男女戀愛時，為了投資，男友自導(dǎo)自演，把自己名下的房產(chǎn)賣給了女友，但分手后卻為了房子的歸屬產(chǎn)生了矛盾和僵持。上海崇明區(qū)律師講那么房子應(yīng)該屬于誰呢？

　　案情經(jīng)過

　　2016年2月，洪先生與孫女士簽訂了房地產(chǎn)銷售協(xié)議。當(dāng)時，他們是男女朋友。洪先生把房子賣給了孫女士。雙方辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)。孫女士向銀行申請了188萬元的貸款。從那以后，到2017年，他們的關(guān)系發(fā)生了變化，最終分手了，但房子一直由洪先生的家人居住。

　　洪先生說：這筆生意是假的。當(dāng)我們墜入愛河時，我們一起投資，需要資本周轉(zhuǎn)。因?yàn)槲覜]有資格借錢，我想出了假裝賣房子的辦法——她買了我的房子，然后向銀行申請貸款，她也使用了貸款。我希望法院能確認(rèn)房地產(chǎn)銷售協(xié)議無效，并將房地產(chǎn)變更回我的名字。

　　孫女士辯稱：因?yàn)楹橄壬枰X，他決定賣掉房子。當(dāng)時，基于他們的關(guān)系，我手頭有一點(diǎn)存款和其他住所，所以我答應(yīng)幫忙，同意讓他的家人先住。這是一筆真正的生意。我們分手多年了。既然他沒有能力回購，他就應(yīng)該把房子清空還給我。

　　法院審理

　　根據(jù)孫女士的陳述，除了188萬元的抵押貸款外，購房款還應(yīng)支付122萬元的首付款。然而，上海崇明區(qū)律師發(fā)現(xiàn)，在簽訂購房協(xié)議后，雖然孫女士有向洪先生匯款的記錄，但洪先生也有向?qū)O女士匯款的記錄。孫女士無法澄清一筆錢的性質(zhì)，也無法與122萬元的金額一致。在銀行發(fā)放貸款之日，孫女士持有洪先生的身份證原件，將銀行卡分別轉(zhuǎn)移給兩名局外人，轉(zhuǎn)賬金額近188萬元。孫女士承認(rèn)，她向其中一名局外人借錢，將外人轉(zhuǎn)移到案件中償還個人貸款，另一名局外人的銀行賬戶也綁定了孫女士的手機(jī)號碼，孫女士也承認(rèn)她使用銀行賬戶進(jìn)行股票交易。

　　因此，法院認(rèn)定孫女士并沒有實(shí)際支付首付款。另一方面，孫女士實(shí)際上使用了188萬元的抵押貸款，這與幫助洪先生解決財務(wù)問題的矛盾有關(guān)。分手幾年后，孫女士沒有提倡騰出房子，這也違反了正常的交易習(xí)慣。、

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　　法院裁判

　　思明法院認(rèn)定，雙方簽訂的房地產(chǎn)銷售協(xié)議是雙方通謀表達(dá)虛假意思的偽裝行為，應(yīng)當(dāng)無效。在審判過程中，洪先生表示，他愿意承擔(dān)剩余的銀行貸款，并將相應(yīng)的資金存入法院作為證明。最后，思明法院裁定房地產(chǎn)銷售協(xié)議無效。洪先生償還貸款后，孫女士應(yīng)協(xié)助將房地產(chǎn)登記為洪先生?？紤]到兩人都有過錯，相關(guān)契稅分別承擔(dān)50%。
 

　　律師說法

　　房屋銷售是一項(xiàng)重大交易，雙方應(yīng)保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。買房前，仔細(xì)簽訂合同條款，密切關(guān)注支付、交付等重要交易事項(xiàng)，是房屋銷售中的正常交易習(xí)慣。在這種情況下，買方的細(xì)節(jié)與正常的交易習(xí)慣相反。因此，法院認(rèn)定雙方并不意味著真正的房屋銷售，雙方的房地產(chǎn)銷售協(xié)議屬于虛假的民事法律行為，應(yīng)當(dāng)無效。

　　虛假買賣房屋存在很大的法律風(fēng)險。對于原業(yè)主來說，名義買受人可以在轉(zhuǎn)讓后偽造，并以業(yè)主的身份主張房屋權(quán)利；更重要的是，可以出售，抵押房屋，原業(yè)主面臨著無法收回房屋的風(fēng)險。上海崇明區(qū)律師對于名義買受人，如果原業(yè)主以其名義拒絕償還貸款，名義買受人應(yīng)當(dāng)向貸款人承擔(dān)償還義務(wù)。