在保全與執(zhí)行中，關(guān)于不動產(chǎn)查封登記有幾個問題一定要了解！比如：如何確定首封機關(guān)？輪候查封是否需要續(xù)封？首封處置是否要解除輪候查封？如何確定統(tǒng)一不動產(chǎn)登記前查封順序等等。今天徐匯房產(chǎn)律師一文說清不動產(chǎn)查封登記必須知曉的9大問題。

　　01如何確定查封機關(guān)

　　如何確定首封法院，關(guān)系到誰對不動產(chǎn)有處分權(quán)。而相關(guān)規(guī)定對此并不明確，造成理解不同，相應(yīng)確定的首封機關(guān)也不同?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細則》第91條規(guī)定，兩個以上查封機關(guān)查封同一不動產(chǎn)的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當為先送達法律文書的機關(guān)辦理查封登記，對后送達執(zhí)行文書的機關(guān)辦理輪候查封登記。根據(jù)此規(guī)定，應(yīng)以登記機構(gòu)登記查封時間排序確定登記在先的為首封，在后為輪候查封。如首封查封到期未辦續(xù)封登記，則排序在后的輪候查封開始生效，生效時點為首封結(jié)束時間。如首封辦理了續(xù)封登記，則輪候的查封仍不生效，不計算查封時間。例如，甲乙丙3家法院分別于2015年3月1日、4月1日、5月1日分別查封同一不動產(chǎn)，查封期限3年。如甲法院沒續(xù)封，首封法院甲查封至2018年2月28日，到期失效；乙法院查封生效時間為2018年3月1日，至2021年2月28日，丙法院仍為輪候狀態(tài)。如甲法院在2018年2月1日辦理了續(xù)封登記，則甲法院作為首封，有效期延長時間為2018年2月1日至2021年1月31日，乙、丙法院為輪候狀態(tài)。

　　02輪候查封是否需要續(xù)封

　　輪候查封，是指對其他人民法院已經(jīng)查封的財產(chǎn)，執(zhí)行法院在登記機關(guān)進行登記或者在其他人民法院進行記載，查封依法解除后，在先的輪候查封自動轉(zhuǎn)化為正式查封。輪候查封是否需要續(xù)封，對此認識不一，有的要求辦理續(xù)封登記。筆者認為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕15號）第28條第1款規(guī)定，輪候查封、扣押、凍結(jié)自在先的查封、扣押、凍結(jié)解除時自動生效。人民法院對已查封、扣押、凍結(jié)的全部財產(chǎn)進行處分后，該財產(chǎn)上的輪候查封自始未產(chǎn)生查封、扣押、凍結(jié)的效力。故輪候查封階段因輪候尚未生效不存在到期，也就不需要進行續(xù)查封登記，只有在首封狀態(tài)下的查封才有續(xù)封登記問題。

　　03處置查封的不動產(chǎn)法律文書種類

　　《不動產(chǎn)暫行條例實施細則》第90條要求查封不動產(chǎn)時需法院協(xié)助執(zhí)行通知書，根據(jù)《公安機關(guān)辦理刑事案件適用查封、凍結(jié)措施有關(guān)規(guī)定》（公通字〔2013〕30號）第12條規(guī)定，查封土地、房屋等涉案不動產(chǎn)的，應(yīng)當經(jīng)縣級以上公安機關(guān)負責(zé)人批準，制作協(xié)助查封通知書，明確涉案土地、房屋等不動產(chǎn)的詳細地址、權(quán)屬證書號、權(quán)利人姓名或者單位名稱等事項，送交國土資源、房地產(chǎn)管理等有關(guān)部門協(xié)助辦理，有關(guān)部門應(yīng)當在相關(guān)通知書回執(zhí)中注明辦理情況。偵查人員到國土資源、房地產(chǎn)管理等有關(guān)部門辦理土地使用權(quán)或者房屋查封登記手續(xù)時，應(yīng)當出示本人工作證件，提交查封決定書和協(xié)助查封通知書，依照有關(guān)辦理查封事項。但在涉及處分查封不動產(chǎn)時，法院往往直接下達裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，對先前查封的財產(chǎn)進行處置實現(xiàn)清償，要求協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記，實現(xiàn)解除查封登記效果。此時登記機構(gòu)需審查法律文書的形式，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第7條規(guī)定，登記機構(gòu)可以辦理轉(zhuǎn)移登記的生效文書是指改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書。只有上述文書才能認定為《物權(quán)法》第28條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的后果?，F(xiàn)實中，有的法院送達解封令要求辦理轉(zhuǎn)移登記，該文書形式不符合法律要求，憑此解封令不能解除不動產(chǎn)上有輪候的其他機關(guān)查封，更不能辦理轉(zhuǎn)移登記。

