裁判要旨：《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第二十八條規(guī)定的適用專屬管轄的不動(dòng)產(chǎn)糾紛僅限于“因不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利確認(rèn)、分割、相鄰關(guān)系等引起的物權(quán)糾紛”。案涉合同系因房屋買賣引起不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)，屬于因合同關(guān)系產(chǎn)生的債權(quán)類糾紛，不適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第三十三條第一項(xiàng)規(guī)定的專屬管轄。和上海房產(chǎn)律師一起走進(jìn)下面這起案例。

　　中華人民共和國(guó)最高人民法院

　　民 事 裁 定書(2018)最高法民申1175號(hào)

　　再審申請(qǐng)人(一審被告、二審上訴人)：北京西曼國(guó)際服飾有限公司，住所地北京市北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)地盛西路**院**樓****。

　　法定代表人：高金魁，該公司董事長(zhǎng)。

　　委托訴訟代理人：范剛奇，該公司員工。

　　委托訴訟代理人：?jiǎn)陶枷?，北京市金臺(tái)律師事務(wù)所律師。

　　被申請(qǐng)人(一審原告、二審上訴人)：辛集市萬(wàn)福服飾有限責(zé)任公司，住所地河北省辛集市某街某號(hào)。

　　法定代表人：雷彥輕，該公司總經(jīng)理。

　　委托訴訟代理人：雷彥杰，該公司員工。

　　一審被告、二審被上訴人：高金魁。

　　再審申請(qǐng)人北京西曼國(guó)際服飾有限公司（以下簡(jiǎn)稱西曼公司）因與被申請(qǐng)人辛集市萬(wàn)福服飾有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)福公司），一審被告、二審被上訴人高金魁房屋買賣合同糾紛一案，不服河北省高級(jí)人民法院(2017)冀民終593號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

