在我們國家，有一部分地區(qū)對于房屋是限購的，限購的規(guī)定是之后提出來的，那么在之前如果已經(jīng)交了定金，因?yàn)橄拶彽脑蚴チ速彿抠Y格，是否可以將定金進(jìn)行退還呢？下面，為了幫助大家更好的了解相關(guān)法律知識(shí)，上海房產(chǎn)律師整理了以下的內(nèi)容，希望對您有所幫助。

　　地方政府對購房和貸款的限制不屬于全國人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)，也不屬于國務(wù)院制定的行政法規(guī)的一部分。因此，限購貸款政策并不影響買賣雙方簽訂的住房合同的有效性。但這里由于突然出臺(tái)的監(jiān)管政策無法履行合同，可以分為購買限制和貸款限制兩種情況。

　　一、限購

　　在政策出臺(tái)前購房者是有購房資格的，但因?yàn)檎卟粩喑雠_(tái)，購房者喪失了購房的主體沒有資格。此政策構(gòu)成了對房屋買賣交易雙方的不可抗力?！逗贤ā返谝话僖皇邨l規(guī)定“因不可抗力不能有效履行企業(yè)合同的，根據(jù)中國不可抗力的影響，部分學(xué)生或者公司全部免除責(zé)任，但法律法規(guī)另有相關(guān)規(guī)定的除外?！彼砸蛳拶弻?dǎo)致我們無法及時(shí)履行勞動(dòng)合同的當(dāng)事人，可以向?qū)Ψ絿抑鲝埥獬贤?，并且不需要承?dān)違約行為責(zé)任。

　　二、限貸

　　此種經(jīng)濟(jì)政策以提高首付比例等方式對購房者的貸款發(fā)展條件問題進(jìn)行了研究限制，從而影響了購房者的履約管理能力，導(dǎo)致企業(yè)合同已經(jīng)不能沒有履行，此種情形屬于《合同法》上的情勢變更。所謂情勢變更是一個(gè)合同可以有效組織成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因可能發(fā)生情勢變更，致合同之基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，若繼續(xù)努力維持合同原有法律效力顯失公平，允許變更勞動(dòng)合同主要內(nèi)容信息或者解除合同。購房者因?yàn)槭赘稐l件的提高，無法及時(shí)履行合同的，可根據(jù)上述分析司法解釋的規(guī)定，主張解除合同，不負(fù)違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。

　　中國房地產(chǎn)律師建議，政策出臺(tái)之后，對于買賣雙方，應(yīng)按著公平的原則妥善處理，比如沒有網(wǎng)簽，但交了定金和傭金的，可以根據(jù)紙質(zhì)的合同、銀行的流水等加以甄別視為網(wǎng)簽或者因不可抗力政策，雙方可以解除合同，但該退的定金和傭金還是要退。

　　如因保單而不能履行購買合約，雙方無須承擔(dān)違約。

　　1.中介機(jī)構(gòu)獲得中介報(bào)酬的條件應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限定為“便于訂立合同”

　　《合同法》第424條規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立勞動(dòng)合同的機(jī)會(huì)成本或者企業(yè)提供訂立合同的媒介技術(shù)服務(wù)，委托人支付風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬的合同”；第426條規(guī)定：“居間人促成經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系成立的，委托人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照相關(guān)約定支付一定報(bào)酬”。由上述法律規(guī)定可見，居間人的義務(wù)教育僅限于財(cái)務(wù)報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或提供訂約媒介信息服務(wù)、促成合同管理成立，居間人促成合同是否成立后即視為已完成居間義務(wù)，其即可收取居間報(bào)酬。關(guān)于“合同成立”的具體分析認(rèn)定，房產(chǎn)律師工作提出問題如下主要觀點(diǎn)：

　　合同訂立的形式和時(shí)間。合同形式包括書面形式和事實(shí)合同關(guān)系兩種，前者見于合同法第三十二條（交易一方當(dāng)事人以合同書形式訂立合同，經(jīng)簽字或蓋章成立）第三十三條（交易一方當(dāng)事人以書信、數(shù)據(jù)電文等形式訂立合同，可以在合同成立前簽署確認(rèn)書，經(jīng)確認(rèn)書成立合同） ，后者見于第三十六條（如果交易各方不使用書面合同，但一方已履行其主要義務(wù)，另一方已接受，則成立合同）第三十七條（一方當(dāng)事人履行了主要義務(wù)，另一方當(dāng)事人在合同簽字或者蓋章前已經(jīng)接受的合同）。

