二手房買賣中的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法
1、防范賣家圈錢跑路和查封房風(fēng)險(xiǎn)
買二手房周期長(zhǎng)、流程復(fù)雜，可以通過(guò)資金監(jiān)管規(guī)避房款支付風(fēng)險(xiǎn)，房子過(guò)戶了房款才到賣家手里，防止“錢房?jī)墒?rdquo;。如果擔(dān)心簽約后，過(guò)戶前房子被查封，合同里寫清楚：如遇到法院查封，則賣方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任以及返還已付房款。
2、產(chǎn)權(quán)變更以不動(dòng)產(chǎn)登記為準(zhǔn)，只有辦理完過(guò)戶手續(xù)之后才能交易初步完成。但房子出現(xiàn)違建、查封、政策變動(dòng)喪失購(gòu)房資格等都是影響房屋過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)因素。
在二手房交易中，因戶口問(wèn)題引起的糾紛越來(lái)越多，為避免糾紛，買房時(shí)，一是要求賣方出示戶口本，并復(fù)印保留憑證，通過(guò)審查賣方戶口本，可大致了解賣方家庭的戶籍情況。二是，可前往機(jī)關(guān)查詢交易房屋的戶籍情況。
同時(shí)，交易時(shí)協(xié)商好戶口問(wèn)題，約定違約責(zé)任，最好讓賣方預(yù)留一筆“戶口遷出保證金”，確認(rèn)房屋內(nèi)所有人員戶口遷出后，買方再返還保證金。
基本案情
本案的當(dāng)事人主要有買房人張某，賣房人楊某(其妻王某)、某地產(chǎn)中介公司。2015年10月14日，張某與楊某的委托代理人王某、居間人某地產(chǎn)中介公司簽訂《北京市存量房屋買賣合同》。合同簽訂后，楊某在該合同中補(bǔ)簽了簽名。合同約定張某購(gòu)買楊某位于密云區(qū)云秀花園牡丹園XX房屋一套，房屋總價(jià)為92萬(wàn)元，簽訂本合同時(shí)支付定金1萬(wàn)元，首付款60萬(wàn)元、擬貸款32萬(wàn)元，首付款支付時(shí)間為2015年11月16日，楊某于2015年10月20日前辦理抵押注銷手續(xù)。合同還約定了楊某存在拒絕履行本合同或?qū)⒎课莩鍪劢o他人等行為的，張某可以要求楊某承擔(dān)違約責(zé)任及賠償其他損失，違約責(zé)任為房屋總價(jià)的20%，并有權(quán)選擇繼續(xù)履行房屋買賣合同或解除合同。簽訂合同當(dāng)日張某按合同約定將定金10000元交予王某，王某為張某出具了定金收條。另，楊某、張某與某地產(chǎn)中介公司簽訂的《居間服務(wù)合同》約定，房屋買賣合同簽訂后，因楊某原因致使房屋未能在規(guī)定期限過(guò)戶的或?qū)嶋H上無(wú)法完成過(guò)戶的(原因包括但不限于楊某故意或非故意拖延、不愿出售房屋、共有權(quán)人不同意出售房屋、房屋所有權(quán)人認(rèn)為合同簽訂人屬于無(wú)權(quán)代理等)某地產(chǎn)中介公司所收取張某的居間服務(wù)費(fèi)用不予退還，張某可以直接向楊某追償。后張某將中介服務(wù)費(fèi)1.3萬(wàn)元交予某地產(chǎn)中介公司。
同年11月初，張某從某地產(chǎn)中介公司得知楊某提出終止合同。中介公司工作人員作證稱，其亦證實(shí)楊某在合同簽訂后半個(gè)月左右提出不賣房了，存在違約行為。楊某提出提出是因?yàn)閺埬澄聪蚱渲Ц抖ń?萬(wàn)元，構(gòu)成違約，故其可以解除合同。原審審理中，經(jīng)法院詢問(wèn)，楊某明確表示不同意繼續(xù)履行合同;同時(shí)，楊某未申請(qǐng)法院對(duì)合同約定違約金予以酌減。雙方均認(rèn)可，因密云區(qū)房?jī)r(jià)上漲，涉案房屋亦增值。本案審理中，王某以確認(rèn)合同無(wú)效糾紛為由，向原審法院起訴要求確認(rèn)楊某、張某就涉案房屋簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無(wú)效。原審法院審理后，于2016年2月26日判決駁回王某的訴訟請(qǐng)求。上述判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。張某起訴至原審法院要求楊某支付違約金184 000元，居間服務(wù)費(fèi)13 000元。一審法院按照合同的約定判令楊某支付違約金184 000元，賠償居間服務(wù)費(fèi)13 000元。楊某不服提出上訴，二審法院予以維持。
法官說(shuō)法
本案主要涉及合同效力和違約責(zé)任兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。對(duì)于此類案件的處理，法院一般根據(jù)買房人的訴訟請(qǐng)求分類處理：
一是在買房人請(qǐng)求繼續(xù)履行的情況下，只要買房人能夠證明其“有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的”，據(jù)此主張繼續(xù)履行的，存在以下情形之一時(shí)，法院可以支持買受人要求繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求，判令出賣人及其配偶共同辦理過(guò)戶手續(xù)：1、買受人舉證證明出賣方配偶知道或應(yīng)當(dāng)知道買賣事宜而未表示反對(duì)的;2、買受人已經(jīng)按照合同約定支付價(jià)款,并占有使用房屋,出賣方配偶未在合理期間提出異議的;3、出賣方配偶有主動(dòng)配合騰退、交付房屋等參與履行或接受履行行為的。以上事實(shí)，除當(dāng)事人簽署的相關(guān)書面文件之外，也應(yīng)結(jié)合微信記錄、電話記錄、錄音文件以及中介證言等證據(jù)材料綜合考量。
二是在買房人請(qǐng)求解除合同，要求賣房人承擔(dān)違約責(zé)任的情況下，亦要根據(jù)其具體訴訟請(qǐng)求予以處理，一般有以下兩種情況：1、要求根據(jù)合同約定支付一定數(shù)額的違約金，對(duì)此法院還需釋明是否請(qǐng)求對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整，而后根據(jù)案件具體情況確定違約金數(shù)額;2、除要求支付違約金外，還請(qǐng)求賠償相應(yīng)的房屋差價(jià)損失，對(duì)此法院參照評(píng)估報(bào)告或者同等地段的房屋價(jià)格確定應(yīng)予賠償?shù)木唧w數(shù)額。
溫馨提示
買房人在購(gòu)買房屋時(shí)，一定要核實(shí)詢問(wèn)是否屬于夫妻或者家庭共有房屋，對(duì)于上述房屋一定要其配偶或者共有人簽字或者出具書面意見，以免在履行過(guò)程中出現(xiàn)糾紛，能夠證明其“有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的”，是可以請(qǐng)求繼續(xù)履行的。當(dāng)然也可以請(qǐng)求解除合同，而后根據(jù)合同的約定和案件實(shí)際情況來(lái)主張相應(yīng)的違約金或者差價(jià)賠償，上述情形亦可以在雙方的合同中予以約定。