一房二賣是指出賣人先后或同時(shí)以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。司法實(shí)踐中，一房二賣的情況時(shí)有發(fā)生。由于此類案件涉及刑事和民事案件的交叉，司法實(shí)踐中對(duì)此問題的處理往往不完全一致。下面上海房產(chǎn)律師結(jié)合實(shí)際案例來(lái)討論這個(gè)問題。

　　案例1，一位姓朱的房地產(chǎn)開發(fā)商將開發(fā)的一處房產(chǎn)出售給了王、李等人。資金鏈斷裂后，朱某將房產(chǎn)出售給徐某等，獲得5億元資金繼續(xù)組織建設(shè)，經(jīng)徐某、焦某等向房屋署登記。當(dāng)王某、李等人得知房屋再次出售時(shí)，要求朱某退還房屋或退還購(gòu)房款。朱表示，他愿意以后再建房。由于資金短缺，朱某間歇性施工，無(wú)法及時(shí)交付住房，也沒有資金返還，王某等人隨后向公安局匯報(bào)。

　　案例2，2011年3月，被告人孫通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓成為臨沂紅棕置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱紅棕公司）的法定代表人。2012年4月，紅棕櫚公司在臨沂市蘭山區(qū)劉清街北京路與沂蒙路交叉口開始建設(shè)“頤和名居”住宅樓。2012年8月15日，紅棕櫚公司分別與林勤宇、林業(yè)簽訂預(yù)售合同，將怡和名居6 # 102、103、6 #501棟分別出售給他們，并在臨沂市房產(chǎn)和住房保障局備案。2013年8月，紅棕櫚公司分別與張、盧某、簽訂商品房訂購(gòu)協(xié)議，將該三棟樓房出售，收款共計(jì)1941860元。臨沂市蘭山區(qū)人民檢察院指控被告人臨沂紅棕櫚房地產(chǎn)有限公司、被告人孫謀犯合同詐騙罪。

　　案例3，2017年4月20日，犯罪分子嫌疑人王某與“第一買主”周某元簽訂一個(gè)房屋進(jìn)行買賣雙方合同，將其作為位于某小區(qū)小產(chǎn)權(quán)房以20萬(wàn)元的價(jià)格可以賣給周某元，但兩人通過口頭協(xié)議約定一種名為中國(guó)買賣，實(shí)為網(wǎng)絡(luò)借貸企業(yè)抵押，王某向周某元借款15萬(wàn)元，預(yù)先扣除以及利息后，實(shí)際資金出借139500元。2017年8月28日，王某隱瞞自己房屋已抵押給周某元的事實(shí)，又與第二買主李某波簽訂建設(shè)房屋信息買賣交易合同，將該套房產(chǎn)以386000的價(jià)格產(chǎn)品賣給了李某波。

　　案例4，羅某在石景山古城路有一套自己房子。2010年9月，她分別進(jìn)行委托其他兩家企業(yè)中介賣房。結(jié)果在同一天，翁某與李某分別以50萬(wàn)元和51萬(wàn)元可以買下此房。后經(jīng)李某起訴至人民法院，法院應(yīng)當(dāng)裁定發(fā)生凍結(jié)這套房的交易相關(guān)手續(xù)，并判決羅某將房子過戶到李某名下。羅某不服提出上訴。在二審程序期間，她又能夠通過信息中介服務(wù)公司，將房子以50萬(wàn)元的價(jià)格產(chǎn)品賣給徐女士。經(jīng)當(dāng)事人提供舉報(bào)，羅某被以合同成立詐騙罪起訴至最高法院。

　　通常所謂的"一房二賣"是指行為人A將其所有的不動(dòng)產(chǎn)賣給B，然后再賣給c，這里有兩種情況，一種是將不動(dòng)產(chǎn)登記在B的名下，一種是將不動(dòng)產(chǎn)登記在c的名下，當(dāng)然也有不動(dòng)產(chǎn)沒有登記在B或c的名下就賣給第三人的情況，這其實(shí)就是一房三賣的情況。原理和一房二賣一樣，就不單獨(dú)討論了。

　　在一套房子和兩套出售的情況下，如果一個(gè)人以 C 的名義登記財(cái)產(chǎn)，而 C 是善意取得的情況，當(dāng)然，這里對(duì)善意取得的承認(rèn)需要滿足一定的條件，因?yàn)?C 在此時(shí)已經(jīng)取得了財(cái)產(chǎn)，沒有財(cái)產(chǎn)損失，所以 A 不可能對(duì) C 進(jìn)行欺詐，而且因?yàn)?C 沒有權(quán)力和地位處置 B 的財(cái)產(chǎn)，所以不可能確定 C 是欺詐的受害者，b是三角欺詐的受害者。當(dāng)然，在 C 是惡意的情況下，也有可能形成與 A 共犯的貪污罪。

　　如果 A 以 B 的名義登記了該財(cái)產(chǎn)，那么隱瞞將該財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記給 C 的事實(shí)，然后將該財(cái)產(chǎn)出售給 C 并收取相應(yīng)的支付給 C，則 C 將被判欺詐罪。

