《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當事人一方不履行企業(yè)合同管理義務教育或者通過履行勞動合同義務不符合約定的，應當積極承擔我們繼續(xù)履行、采取補救措施研究或者國家賠償經(jīng)濟損失等違約風險責任”。上海房產(chǎn)律師為您講解一下有關(guān)的情況。
第一百一十一條規(guī)定：“質(zhì)量問題不符合約定的，應當嚴格按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任制度沒有一個約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能為了確定的，受損害方根據(jù)標的的性質(zhì)分析以及中國損失的大小，可以得到合理設(shè)計選擇工作要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任”。
《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛適用法律的解釋》第二十三條規(guī)定: “標的物質(zhì)量不符合合同，買受人依照合同法第一百一十一條的規(guī)定要求降價的，人民法院予以支持。合同標的物交付時的市場價值與實際交付標的物的市場價值之間的差額，按照標的物交付時的市場價值計算的，人民法院予以支持。人民法院付款后，買方要求退還部分價款的，買方應當予以支持?！?
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第二款規(guī)定:“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題的，在保修期內(nèi)，開發(fā)商應當承擔保修責任；開發(fā)商在合理期限內(nèi)拒絕維修或者拖延維修的，買受人可以自行維修或者委托他人維修。修復費用和修復期間造成的其他損失由開發(fā)商承擔。
據(jù)此，一般裝修精美的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題或缺陷，通常由發(fā)展商承擔維修違約的責任，在司法實踐中，也有發(fā)展商承擔更換(門窗)、返工(鋪石)、降低價格等違約的責任。精裝房的實際裝修成本沒有達到約定的標準，如果是因為缺少一些裝修部件或裝修缺陷，買方可以先要求開發(fā)商繼續(xù)裝修，裝修不能的，買方可以要求折扣賠償; 如果整體裝修標準和約定的標準不符合情況，可以要求退還裝修差價。
同時，由于上述原因，買受人有權(quán)要求開發(fā)商承擔延期交付的違約責任。購房人可以發(fā)展要求開發(fā)商賠償經(jīng)濟損失。
由於“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)素不合標準”、“房屋質(zhì)素嚴重影響住宅正常使用”、“修葺期間造成的其他損失”等，買家可向發(fā)展商索償損失，金額是根據(jù)市場價格或其他方法計算，通常是根據(jù)評估機構(gòu)或評估機構(gòu)的結(jié)論而厘定。
損失的具體數(shù)額由法院決定。實際上，買方為開發(fā)商交付的商品房使用的建筑材料、結(jié)構(gòu)件和設(shè)備，安裝、裝修、裝修所用產(chǎn)品的質(zhì)量和安裝不符合國家和地方的強制性標準，雙方按照買賣合同的規(guī)定，可以向開發(fā)商索賠雙重裝修、設(shè)備差價。
對于發(fā)展商逾期未交房屋的購房者，可以主要向其索取租金損失，參照同一或類似地段及房屋租賃設(shè)施。如果存在過期財產(chǎn)的費用，也可以作為買方的損失由開發(fā)商索賠。完成房屋質(zhì)量缺陷的交付后，購房者還可以進行維修、返工、更換等自助救濟，并要求開發(fā)商賠償合理、必要的支出損失(如(2016)北京0107年初14635)。
此外，購房人如在訴訟中勝訴，其維護自身合法權(quán)益發(fā)生的合理費用包括證據(jù)固定的公證費用、房屋裝修價值或損壞程度的鑒定費用等，要求由開發(fā)商來承擔上述費用的合理要求，也會得到法院的支持。
在司法判例中，也有買家引用《消費者權(quán)益保護法》第五十五條。經(jīng)營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的三倍；額外賠償金額不足500元的，為500元。法律另有規(guī)定的，應當向開發(fā)商主張較高數(shù)額的違約金。
我國現(xiàn)行立法采取“補償性優(yōu)先，懲罰性為輔”的原則，懲罰性違約金僅適用于法律的特別規(guī)定。在一方當事人惡意欺詐的情況下，如《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條、第九條(如未取得預售許可證擅自銷售)。
綜上所述，上海房產(chǎn)律師提醒大家，因精裝修房屋信息質(zhì)量不過關(guān)、裝修行業(yè)標準進行不符合約定等問題可以引發(fā)的糾紛屢見不鮮，涉訴案件企業(yè)數(shù)量和金額逐年不斷增加，并較多地引發(fā)了群體性訴訟。但目前我國不同國家地區(qū)、不同類型案件的司法裁判中，關(guān)于精裝修糾紛解決案件的審理規(guī)則仍存在著具有一定程度差異及爭議。