現(xiàn)在，有不少家長(zhǎng)在買房的時(shí)候，因“各種原因”將房產(chǎn)直接登記在未成年子女名下。不過(guò)，有必要提醒這些“用心良苦”的家長(zhǎng)們，你們只想到了“娃娃房”的利，卻沒(méi)意識(shí)到它的弊！上海市房產(chǎn)糾紛律師事務(wù)所給你普及一下

　　一、為什么都想把房子放到孩子名下。利！

　　1規(guī)避稅費(fèi)。將房子直接登記在未成年子女名下，相比贈(zèng)予、繼承等既省錢又方便，能省下不少稅費(fèi)，還不用擔(dān)心將來(lái)會(huì)征收遺產(chǎn)稅；

　　2規(guī)避家庭破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，為自己和孩子都留條后路。有些家長(zhǎng)從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，在經(jīng)營(yíng)良好時(shí)提前策劃，以孩子名義購(gòu)置房產(chǎn)，如果面臨生意失敗，資不抵債等風(fēng)險(xiǎn)，還能給自己保留一部分東山再起的資本，為自己和孩子都留條后路。

　　3夫妻感情出現(xiàn)危機(jī)，從保護(hù)子女權(quán)益出發(fā)，把房產(chǎn)登記在子女名下。夫妻之間產(chǎn)生矛盾時(shí)往往互不相讓，誰(shuí)也不愿在財(cái)產(chǎn)上吃虧，此時(shí)有些夫妻會(huì)共同出于對(duì)子女的愛(ài)護(hù)，協(xié)商將房產(chǎn)登記在子女名下。

　　4提前為孩子準(zhǔn)備婚前財(cái)產(chǎn)，不用擔(dān)心其婚后被配偶分割。

　　但這樣做卻存在各種風(fēng)險(xiǎn)隱患！

　　二、房子登記在孩子名下的6大隱患。弊！

　　01買房不能貸款。

　　如果買賣合同約定房屋的購(gòu)買方是未成年人一人，則該房屋買賣不能申請(qǐng)銀行貸款，只能一次性付清房款。

　　02孩子獨(dú)立買房時(shí)可能多付首付。

　　如果孩子和父母沒(méi)有共有房產(chǎn),即父母房產(chǎn)證上沒(méi)有孩子的名字,那么孩子成年后購(gòu)買首套房時(shí),按照政策首付三成,并可享受首套優(yōu)惠房貸利率。如果孩子在限購(gòu)政策出臺(tái)前、在未成年時(shí)和父母共有房產(chǎn)不超過(guò)2套,根據(jù)政策,成年后可獨(dú)立購(gòu)買1套住房。

　　03父母不能隨意處置房屋，確需處置時(shí)手續(xù)麻煩。

　　父母不能隨意出售、抵押未成年子女名下的房屋。必須是有利于未成年人的利益，若其出現(xiàn)重大疾病需要錢來(lái)治療或生活學(xué)習(xí)需要等。必須提供監(jiān)護(hù)人簽名保證其具有監(jiān)護(hù)人資格和出售房產(chǎn)是為了未成年人利益的保證書，保證書須經(jīng)公證處公證。

　　另外，父母出售房產(chǎn)所得款項(xiàng)應(yīng)全部用于撫養(yǎng)未成年人。否則，日后孩子一旦提出異議，認(rèn)為父母侵犯其合法權(quán)益，父母還要承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　04父母離婚時(shí)易出糾紛。

　　如果夫妻離婚，以未成年孩子名義購(gòu)置的房產(chǎn)歸屬往往會(huì)引起法律糾紛。如果房產(chǎn)不作為共同財(cái)產(chǎn)來(lái)分割，那么該房產(chǎn)應(yīng)屬承擔(dān)撫養(yǎng)孩子義務(wù)的一方與孩子共同居住，可能會(huì)由此引發(fā)撫養(yǎng)權(quán)爭(zhēng)奪局面。

　　05父母想再收回房屋困難，且無(wú)法控制子女成年后擅自處分房產(chǎn)。

　　如果子女成年后不履行贍養(yǎng)父母的義務(wù)，父母想收回房屋將會(huì)有很大的法律障礙。實(shí)踐中已有子女成年后將房屋出賣，不讓其父母居住的情況發(fā)生。

　　之前在一起離婚案件中：張先生未成年時(shí)，其父母即以其名義購(gòu)置了房產(chǎn)，張先生成年成家后瞞著父母將房產(chǎn)加上了妻子的名字，當(dāng)其婚姻觸礁離婚時(shí)，妻子根據(jù)約定分得了50%的產(chǎn)權(quán)，張先生的父母為此深受打擊，悔不當(dāng)初。

　　06孩子如婚后發(fā)生意外，配偶有權(quán)繼承婚前財(cái)產(chǎn)。

　　如果孩子在婚后不幸去世,其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人，有權(quán)繼承逝者的所有財(cái)產(chǎn)，包括婚前財(cái)產(chǎn)。

　　這意味著,如果孩子在未成年時(shí)和父母共有房產(chǎn)，孩子名下的房產(chǎn)也將作為遺產(chǎn)分割和繼承。

　　三、那么問(wèn)題來(lái)了，如果房產(chǎn)已經(jīng)登記在子女名下，又擔(dān)心不妥，可以有4種方法 進(jìn)行補(bǔ)救：

　　01處置該房產(chǎn)

　　法律規(guī)定父母為改善未成年居住環(huán)境，為未成年人醫(yī)療等，可以出售、處置登記在未成年子女名下的房產(chǎn)，父母雙方作為監(jiān)護(hù)人可以至公證處辦理保證書公證，而后向銀行、房產(chǎn)等部門出具經(jīng)過(guò)公證的為被監(jiān)護(hù)人利益的書面保證，即可處置登記在其未成年子女名下的房產(chǎn)。

　　02可做產(chǎn)權(quán)抵押

　　父母可以在登記在子女名下的房產(chǎn)上設(shè)立一個(gè)抵押權(quán)，父母作為該房屋的抵押權(quán)人，這樣孩子在處置該份房產(chǎn)時(shí)則需先完成解押手續(xù)，即需要得到父母的同意方可處置該房產(chǎn)。

　　03可進(jìn)行房產(chǎn)份額變更

　　如果房產(chǎn)同時(shí)登記在父母和子女的名下，可以直接到房產(chǎn)交易中心做房產(chǎn)份額變更，減少子女名下的房產(chǎn)份額，最少可變更為1%。

　　這種方法主要是應(yīng)對(duì)房產(chǎn)稅，即使子女成年后以自己名義所購(gòu)房產(chǎn)超標(biāo)，需要征收房產(chǎn)稅時(shí)，至少和父母共有的房產(chǎn)部分，計(jì)稅量將極其有限。

　　04從房產(chǎn)證上去名

　　直接辦理房產(chǎn)過(guò)戶，或房產(chǎn)證上去掉子女名字。去掉名字類似于份額轉(zhuǎn)讓，流程和正常的房屋交易類似，需繳納所占份額的契稅