　　西曼公司申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，（一）一審、二審法院在管轄問題上適用法律錯(cuò)誤，本案應(yīng)適用不動(dòng)產(chǎn)糾紛專屬管轄之規(guī)定，二審法院應(yīng)撤銷原判并將本案移送至有管轄權(quán)的人民法院審理。1、案涉土地及房屋位于北京市XXX的xxx，性質(zhì)為工業(yè)用地和廠房。根據(jù)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的特殊政策，土地使用權(quán)的取得及房屋產(chǎn)權(quán)登記、過(guò)戶均需經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門的特殊審批手續(xù)。因此，案涉廠房買賣合同屬于政策性房屋買賣合同，應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第二十八條第二款之規(guī)定，適用不動(dòng)產(chǎn)糾紛專屬管轄之規(guī)定，由北京市大興區(qū)人民法院管轄。2、高金魁并非本案適格被告，萬(wàn)福公司將高金魁列為被告，意圖是規(guī)避專屬管轄。2011年7月8日《股權(quán)投資協(xié)議書》及《股權(quán)投資協(xié)議附件》的合同簽訂地、履行地、西曼公司住所地均在北京，一審法院對(duì)本案沒有管轄權(quán)。高金魁在上述協(xié)議上簽字系履行職務(wù)行為，一審判決也明確認(rèn)定高金魁不承擔(dān)責(zé)任。二審法院在明知且認(rèn)定高金魁不承擔(dān)責(zé)任的情況下，仍未對(duì)惡意將高金魁列為被告而導(dǎo)致本案管轄權(quán)錯(cuò)誤這一問題進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。2013年10月31日《股權(quán)投資協(xié)議書》及《之補(bǔ)充協(xié)議》表述的股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜也與高金魁無(wú)關(guān)，萬(wàn)福公司所稱協(xié)議涉及轉(zhuǎn)讓高金魁股份與事實(shí)不符。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百三十一條規(guī)定，因本案適用不動(dòng)產(chǎn)專屬管轄之規(guī)定，因此二審法院應(yīng)依法對(duì)一審法院是否享有管轄權(quán)予以審查。（二）一審法院訴訟程序違法，且存在認(rèn)定事實(shí)的主要證據(jù)未經(jīng)質(zhì)證的情形，剝奪了西曼公司的訴訟權(quán)利，二審法院對(duì)此未予糾正。第一次開庭時(shí)，一審法院經(jīng)《人民法院報(bào)》于2017年2月23日刊登應(yīng)訴和開庭日期公告。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第八十二條第二款規(guī)定，本案開庭日期應(yīng)為2017年5月29日。但一審法院卻于2017年5月26日違法缺席開庭。第二次開庭時(shí)，一審法院沒有直接通知西曼公司及高金魁，也未進(jìn)行公告，而是直接于2017年6月6日開庭，程序違法。二審法院在明知一審程序違法的情況下，并未主動(dòng)核實(shí)及依法糾正。（三）一審、二審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，往來(lái)郵件中的《股權(quán)投資協(xié)議》《附件》《協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議》均未成立，不存在調(diào)換廠房之合意，更不存在繼續(xù)履行等問題，萬(wàn)福公司強(qiáng)占C3房屋的行為不應(yīng)得到法律保護(hù)。上述協(xié)議均未形成正式的、書面的蓋章或簽字版本，并未成立。西曼公司與萬(wàn)福公司之間的郵件往來(lái)僅是在合同簽訂之前進(jìn)行磋商，并未就調(diào)換廠房達(dá)成一致約定。且在萬(wàn)福公司申請(qǐng)執(zhí)行異議及異議之訴中，始終沒有提供將西曼國(guó)際項(xiàng)目A2廠房變更為C3廠房的相關(guān)證據(jù)。（四）一審、二審判決超出萬(wàn)福公司的訴訟請(qǐng)求，萬(wàn)福公司在未經(jīng)西曼公司同意且案涉房屋已被北京市大興區(qū)人民法院查封、執(zhí)行的情況下強(qiáng)占C3廠房，未交清全款且未取得西曼公司的同意和準(zhǔn)許，不應(yīng)得到法律保護(hù)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十條第一項(xiàng)之規(guī)定，一審、二審法院判決繼續(xù)履行協(xié)議、辦理物業(yè)和入住等相關(guān)手續(xù)錯(cuò)誤。一審中萬(wàn)福公司訴請(qǐng)第一項(xiàng)是要求西曼公司繼續(xù)履行合同，辦理廠房交付手續(xù)。但是，一審判決第二項(xiàng)判令西曼公司在判決生效十日內(nèi)為萬(wàn)福公司辦理物業(yè)和入住等相關(guān)手續(xù)。一審法院違法為萬(wàn)福公司變更、增加了訴訟請(qǐng)求，二審法院對(duì)此并未予以糾正。案涉土地房屋已經(jīng)被北京市大興區(qū)人民法院依法查封，萬(wàn)福公司要求西曼公司辦理廠房交付手續(xù)，且一審、二審判決辦理物業(yè)和入住等相關(guān)手續(xù)明顯不當(dāng)。（五）一審判決將西曼公司與萬(wàn)福公司之間的房屋買賣關(guān)系錯(cuò)誤界定為租賃關(guān)系，二審判決雖將本案案由界定為房屋買賣合同糾紛，但對(duì)一審判決中有關(guān)租賃關(guān)系的認(rèn)定未予糾正，屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。（六）萬(wàn)福公司及其他購(gòu)房人提起的訴訟已被北京市三級(jí)法院駁回。（七）雖然本案訴訟標(biāo)的不大，但與本案直接相關(guān)的訴訟案件較多，涉及總金額達(dá)數(shù)億元，涉案?jìng)鶛?quán)人人數(shù)較多，影響較大，因此應(yīng)由最高人民法院提審或指定北京市有管轄權(quán)的人民法院再審。西曼公司依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第四項(xiàng)、第六項(xiàng)、第九項(xiàng)、第十項(xiàng)、第十一項(xiàng)規(guī)定申請(qǐng)?jiān)賹彙?

