拆遷評(píng)估是我們通常說(shuō)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估。國(guó)家拆遷政策規(guī)定，對(duì)國(guó)有土地上房屋征收拆遷補(bǔ)償，以不降低被拆遷人基本生活為標(biāo)準(zhǔn)，不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被拆遷房屋價(jià)值多少，需要經(jīng)過(guò)具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估。很多人都曾經(jīng)歷過(guò)評(píng)估程序，但是對(duì)拆遷程序和要求依舊盲人摸象，無(wú)從了解，松江區(qū)拆遷律師以下幾點(diǎn)可以幫助被拆遷人了解拆遷評(píng)估。

　　一、關(guān)于評(píng)估機(jī)構(gòu)如何選定

　　《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第四條的規(guī)定內(nèi)容如下：

　　1、評(píng)估機(jī)構(gòu)的確定主體之被拆遷人

　　實(shí)踐中通常是政府確定評(píng)估機(jī)構(gòu)，但規(guī)定中指出，在選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的過(guò)程中，被拆遷人有權(quán)參與確定具體哪一家來(lái)評(píng)定。

　　2、關(guān)于如何確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的方式

　　主要有三種方式：協(xié)商選定、多數(shù)決原則投票和隨機(jī)抽取方式。

　　關(guān)于先后順序上，首先要由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，其次協(xié)商不成的，再由房屋征收部門(mén)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。

　　二、關(guān)于評(píng)估的因素

　　通常評(píng)估價(jià)值時(shí)候，需要考慮、參考的因素和標(biāo)準(zhǔn)是哪些，這些是直接影響被評(píng)估標(biāo)的的價(jià)值大小的，也是被征收房屋究竟價(jià)值幾何是被征收人最關(guān)心的問(wèn)題，那么究竟房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)考慮哪些因素呢?

　　1、房屋本身的價(jià)值

　　正常交易情況下，是由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，周邊有一個(gè)透明、類(lèi)似的市場(chǎng)是可以進(jìn)行參照，比如被拆遷房屋周邊的同類(lèi)價(jià)格的市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)價(jià)格。

　　2、房屋價(jià)值評(píng)估通常需要考慮、參考的因素

　　通常是和被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)都可以成為評(píng)估考慮的因素，當(dāng)然相關(guān)的權(quán)重和比例視具體情況確定。

　　三、選好評(píng)估時(shí)點(diǎn)

　　評(píng)估時(shí)點(diǎn)通常為房屋拆遷公告之日。

　　房屋拆遷歷經(jīng)時(shí)期漫長(zhǎng)，有時(shí)時(shí)斷時(shí)續(xù)，評(píng)估應(yīng)當(dāng)在房屋征收決定公告之后進(jìn)行，有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)征收方在房屋征收決定公告之前就進(jìn)行評(píng)估，而兩三年才正式公告征收決定，房屋價(jià)值已發(fā)生巨大變化，有的城市房屋翻翻，因此選擇時(shí)點(diǎn)很關(guān)鍵。所以，房屋拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期的房屋拆遷實(shí)施之日起為評(píng)估時(shí)點(diǎn)。

　　四、拆遷評(píng)估主要存在的問(wèn)題

　　實(shí)踐中，房屋拆遷評(píng)估很不規(guī)范，被拆遷人往往對(duì)評(píng)估結(jié)果不滿(mǎn)意，對(duì)房屋拆遷評(píng)估報(bào)告要提出異議，一般應(yīng)該注意以下幾個(gè)方面。

　　1、估價(jià)方法存在的問(wèn)題

　　目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)拆遷評(píng)估，采取基準(zhǔn)價(jià)格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來(lái)綜合確定拆遷價(jià)，該計(jì)算方法與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》精神以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》不符合。首先這是由于房屋的價(jià)格是由市場(chǎng)來(lái)確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響，而且還受市場(chǎng)眾多因數(shù)影響的，往往后者的影響比前者大。例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素，同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)特性（個(gè)別性）決定的，因此我們僅僅以基準(zhǔn)價(jià)格來(lái)測(cè)算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)是沒(méi)有說(shuō)服力的。其次，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》中也找不出“基準(zhǔn)價(jià)格”一詞的由來(lái)，更談不上其計(jì)算的依據(jù)及科學(xué)性。