　　04首封處置是否要解除輪候查封

　　如果首封法院對已查封財產(chǎn)進行全部處分，是否要先行解除該不動產(chǎn)上的其他輪候查封，實踐中有不同的認識。筆者認為，根據(jù)最高人民法院司法解釋相關(guān)規(guī)定，輪候查封自始未產(chǎn)生查封效力，因為輪候查封僅自在先查封已經(jīng)解除后才發(fā)生法律效力。但如果首封法院解除查封是為了對已限制的財產(chǎn)進行處分，所以輪候查封并非自首封解除后生效，而是自始未產(chǎn)生效力。首封法院無需先行解除該財產(chǎn)上的其他輪候查封，可直接進行處分。當然，該法院的處分文書必須是發(fā)生效力的改變原有物權(quán)關(guān)系的法律文書。

　　05如何確定統(tǒng)一不動產(chǎn)登記前查封順序

　　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前土地和房產(chǎn)分別由不同部門進行查封登記，《不動產(chǎn)登記暫行條例》實施以來，全國房、地逐步實現(xiàn)由不動產(chǎn)登記機構(gòu)統(tǒng)一登記。但在此之前土地和房屋分別查封登記的，如何確定查封順序？筆者認為，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第32條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押?！段餀?quán)法》第182條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押（《民法典》第397條規(guī)定與《物權(quán)法》第182條規(guī)定相同）。該兩條法律規(guī)定體現(xiàn)了“房地一體”原則，應(yīng)當將建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)視為同一財產(chǎn)，查封土地及其地上房屋，反之亦然。確定查封順序應(yīng)按登記的時間先后統(tǒng)一計算排序，同一天在不同部門登記，且無法確定時間先后的視為同時登記。

　　06房屋登記后附著的土地能否查封

　　實踐中有時遇到法院要求對已辦理登記的房屋附著的土地進行查封，根據(jù)“房地一體”原則，房屋辦理不動產(chǎn)登記時，其附著的土地不應(yīng)視為獨立于房屋存在，應(yīng)視為同一權(quán)利。正如開發(fā)商取得土地使用權(quán)后，在其土地上開發(fā)房屋并銷售，房屋銷售登記后，土地權(quán)利主體已不再是開發(fā)商，而應(yīng)為全體業(yè)主共有。此時土地使用證雖顯示為原土地權(quán)利主體，但原開發(fā)商已不能再行使土地使用權(quán)，如抵押、轉(zhuǎn)讓等。當然也不能單獨查封土地，而應(yīng)查封地上建成的建筑物不動產(chǎn)。對地面建、構(gòu)筑物行使權(quán)力效力自然及于其依附的土地，達到房地一體處分效果。

　　07開發(fā)房地產(chǎn)的土地不宜查封的時點

　　現(xiàn)實中房產(chǎn)交易及土地管理分屬兩部門管理，信息尚不能完全共享，查封登記容易造成矛盾。如土地被查封后房屋銷售管理部門因不能及時獲取查封信息，仍同意繼續(xù)銷售房屋，或房屋銷售后土地又被查封。房屋建成之后購房者在辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，因土地被查封無法辦理轉(zhuǎn)移登記造成社會不穩(wěn)定現(xiàn)象。同樣，法院在處置土地時，因地上房屋已出售涉及大批購房者權(quán)益，易引發(fā)群體上訪，也無法實現(xiàn)生效法律文書確定的債權(quán)，影響司法公信力。筆者認為，開發(fā)商在取得房屋預(yù)售許可證時，以此為時間節(jié)點，土地使用權(quán)便不宜再單獨查封，而應(yīng)查封地上已獲許可銷售的房屋。通過對預(yù)售房屋的查封，具體明確限制沒有銷售的房屋。這樣將不會造成房、地主體不一的矛盾，處置房屋時也一并處置了附著的土地，實現(xiàn)債權(quán)時也不會沖突，化解了可能產(chǎn)生的矛盾和風(fēng)險。

　　08過期查封如何處置

　　根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第92條規(guī)定，查封期間，人民法院解除查封的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當及時根據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書注銷查封登記。不動產(chǎn)查封期限屆滿，人民法院未續(xù)封的，查封登記失效。對于查封期限屆滿未續(xù)封的，登記機構(gòu)可通過內(nèi)部程序，采取適當?shù)姆绞皆诘怯洸旧嫌涊d其已經(jīng)自動失效，以解除該查封對其他登記的限制，不影響直接辦理后續(xù)的其他登記。

　　09登記機構(gòu)審查的義務(wù)

　　協(xié)助法院執(zhí)行生效裁判文書，本質(zhì)上屬于履行生效裁判的行為，是登記機構(gòu)必須履行的法定義務(wù)。登記機構(gòu)對法律文書不進行實質(zhì)審查，僅對協(xié)助執(zhí)行文書中載明的不動產(chǎn)權(quán)利人、坐落、證號是否與登記簿記載一致進行核對，如法院查封不動產(chǎn)權(quán)利人已網(wǎng)備、拆遷還原給其他權(quán)利主體以及是否超額查封，當事人提出異議的，應(yīng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》向法院提出執(zhí)行異議，登記機構(gòu)無權(quán)審查或改變生效法律文書內(nèi)容。

　　以上就是不動產(chǎn)查封登記的相關(guān)問題，徐匯房產(chǎn)律師就為大家整理到此。在現(xiàn)代法治社會，人的一切社會行為都要按照法律的規(guī)定來辦。更多相關(guān)知識您可以在線咨詢我們律師。