　　就案例1而言，由于徐某、焦某已在房管部門進(jìn)行了備案，雖然備案并不直接確定產(chǎn)權(quán)歸屬的法律效力，但只要徐某、焦某事后能夠取得該房產(chǎn)，就不能認(rèn)定朱某對(duì)徐某、焦某實(shí)施了合同詐騙。其次，如果朱某在向王某、李某等人出售該房產(chǎn)時(shí)有交付該房產(chǎn)的意思（雖無(wú)相關(guān)登記），則朱某對(duì)王某、李某的合同詐騙罪不成立。即使朱某后來(lái)將該房產(chǎn)出售給徐某、焦某等人，徐某、焦某取得該房產(chǎn)，朱某也沒有對(duì)王某、李某構(gòu)成合同詐騙罪，只需要將購(gòu)房款退還給王某、李某即可。

　　如果朱某將樓盤賣給王某、李某等人時(shí)，如果我們一開始就沒有自己打算交付，則對(duì)王某、李某等人研究可能通過成立一個(gè)合同詐騙罪。在朱某對(duì)王某、李某成立企業(yè)合同詐騙罪的情況下，需要學(xué)生進(jìn)一步分析判斷朱某將樓盤出售給徐某、焦某等時(shí)，是否可以具有中國(guó)交付樓盤的意思，如果他們依然存在沒有及時(shí)交付樓盤的意思，對(duì)徐某、焦某等人也可能已經(jīng)成立合同詐騙罪。這就要求需要在案的具體案件事實(shí)來(lái)證明了。

　　在案例2中，法院認(rèn)為，被告單位為融資需要，以借貸為目的，與林芯宇等人簽訂了商品房預(yù)售買賣合同并備案作為擔(dān)保，其實(shí)質(zhì)上名為房屋買賣，實(shí)為民間借貸，雙方之間并無(wú)買賣房屋的真實(shí)意思表示，雙方簽訂房屋預(yù)售買賣合同后，到房產(chǎn)管理局的備案，系房產(chǎn)管理部門為防止開發(fā)商一房多賣所采取的一種行政監(jiān)管措施，所簽訂房屋預(yù)售買賣合同亦不產(chǎn)生物權(quán)上的變動(dòng)效力。被告單位將涉案房產(chǎn)與路某、魯曉華、張靖舒簽訂商品房預(yù)售合同后，在被害人依照約定給付部分房款后，被告單位未能及時(shí)履行房產(chǎn)備案等合同義務(wù)，被告人為此多次與融資人溝通協(xié)調(diào)；被害人路某亦采取民事訴訟的方式起訴至本院，并以調(diào)解的方式結(jié)案；被告單位、被告人的賬戶、房產(chǎn)等亦被他人采取查封等保全措施，被告單位的資金鏈斷裂，無(wú)力履約或退還房款。綜合上述被告單位、被告人在商品房買賣合同簽訂前、后的表現(xiàn)，被告單位、被告人雖有隱瞞涉案房產(chǎn)已備案的事實(shí)的情節(jié)，但被告單位不能履行的原因系被告單位經(jīng)營(yíng)陷入困境，在案證據(jù)不能充分證實(shí)被告單位、被告人具有非法占有他人財(cái)產(chǎn)的故意。公訴機(jī)關(guān)指控被告單位臨沂紅棕櫚置業(yè)有限公司、被告人孫某犯合同詐騙罪，證據(jù)尚未達(dá)到確實(shí)充分的程度，本院不予認(rèn)定。

　　就本案而言，第一次買賣不是真正的買賣合同，本質(zhì)上是借款合同。涉案財(cái)物已立案的事實(shí)雖被隱瞞，但不一定導(dǎo)致陸某、張等人的財(cái)物被取得。也就是說(shuō)，這種行為本身不會(huì)導(dǎo)致受害人的財(cái)產(chǎn)損失。因此，法院判決被告不犯合同詐騙罪。