　　2、確定房屋基準(zhǔn)價(jià)格存在的問(wèn)題

　　房屋基準(zhǔn)價(jià)的測(cè)算，首先是由政府來(lái)認(rèn)定估價(jià)機(jī)構(gòu)，后由該機(jī)構(gòu)來(lái)測(cè)算，再由政府會(huì)同有關(guān)部門(mén)來(lái)確認(rèn)其測(cè)算結(jié)果，實(shí)際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預(yù)，因此房屋基準(zhǔn)價(jià)還不是市場(chǎng)行為，不能準(zhǔn)確反映市場(chǎng)房屋價(jià)格變化，甚至還存在著政府及其部門(mén)有意壓低基準(zhǔn)價(jià)的行為。

　　3、房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)存在的問(wèn)題

　　（1）土地的補(bǔ)償價(jià)沒(méi)真正的體現(xiàn)。有些城市現(xiàn)行的房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)，是結(jié)合成新得出的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)，其最終結(jié)果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價(jià)，而不能正確反映這一房屋實(shí)體帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效用價(jià)值，更不能反映土地這一無(wú)形資產(chǎn)價(jià)，當(dāng)然這一最終結(jié)果普遍反映補(bǔ)償價(jià)低這一結(jié)論。沒(méi)能充分地考慮房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數(shù)，而是將土地與房屋重置價(jià)合并計(jì)為基準(zhǔn)價(jià)，以房屋的建筑面積來(lái)測(cè)算，其結(jié)果必然導(dǎo)致同質(zhì)同量同價(jià)的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價(jià)格高這一歪理；

　?。?）政府部門(mén)干預(yù)較多，甚至于有的地方政府為了體現(xiàn)其政績(jī)，壓價(jià)、壓成本、坑民、損民、與民爭(zhēng)利有損政府形象的行為。

　　4、在房屋性質(zhì)認(rèn)定上存在的問(wèn)題

　　由于我國(guó)的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)滯后于有些拆遷房，要其完備、完善有關(guān)手續(xù)，實(shí)在是強(qiáng)人所難。而有些城市一味強(qiáng)調(diào)手續(xù)的完善，在房屋性質(zhì)的認(rèn)定上刻板教條，不考慮實(shí)際用途和使用價(jià)值。其最終結(jié)果，導(dǎo)致不尊重歷史，不能反映房屋可以帶來(lái)更大收益這一客觀事實(shí)。

　　5、在安置房?jī)r(jià)格的確定上存在的問(wèn)題

　　眾所周知，安置房是由拆遷人（一般由開(kāi)發(fā)商）提供的，其價(jià)格的確定應(yīng)是由開(kāi)發(fā)商隨行就市，而被拆遷房是否也是完全市場(chǎng)價(jià)呢？當(dāng)然是有差距的，首先在房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)的確定存在著問(wèn)題、其次，安置房?jī)r(jià)格滯后于拆遷房（因存在著開(kāi)發(fā)期），不是同一時(shí)點(diǎn)的價(jià)，這樣必然導(dǎo)致在安置房?jī)r(jià)、拆遷補(bǔ)償價(jià)之間存在著有失“公正、公平”性。

　　6、在房屋拆遷補(bǔ)償實(shí)施中存在的問(wèn)題

　　首先房屋拆遷評(píng)估當(dāng)然以市場(chǎng)價(jià)來(lái)評(píng)估，是公正合理的；但是，城市的居民經(jīng)濟(jì)存在著嚴(yán)重的兩級(jí)分化問(wèn)題，特別是拆遷范圍內(nèi)的居民，他們是弱勢(shì)群體，大多為下崗職工、無(wú)業(yè)居民，有的長(zhǎng)期生病臥床不起，生活來(lái)源靠子女及周邊社區(qū)居民來(lái)接濟(jì)，就是屋子很破，也能起擋風(fēng)避雨的作用，一旦這些居民被拆遷，他們將失去原有的穩(wěn)定生產(chǎn)、生活的秩序，當(dāng)他們獲得拆遷補(bǔ)償費(fèi)后，這一微薄的補(bǔ)償費(fèi)能對(duì)他們又起什么作用呢？一小套住房都購(gòu)不起的。