孔某將拆遷安置房賣給李某，后又將房賣給梁某，其“一房二賣”的行為是民事欺詐還是刑事詐騙？和上海房產(chǎn)糾紛律師一起看看法院的判決。

　　案件回放

　　2017年1月，被告人孔某將自己位于古柏街道的拆遷安置房（2017年11月滿5年）以34.8612萬元的價(jià)格出售給李某，李某先行支付房款人民幣25萬元，雙方約定尾款待房產(chǎn)過戶后再行支付。被告人孔某在向李某交付房屋鑰匙的過程中，私自保留其中一把鑰匙。

　　2018年4月，被告人孔某為償還高額債務(wù)，利用之前保留的鑰匙，私自更換該房屋門鎖，將該房屋以人民幣35萬元的價(jià)格再次出售給被害人梁某。梁某先行支付房款人民幣25萬元并約定房屋過戶后再行支付尾款，被告人孔某取得25萬元后用于償還個(gè)人債務(wù)。后梁某取得該房屋的新鑰匙并告知孔某進(jìn)行了裝修。裝修期間，梁某電話告知孔某，李某阻止其裝修房屋。被告人孔某告知梁某，其只管裝修，剩下的事他與李某進(jìn)行協(xié)商。后孔某多次出具承諾書，承諾按期返還李某25萬元購房款，但分文未履行。

　　一審法院認(rèn)為，被告人孔某以非法占有為目的，在履行房屋買賣合同過程中，騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額較大，其行為已觸犯刑律，構(gòu)成合同詐騙罪。依法判處有期徒刑一年三個(gè)月，并處罰金三萬元。法官觀點(diǎn)

　　Q：“一房二賣”如何認(rèn)定是“民事欺詐”還是“刑事詐騙”？A：“一房二賣”是指房屋所有人將同一房屋先后出賣給不同的買受人。出賣人往往已經(jīng)收取了二個(gè)買受人部分或者全部購房款，而事實(shí)上卻不可能同時(shí)滿足所有買受人的購房需要。在判斷“一房二賣”是否為合同詐騙時(shí)，要滿足詐騙犯罪的構(gòu)成要件，即行為人實(shí)施欺騙行為——對(duì)方(受騙人)產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)——對(duì)方基于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)處分財(cái)產(chǎn)——行為人或第三者處分財(cái)產(chǎn)——被害人遭受財(cái)產(chǎn)損害。

　　Q：日常生活中如果遇到“一房二賣”時(shí)，買房人應(yīng)如何處理？

　　A：“一房二賣”應(yīng)依《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

　　步驟一：溝通解決?？梢允紫扰c賣房者嘗試著溝通，運(yùn)用法律規(guī)定維護(hù)自己的權(quán)益。如談判不成功后，應(yīng)果斷選擇走司法途徑。

　　步驟二：申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。

　　步驟三：提起訴訟。買房人應(yīng)積極收集有關(guān)證據(jù)，向法院提起訴訟。如果涉及合同詐騙可以向公安機(jī)關(guān)報(bào)警。

　　法官提醒

　　“一房二賣”多出現(xiàn)在二手房交易中，二手房易出現(xiàn)“一套房源多個(gè)中介在賣”“房東和購房者信息不對(duì)稱”等問題，這就使部分不法分子有機(jī)可趁。房產(chǎn)買賣動(dòng)輒數(shù)百萬，購房者在購房前需審核中介資格、買賣標(biāo)的權(quán)屬等情況，并簽訂正規(guī)、完備的房屋買賣合同并在房管局進(jìn)行備案，及時(shí)辦理房產(chǎn)變更登記。

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