從邏輯關(guān)系上看，屋宇與修筑屬于隸屬瓜葛，屋宇包含著在修筑中，是修筑的一種，則房地產(chǎn)的相干法令法例與建筑法相干的法律法規(guī)也應(yīng)當(dāng)是屬于這種關(guān)系，在法理上就體現(xiàn)為特別法與一般法的關(guān)系。在特別法和一般法規(guī)定不一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用特別法。上海律師咨詢就來講講有關(guān)的一些情況。

　　是以，關(guān)于商品房的驗(yàn)收、托付應(yīng)該合用房地產(chǎn)相干的法令法例。值得注重的是，在2019年新訂正的《都會(huì)房地產(chǎn)開辟謀劃管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定中，刪除了原先“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請。

　　房地產(chǎn)開辟主管部分應(yīng)該自收到竣工驗(yàn)收請求之日起30日內(nèi)，對觸及大眾平安的內(nèi)容，構(gòu)造工程品質(zhì)監(jiān)視、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收”的內(nèi)容，僅規(guī)定了房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后即可交付使用。

　　依據(jù)上述法令法例的劃定，屋宇修筑達(dá)到托付前提的條件是“驗(yàn)收及格”，然則從這些法律和行政法規(guī)卻分別從建設(shè)工程質(zhì)量管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理兩方面對“驗(yàn)收合格”進(jìn)行了不同的規(guī)定。那么，商品房的交付前提應(yīng)當(dāng)按照哪個(gè)法律法規(guī)？

　　1、商品房交付的條件

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　　房地產(chǎn)開辟企業(yè)應(yīng)該依法完成對商品房的驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收及格的商品房應(yīng)實(shí)時(shí)實(shí)現(xiàn)竣工驗(yàn)收立案，商品房除了具有計(jì)劃、工程品質(zhì)等法定驗(yàn)收前提外，還應(yīng)當(dāng)在消防、環(huán)保、人防等各個(gè)方面均完成驗(yàn)收才能達(dá)到房屋交付的法定條件。

　　如開發(fā)商在屋宇未達(dá)到法定托付前提的情況下馬上屋宇交付給購房者，即使購房者已實(shí)際占有房屋，也不能視為開發(fā)商完成了交房義務(wù)。

　?、诮桓斗课莸募s定條件

　　如開發(fā)商與購房者在商品房生意條約中，對供水、供電、供熱、通信、燃?xì)?、綠化、路途等配套辦法作為屋宇托付條件的，如未按約完成，購房者也有權(quán)拒絕收房。

　　然則，依據(jù)最高國民法院的裁判觀念以及各地高等國民法院的審訊觀念，如商品房吻合法定托付前提、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及合同約定的，僅存在質(zhì)量瑕疵，或者商品房已依約交付但部分配套設(shè)施未能正常使用的，購房者都不能以此為由主張開發(fā)商未完成交付。

　　2、商品房交付的程序

　　盡管我國現(xiàn)行的法令、法例以及規(guī)章中對商品房托付的步伐并未明確劃定，然則根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，對開發(fā)商在交房時(shí)所應(yīng)當(dāng)履行的主要義務(wù)還是可以明確的。

　　①商品房在具有托付前提時(shí)，開發(fā)商應(yīng)該實(shí)時(shí)按約向購房者發(fā)送書面的交房關(guān)照，并留存相干的送達(dá)憑證，如發(fā)生糾紛則有助于準(zhǔn)確認(rèn)定房屋的交付時(shí)間。

　　②兩邊在舉行驗(yàn)收交代時(shí)，開發(fā)商應(yīng)該向購房者出具相干的驗(yàn)收立案證實(shí)，并供應(yīng)《室廬品質(zhì)保證書》和《室廬使用說明書》，如開發(fā)商未出示證明文件或出示的證明文件不齊全的，購房者有權(quán)拒絕交接，由此造成延期交房的責(zé)任則由開發(fā)商承擔(dān)。

　?、蹆蛇呍谂e行驗(yàn)收交代時(shí)，開發(fā)商應(yīng)該根據(jù)《房屋買賣合同》中房屋交付的約定條件逐一與購房者進(jìn)行確認(rèn)。

　　上海律師咨詢提醒大家需要注意，由此可見，無論是托付新居鑰匙亦或是實(shí)踐占領(lǐng)屋宇，都不是屋宇的無效托付，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行新房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合法定和約定的交房條件，才能依法、按約的交付房屋。