一、上海房產(chǎn)律師先解釋一下什么是房屋過戶？

　　如果你想一套房子在法律上完全地屬于你自己的話，那么就必須經(jīng)過房屋過戶。現(xiàn)在浦東房產(chǎn)律師就來解釋一下房屋過戶的意思吧，其實(shí)，房屋過戶就是指房屋買賣、房屋贈(zèng)予等情況發(fā)生時(shí)，原所有權(quán)人將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到新所有權(quán)人名下，而在房地產(chǎn)交易中心所辦理的登記。

　　二、辦理二手房過戶時(shí)，哪些情況無法過戶？

　　1、賣家無法提供不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證

　　哪怕是沒有買房經(jīng)驗(yàn)的人都知道，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證對(duì)一套房子而言，是非常重要的。也就是說，沒有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的二手房是過不了戶的，到房管局辦不了手續(xù)，只有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證能證明房屋歸屬，如果買沒有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的房子，要承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)，權(quán)利也沒有保障。

　　2、賣方未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)人同意出售的房產(chǎn)

　　其實(shí)，這是買二手房時(shí)最害怕遇到的情況，因?yàn)檫@將會(huì)產(chǎn)生很多不必要的麻煩和糾紛。即如果房子有多個(gè)共有產(chǎn)權(quán)人，買房一定要征得所有共有人同意，有共有人不同意的，買賣無效，即使完成了過戶，之后產(chǎn)權(quán)人追究起來，你也只能退房。

　　總而言之，在買二手房時(shí)，如果你怕麻煩的話，最好不要購(gòu)買有多個(gè)共有產(chǎn)權(quán)人的房子。即使要購(gòu)買有多個(gè)共有產(chǎn)權(quán)人的房子，在過戶時(shí)也必須要讓所有共有產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)簽字，有人來不了，要讓對(duì)方提供經(jīng)過公證的授權(quán)委托書，盡可能的降低毀約風(fēng)險(xiǎn)。

　　3、被有關(guān)部門查封的房產(chǎn)

　　浦東房產(chǎn)律師覺得，在買二手房時(shí)，首先需要做的就是調(diào)查清楚該房屋的產(chǎn)權(quán)問題，看有沒有被查封？要知道，一旦買被查封的房子有可能無法交易，或者你支付的房屋首付款打水漂。如果涉及訴訟房屋被保全，查封周期會(huì)很長(zhǎng)，房屋被查封期間無法過戶。

　　4、未解除抵押的房產(chǎn)

　　其實(shí)，在現(xiàn)在市場(chǎng)上，也存在著不少未解除抵押的房產(chǎn)，而未解除抵押的房產(chǎn)都是二手房。一般來說，未還清銀行貨款的房子叫抵押房。在抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消除抵押權(quán)的除外。

　　5、正在出租的房屋

　　其實(shí)，買二手房是會(huì)比較容易涉及到房屋產(chǎn)權(quán)問題的，尤其是買正在出租的房屋。我國(guó)法律有“買賣不破租賃”的規(guī)定，即房屋買賣不能對(duì)抗在先成立的租房買賣，即使房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更，只要租房合同還沒到期，租客就有權(quán)力住在里面，原租賃合同對(duì)承租人和購(gòu)房者都有效。

　　三、一起借名買房后無法按時(shí)過戶引發(fā)的糾紛

　　趙某華向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.請(qǐng)求判令周某文將位于北京市一號(hào)房屋（房屋）所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至趙某華名下；2.請(qǐng)求判令周某文向趙某華支付自2020年5月28日起至所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至趙某華名下之日止的遲延履行違約金；3.請(qǐng)求判令周某文承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