　　萬(wàn)福公司提交意見稱，（一）一、二審判決適用法律正確，認(rèn)定事實(shí)清楚，應(yīng)駁回西曼公司的再審申請(qǐng)。首先，雙方所簽協(xié)議未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，協(xié)議合法有效。協(xié)議約定的廠房已經(jīng)建成并驗(yàn)收，萬(wàn)福公司也已經(jīng)實(shí)際占有使用。其次，西曼國(guó)際項(xiàng)目的建設(shè)已經(jīng)當(dāng)?shù)夭块T審批同意，并取得了一系列許可證明。案涉合同不屬于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定的因未取得預(yù)售許可證明而導(dǎo)致合同無(wú)效的情形。萬(wàn)福公司通過(guò)股權(quán)投資并最終取得案涉房屋產(chǎn)權(quán)，不存在違法進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形，亦是雙方合意。萬(wàn)福公司是由政府招商引資來(lái)到西曼國(guó)際科技園，且亦莊“一谷五園”項(xiàng)目其他的招商轉(zhuǎn)讓廠房均已辦理產(chǎn)權(quán)分割手續(xù)。（二）本案一、二審程序合法。西曼公司在上訴狀中對(duì)程序違法和管轄權(quán)問題進(jìn)行了陳述，二審法院對(duì)此的認(rèn)定理?yè)?jù)充分。一審程序合法，西曼公司以此理由申請(qǐng)?jiān)賹彌]有依據(jù)。西曼公司主張本案為政策性房屋買賣合同但未提供任何證據(jù)予以證明。房屋合同產(chǎn)生的糾紛應(yīng)歸入因合同關(guān)系產(chǎn)生的債權(quán)類糾紛，不適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第三十三條第一項(xiàng)規(guī)定的專屬管轄。且根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條規(guī)定，管轄權(quán)問題不能成為申請(qǐng)?jiān)賹彽姆ǘㄊ掠伞＃ㄈ┪髀痉Q有生效法律文書足以推翻一、二審判決的說(shuō)法沒有事實(shí)和法律依據(jù)。（四）西曼公司在另案中明確認(rèn)可萬(wàn)福公司于2015年10月即自行入住案涉廠房并經(jīng)營(yíng)至今的事實(shí)。因此，西曼公司在本案中主張萬(wàn)福公司未實(shí)際占有使用案涉房屋與事實(shí)不符。在本案二審期間，西曼公司也從未主張案涉房產(chǎn)已被北京市大興區(qū)人民法院執(zhí)行查封。（五）西曼公司的再審申請(qǐng)已經(jīng)超過(guò)法定時(shí)限。

　　本院認(rèn)為，本案再審審查的焦點(diǎn)問題為：（一）本案一審、二審審理程序是否違反法律規(guī)定；（二）本案應(yīng)否適用專屬管轄規(guī)定；（三）案涉協(xié)議的效力及能否繼續(xù)履行的問題。

　　（一）關(guān)于本案一審、二審審理程序是否違反法律規(guī)定的問題。根據(jù)二審查明的事實(shí)，一審法院在案件開庭審理前，通過(guò)郵寄送達(dá)、到西曼公司直接送達(dá)等多種方式向西曼公司、高金魁送達(dá)相關(guān)案件文書均未能有效送達(dá)，且一審法院郵寄及現(xiàn)場(chǎng)送達(dá)的地址均與西曼公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)登記地址和在其他案件中使用的地址一致，也與西曼公司向本院申請(qǐng)?jiān)賹彆r(shí)提供的送達(dá)地址、聯(lián)系電話等信息相同，故不排除西曼公司有故意拒收一審法院訴訟文書之嫌。在此情況下，一審法院采用公告送達(dá)方式，在《人民法院報(bào)》于2017年2月23日刊登了應(yīng)訴及開庭日期公告。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第九十二條規(guī)定，自公告發(fā)出之日起經(jīng)過(guò)六十日，即視為送達(dá)。西曼公再審申請(qǐng)主張一審開庭日期應(yīng)為2017年5月29日，但其自述系2017年6月才看到《人民法院報(bào)》刊登的本案公告，即便本案2017年5月29日開庭審理，西曼公司也不可能且實(shí)際未能到庭應(yīng)訴，也就是說(shuō)西曼公司未能到庭應(yīng)訴并非因公告開庭日期的計(jì)算差異所導(dǎo)致。此外，2017年6月6日一審法院核對(duì)證據(jù)原件的詢問程序亦不違反《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定。一審法院審理程序合法，其對(duì)期間的計(jì)算雖與西曼公司主張的有差異，但并未對(duì)西曼公司的實(shí)體權(quán)利產(chǎn)生影響，西曼公司關(guān)于此點(diǎn)的申請(qǐng)?jiān)賹徖碛刹怀闪ⅰ?

　　（二）關(guān)于本案是否適用專屬管轄規(guī)定的問題。第一，根據(jù)案涉《股權(quán)投資協(xié)議書》的約定，雙方的合同目的是萬(wàn)福公司通過(guò)支付股權(quán)投資款的方式，取得西曼國(guó)際項(xiàng)目面積約2500平方米廠房的產(chǎn)權(quán)，該協(xié)議名為股權(quán)投資協(xié)議，實(shí)為房屋買賣合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第二十八條規(guī)定的適用專屬管轄的不動(dòng)產(chǎn)糾紛僅限于“因不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利確認(rèn)、分割、相鄰關(guān)系等引起的物權(quán)糾紛”，而案涉合同系因房屋買賣引起不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)，屬于因合同關(guān)系產(chǎn)生的債權(quán)類糾紛。因此，本案不屬于《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第三十三條第一項(xiàng)規(guī)定的適用專屬管轄規(guī)定的情形。第二，一審、二審法院均認(rèn)定高金魁在《股權(quán)投資協(xié)議書》上簽字的行為系履行職務(wù)的行為，對(duì)違約賠償金不承擔(dān)連帶責(zé)任，在不適用專屬管轄規(guī)定的情況下，一審法院受理本案訴訟并無(wú)不當(dāng)。