　　對(duì)于案例3而言：

　　(1）作為“第一買家”的王和周的關(guān)系是貸款－抵押關(guān)系，而不是房屋買賣關(guān)系。

　　王某交代，為了向周某元借高利貸，他與周某元簽訂了房屋買賣合同，但實(shí)際上是以涉案房產(chǎn)作為抵押物。他們之間名義上是買賣，實(shí)際上是借款，而最能支持上述供述的客觀事實(shí)是，他不可能將價(jià)值40萬(wàn)元的房產(chǎn)以20萬(wàn)元的價(jià)格賣給周某元，這顯然有失公允。周某元在公安機(jī)關(guān)有兩份證言：均證實(shí)雙方存在房屋買賣關(guān)系。但對(duì)于王某是否提出貸款抵押，前一份證言在后一份證言確認(rèn)王某有貸款抵押前予以否認(rèn)，一方證人鄭某建、徐某峰證明王某與周某元確實(shí)就涉案房產(chǎn)簽訂了買賣合同，但不知道是否還約定了貸款抵押。鑒于三人的證言，結(jié)合周某元平時(shí)對(duì)外發(fā)放高利貸、鄭在建平時(shí)幫助周某元接觸高利貸客戶、與周某元存在利益關(guān)系、徐某峰是周某元的律師等事實(shí)，周某元的證言在業(yè)務(wù)關(guān)系上高度一致，但對(duì)是否存在借貸抵押關(guān)系閃爍其詞，故三人的證言可信度不高。而且三人在公安機(jī)關(guān)作證前都承認(rèn)訂立了攻守同盟。事實(shí)上，雙方存在貸款抵押關(guān)系，檢察院對(duì)三人在公安機(jī)關(guān)的證言不予采信。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條，當(dāng)事人簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人說(shuō)明訴訟請(qǐng)求的變更，認(rèn)定雙方關(guān)系為貸款抵押關(guān)系。

　　(2）王某無(wú)意非法持有“第二買家”李某的錢財(cái)。

　　在這起案件中，王某確實(shí)犯了詐騙罪，隱瞞了房子被周某抵押的事實(shí)，并偽造了前房主的房屋買賣合同，但無(wú)法確定這對(duì)夫婦是否有非法占有的意圖，主要表現(xiàn)為：

　 　(1）從王某的“一房二賣”原因來(lái)看，犯罪嫌疑人王某與周某元之間存在抵押關(guān)系，當(dāng)然有權(quán)處分自己的財(cái)產(chǎn)，將涉案房屋出售給李某波夫婦。

　?。?）從“一房二賣”行為方式是否給被害人可以造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展損失上看，犯罪嫌疑人王某和李某波夫婦達(dá)成了一個(gè)買賣小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行房屋的真實(shí)存在意思就是表示，李某波夫婦向其支付了386000元的房款，其將房屋交付給了李某波夫婦通過使用，雙方企業(yè)之間沒有買賣市場(chǎng)行為已經(jīng)完成。據(jù)被害人李某波陳述，案發(fā)后周某元一方我們經(jīng)常前來(lái)騷擾，但其一直還住在涉案房屋里，根據(jù)《中華民族人民民主共和國(guó)物權(quán)法》第十五條及《全國(guó)環(huán)境民事法律審判管理工作人員會(huì)議紀(jì)要（2011年）》第十六條“當(dāng)事人主義之間訂立有關(guān)政策變更不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，自合同關(guān)系成立時(shí)有效，未辦理物權(quán)登記的，不影響工程合同效力；數(shù)份房屋買賣勞動(dòng)合同內(nèi)容均為合法合理有效且各買受人均要求教師履行服務(wù)合同的，應(yīng)按照合法占有房屋的順序分析確定基本權(quán)利得到保護(hù)順位”的規(guī)定，李某波就涉案房屋的占有達(dá)到了一些相對(duì)比較平穩(wěn)的狀態(tài)，即使周某原來(lái)騷擾，也系占有上的瑕疵，不影響李某波對(duì)房屋建設(shè)先行合法占有重要事實(shí)的成立，那么李某波夫婦得到了提高房屋，也就無(wú)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)損失。

　　(3）從還債的角度看，王賣房的初衷是為了償還周某的高利貸。在將房子賣給李某波夫婦前后，一直咨詢周某的還款金額，因周某擅自提高還款金額，至今未歸還。且王某已通過律師與周某元達(dá)成還款協(xié)議，雙方糾紛已平息。

　　(4）從金額上看，王從周某那里獲得高利貸13.95萬(wàn)元，從李某夫婦那里獲得住房貸款3.9萬(wàn)元，用于投資燒烤生意和貸款給他人，燒烤生意地投資在非法拆遷發(fā)生流產(chǎn)的時(shí)候就已經(jīng)準(zhǔn)備好了。借給他人的錢因?yàn)槭ヂ?lián)系而無(wú)法收回，所以所有的錢都被用來(lái)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，但是由于客觀原因無(wú)法收回，不屬于“揮霍”的法律意義.

　　綜上所述，王的行為不構(gòu)成合同詐騙罪。后來(lái)檢察院沒有批準(zhǔn)逮捕這個(gè)案子。

　　對(duì)于案件4: 由于法院決定凍結(jié)房屋交易程序，并裁定房屋將被轉(zhuǎn)讓給李，此時(shí)，羅故意隱瞞房屋被法院凍結(jié)的真相，這確實(shí)會(huì)導(dǎo)致受害人的財(cái)產(chǎn)損失，其行為已構(gòu)成合同詐騙罪。

　　綜上所述，在一房二賣的情況下，有很多復(fù)雜的東西，并不是說(shuō)合同詐騙罪不完全成立。具體問題需要具體分析！

　　以上就是“一房二賣”的相關(guān)知識(shí)，希望大家能夠多多了解，如果在以后遇到合法的權(quán)益被侵犯的情況，就可以通過法律武器來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。如果您的情況比較復(fù)雜，上海房產(chǎn)律師也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。