　　事實(shí)和理由：趙某華與周某文為表姐弟關(guān)系，因趙某華暫無在京購(gòu)房資格，故與周某文商議借用其名義購(gòu)買位一號(hào)房屋，雙方于2016年1月29日簽訂《協(xié)議書》，約定由于趙某華暫無購(gòu)房資格，現(xiàn)用周某文資質(zhì)購(gòu)買案涉房產(chǎn)，貸款用周某文名字，如因趙某華首付款未按時(shí)繳齊或者貸款未按時(shí)還款造成的一切問題，由趙某華承擔(dān)全部責(zé)任。上述《協(xié)議書》簽訂后，周某文與北京x房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了案涉房屋的《北京市商品房買賣合同》，此后取得不動(dòng)產(chǎn)登記證書。案涉房屋的定金、首付款、每月按揭貸款、車位款均由趙某華實(shí)際出資，案涉房產(chǎn)一直由趙某華居住，水、電、燃?xì)?、物業(yè)費(fèi)用等均由趙某華支付，案涉房屋的房屋所有權(quán)證、購(gòu)房合同、購(gòu)房款發(fā)票等原件一直由趙某華持有。

　　現(xiàn)案涉房屋已經(jīng)解除抵押，且趙某華已取得在京購(gòu)房資格，但經(jīng)趙某華多次與周某文協(xié)商將案涉房屋過戶至趙某華名下，周某文均以各種理由拒絕，且因周某文遲延辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)已導(dǎo)致趙某華需額外支付為償還剩余銀行貸款所借款項(xiàng)的高額利息。為維護(hù)趙某華的合法權(quán)益，故訴至法院，望判如所請(qǐng)。

　　被告辯稱

　　周某文辯稱，不同意趙某華的全部訴訟請(qǐng)求。趙某華與周某文是表姐弟關(guān)系，雙方存在借名買房情形，借名買房時(shí)，周某文是單身，且沒有購(gòu)房需求，便答應(yīng)了趙某華，但雙方未約定過戶時(shí)間。自趙某華取得北京戶籍后，周某文多次催促趙某華辦理過戶手續(xù)，但趙某華以各種理由推脫，在此期間，周某文結(jié)婚并生育一子，一直與父母居住在約50平米的兩居室內(nèi)，居住非常緊張，且由于周某文名下有房產(chǎn)，導(dǎo)致無法申請(qǐng)政策性用房。

　　2020年1月份前后，周某文再次與趙某華溝通，得知趙某華取得其他房產(chǎn)，趙某華想取得周某文出具的委托書后將涉案房產(chǎn)出售。此時(shí)周某文才知道趙某華借用周某文的購(gòu)房資質(zhì)購(gòu)房是為了盈利。一開始是趙某華與周某文溝通借名買房的理由是趙某華在北京無房，想要在北京買房。如果是為了盈利的話，周某文不可能同意趙某華借用自己的資質(zhì)購(gòu)房。趙某華名下有一套公租房，趙某華不能擁有兩套房屋，目前周某文居住在父母家中，無其他住所，從調(diào)解的角度講，周某文同意返還趙某華的所有出資款。

　　周某文提出以下反訴請(qǐng)求：1.判令趙某華賠償因占用購(gòu)房資質(zhì)而造成的經(jīng)濟(jì)損失100萬元，包括占用期間房?jī)r(jià)上漲損失80萬、首套房和二套房之間購(gòu)房貸款差異（包括利率上調(diào)和二套房利率上浮10%）損失20萬元；2.判令本案的訴訟費(fèi)由趙某華承擔(dān)。

　　針對(duì)周某文的反訴請(qǐng)求，趙某華辯稱，趙某華與周某文簽訂的《協(xié)議書》為無償借名買房協(xié)議；周某文從未提出其有購(gòu)房需求，其不存在實(shí)際損失；目前周某文已結(jié)婚，其配偶名下有住房及貸款記錄，即便其有購(gòu)房打算，依據(jù)北京市購(gòu)房政策，以家庭為單位，其亦是二套住房，不存在首套住房與二套住房貸款利率差異損失；趙某華及父母已向周某文支付近10萬元借名買房感謝費(fèi)，故請(qǐng)求法院駁回周某文的反訴請(qǐng)求。