　?。ㄈ╆P(guān)于案涉協(xié)議的效力及能否繼續(xù)履行的問題。第一，根據(jù)原審查明的事實(shí)，案涉西曼國(guó)際項(xiàng)目的建設(shè)獲得了政府部門審批同意，并取得了《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》等相關(guān)證照。雙方在《股權(quán)投資協(xié)議書》中約定買賣A2廠房，并且還對(duì)后續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)分割等問題做了明確約定。如協(xié)議第二條指出了產(chǎn)權(quán)分割需具備的條件、第三條約定產(chǎn)權(quán)分割條件具備后，由西曼公司負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)分割手續(xù)，經(jīng)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)有關(guān)部門批準(zhǔn)后發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。因此案涉協(xié)議是雙方當(dāng)事人在平等自愿基礎(chǔ)上作出的真實(shí)意思表示，約定內(nèi)容不違反法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效。第二，雙方《股權(quán)投資協(xié)議書》及《股權(quán)投資協(xié)議附件》簽訂于2011年7月8日，另案查明的案涉項(xiàng)目被西曼公司用于設(shè)立抵押的時(shí)間為2013年12月10日，即萬(wàn)福公司簽訂協(xié)議的時(shí)間早于案涉項(xiàng)目抵押設(shè)立的時(shí)間。根據(jù)合同約定，西曼公司2013年9月30日應(yīng)當(dāng)交付A2廠房，但是協(xié)議簽訂后西曼公司并未如約建成A2廠房。西曼公司逾期交付案涉房屋構(gòu)成違約，應(yīng)按合同約定支付違約金，原審法院對(duì)此予以認(rèn)定，并無(wú)不當(dāng)。雙方多次通過(guò)往來(lái)電子郵件的形式約定由A2廠房換成已經(jīng)建設(shè)的C3廠房，同時(shí)對(duì)萬(wàn)福公司的投資總額及廠房交付時(shí)間也做了變更約定。雖然沒有形成書面的合同形式，僅是電子文本的來(lái)往，但郵件內(nèi)容包含西曼公司同意將原A2廠房調(diào)換為C3廠房的約定，是西曼公司對(duì)協(xié)議事項(xiàng)的認(rèn)可。2015年5月20日西曼公司還出具《承諾書》，明確承諾對(duì)A2廠房予以調(diào)換。2015年10月，萬(wàn)福公司自主入住并實(shí)際使用C3廠房至今。因此，西曼公司再審關(guān)于雙方協(xié)議不成立、不存在調(diào)換廠房合意、更不存在繼續(xù)履行的主張，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采信。第三，原審判決西曼公司為萬(wàn)福公司辦理物業(yè)和入住等相關(guān)手續(xù)，并非判令辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，該部分內(nèi)容在雙方當(dāng)事人所簽協(xié)議中有約定，是西曼公司應(yīng)承擔(dān)的合同義務(wù)。因此，該判項(xiàng)屬于支持繼續(xù)履行合同的內(nèi)容，并非超出萬(wàn)福公司的訴請(qǐng)范圍進(jìn)行判決。第四，雖然案涉房產(chǎn)在另案中被擔(dān)保權(quán)人申請(qǐng)查封，但無(wú)證據(jù)表明該房產(chǎn)是西曼公司唯一可被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，而且抵押權(quán)可因主債權(quán)實(shí)現(xiàn)而歸于消滅，故對(duì)西曼公司援引《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十一條規(guī)定主張一審判決錯(cuò)誤的觀點(diǎn)，本院不予支持。此外，西曼公司的其他申請(qǐng)?jiān)賹徖碛桑嗬頁(yè)?jù)不足。

　　綜上，西曼公司申請(qǐng)?jiān)賹彽睦碛刹怀闪?。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：

　　駁回北京西曼國(guó)際服飾有限公司的再審申請(qǐng)。

　　在實(shí)際法律問題情景中，個(gè)案情況都有所差異，為了高效解決您的問題，保障合法權(quán)益，建議您直接向上海房產(chǎn)律師說(shuō)明情況，解決您的實(shí)際問題。