　　2.合同成立標(biāo)準(zhǔn)的定義。這是一個(gè)在實(shí)踐中很容易造成混亂的問題。我們應(yīng)該注意以下幾個(gè)方面：

　?。?）“訂立合同”的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照《最高人民法院關(guān)于適用人民法院部分合同法的中華民國》（二）第一條規(guī)定的三要件確定。需要指出的是，《合同法》第12條“合同內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括當(dāng)事人姓名、住所、標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)格或報(bào)酬、履行地點(diǎn)和方式、違約責(zé)任、爭議解決方式等八個(gè)參照條款”只是提出，而根據(jù)上述司法解釋，只有當(dāng)事人姓名、標(biāo)的和數(shù)量這三個(gè)要件是合同成立的必要條款。合同具有上述三項(xiàng)要件的，可以認(rèn)定為“成立”，無質(zhì)量、價(jià)格、報(bào)酬、履行期限、地點(diǎn)、方式等其他條件的，即使沒有協(xié)議，不能以協(xié)議補(bǔ)充，也可以按照合同法第六十一條、第六十二條的規(guī)定確定； 違約責(zé)任和爭議解決方式未經(jīng)協(xié)議的，可以按照法律規(guī)定確定。

　?。?）應(yīng)摒棄以“過戶合同”或“備案合同”為標(biāo)準(zhǔn)界定合同成立的錯(cuò)誤觀點(diǎn)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的交易合同版本僅僅是預(yù)約性、臨時(shí)性的合同，只有報(bào)國土部門辦理過戶手續(xù)用的買賣合同或報(bào)租賃管理部門備案的租賃合同才是“正式的合同”，必須以后者作為界定合同成立的標(biāo)準(zhǔn)，筆者認(rèn)為這是非常錯(cuò)誤的。第一，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的交易合同不僅對當(dāng)事人名稱或姓名、標(biāo)的、數(shù)量三大要素做出了約定，還對價(jià)款或報(bào)酬、履行期限、地點(diǎn)和方式、違約責(zé)任、解決爭議方法等作了非常詳盡的約定，具有完整性、可操作性和可履行性，不僅符合前述司法解釋規(guī)定，還符合《合同法》第12條規(guī)定，故當(dāng)然應(yīng)認(rèn)定交易方簽署此合同即視為“合同成立”。第二，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的交易合同才是最能體現(xiàn)當(dāng)事人真實(shí)意思表示的合同，也是今后當(dāng)事人實(shí)際履行的基礎(chǔ)文件。而后來報(bào)國土部門或租賃管理部門備案用的合同只是交易方為了辦理過戶或備案手續(xù)之用簽署的程序性文件，是交易方實(shí)際履行的一個(gè)環(huán)節(jié)，并不能完全體現(xiàn)交易方的真實(shí)意思。實(shí)踐中交易方為少繳稅費(fèi)往往在后者填寫了比前者約定真實(shí)價(jià)款更低的成交價(jià)或租金，便印證了這一點(diǎn)。綜上，在法律上合同并沒有所謂的“正式與非正式合同”“臨時(shí)合同與備案合同”之分，只有前述司法解釋第1條規(guī)定和當(dāng)事人真實(shí)意思表示才是界定“合同成立”的合法標(biāo)準(zhǔn)，符合該標(biāo)準(zhǔn)的合同訂立后，居間人即有權(quán)收取居間報(bào)酬。

　　三、合同管理是否能夠履行完畢、提前進(jìn)行解除或被認(rèn)定為無效，均不能直接影響居間報(bào)酬的實(shí)現(xiàn)

　　如上所述，中介機(jī)構(gòu)的義務(wù)僅限于報(bào)告合同機(jī)會(huì)或提供合同媒體服務(wù)，為合同的訂立提供便利，一旦合同訂立，中介機(jī)構(gòu)即被視為履行了中介義務(wù)，并有權(quán)獲得中介機(jī)構(gòu)的報(bào)酬； 同時(shí)，中介機(jī)構(gòu)不是合同當(dāng)事人，既不是合同權(quán)利義務(wù)的持有人，也不是合同履行的擔(dān)保人或發(fā)起人。因此，中介機(jī)構(gòu)不能控制合同的履行，中介機(jī)構(gòu)的義務(wù)不能加重或超越法律的規(guī)定，合同的履行不能被視為中介機(jī)構(gòu)獲得中介報(bào)酬的前提條件。同樣，提前終止合同完全由合同當(dāng)事人決定，不受中介機(jī)構(gòu)的控制。這種情況的出現(xiàn)不能否認(rèn)合同已經(jīng)成立，中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)履行了中介義務(wù)，因此，我們不能以此為由否認(rèn)中介機(jī)構(gòu)獲得中介報(bào)酬的權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。

　　此外，對于一個(gè)居間人促成的合同進(jìn)行事后被認(rèn)定為一種無效信息是否可以影響居間報(bào)酬的問題，筆者研究認(rèn)為，如果該合同管理無效是居間方原因分析造成的，則居間人無權(quán)收取居間報(bào)酬；反之，如果該合同行為無效是由交易方的原因可能造成的，則與居間人無直接經(jīng)濟(jì)利害相關(guān)關(guān)系，根據(jù)“過錯(cuò)與責(zé)任目標(biāo)相一致”原則，責(zé)任以及自然不應(yīng)由居間人承擔(dān)，交易方仍應(yīng)按約定需要支付居間報(bào)酬。

　　在實(shí)際法律問題情景中，個(gè)案情況都有所差異，為了高效解決您的問題，保障合法權(quán)益，建議您直接向上海房產(chǎn)律師說明情況，解決您的實(shí)際問題。