　　本院查明

　　2016年1月29日，趙某華與周某文簽訂《協(xié)議書》，約定由于趙某華暫無購(gòu)買北京住宅資質(zhì)，現(xiàn)用表姐周某文資質(zhì)購(gòu)買北京x三居室一套。貸款用周某文名字，如因趙某華首付款未按時(shí)繳齊或者貸款未按時(shí)還款造成的一切問題，由趙某華承擔(dān)全部責(zé)任。同日，周某文（買受人）與北京x房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（出賣人）簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定由周某文購(gòu)買一號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱涉案房屋），該商品房的用途為普通住宅，總價(jià)款為3270248元。2017年11月30日，涉案房屋登記至周某文名下。

　　經(jīng)查，涉案房屋的定金、首付款、按揭貸款、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)以及涉案車位的車位款、車位專項(xiàng)維修基金均由趙某華實(shí)際支付。2020年5月27日，趙某華一次性向周某文名下還款賬戶內(nèi)支付210.75萬元用于償還涉案房屋剩余按揭貸款，周某文對(duì)此予以認(rèn)可。涉案房屋已于2020年6月12日解除抵押。

　　經(jīng)詢，涉案房屋及涉案車位的權(quán)屬證書原件及買賣合同原件均由趙某華持有，涉案房屋由趙某華實(shí)際使用；趙某華具備北京市購(gòu)房資格。

　　裁判結(jié)果

　　一、周某文于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助趙某華辦理位于北京市一號(hào)房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將上述房屋登記至趙某華名下；

　　二、駁回趙某華的其他訴訟請(qǐng)求；

　　三、駁回周某文的全部反訴請(qǐng)求。

　　房產(chǎn)律師點(diǎn)評(píng)

　　依法成立的合同，對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。經(jīng)審理查明，本案案由應(yīng)為合同糾紛。趙某華與周某文簽訂的《協(xié)議書》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。雙方當(dāng)事人應(yīng)依約履行自己的義務(wù)。《協(xié)議書》約定由趙某華借用周某文名義購(gòu)買涉案房屋，房屋的費(fèi)用由趙某華實(shí)際支付，房屋權(quán)屬證書及買賣合同原件均由趙某華持有，涉案房屋自交房后一直由趙某華實(shí)際占有，據(jù)此可以認(rèn)定趙某華為涉案房屋的實(shí)際購(gòu)房人，現(xiàn)涉案房屋具備過戶條件，趙某華要求周某文將一號(hào)房屋（房屋）所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至趙某華名下的訴訟請(qǐng)求，證據(jù)充足，法院予以支持。

　　關(guān)于趙某華要求周某文支付遲延履行違約金（以169萬元為基數(shù)，按照月2%的利息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）的訴訟請(qǐng)求，無合同依據(jù)，法院不予支持。

　　關(guān)于周某文要求趙某華賠償周某文因占用購(gòu)房資質(zhì)而給周某文造成的損失100萬元的反訴請(qǐng)求，趙某華與周某文并未在《協(xié)議書》中對(duì)涉案房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移日期進(jìn)行明確約定，或以書面或口頭的形式對(duì)涉案房屋及涉案車位的權(quán)屬轉(zhuǎn)移日期達(dá)成一致意見，雙方均未出現(xiàn)違反《協(xié)議書》的違約行為?，F(xiàn)周某文主張出借購(gòu)房資質(zhì)對(duì)其再購(gòu)房造成了經(jīng)濟(jì)損失，但并未提供充足的證據(jù)證明其主張，且周某文在出借購(gòu)房資質(zhì)時(shí)應(yīng)對(duì)出借資質(zhì)后可能對(duì)其產(chǎn)生的影響進(jìn)行預(yù)判，故對(duì)于該項(xiàng)反訴請(qǐng)求，證據(jù)不足，法院不予支持。浦東房產(chǎn)律師