額。

　　在實踐中，我們應(yīng)該注意存款和存款之間的區(qū)別。在合同中，我們應(yīng)注意正確的詞語，以避免因粗心大意而不能適用存款罰款。此外，當(dāng)一方違約時，如果雙方同意違約金和存款，另一方可以選擇適用其中一方，而不是同時要求違約金和存款。存款不足以彌補一方違約造成的損失的，另一方可以要求賠償超過存款金額的損失。