村委會將其所有的集體土地出租給他人，該等事宜涉及全體村民利益的重大問題，應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民會議討論決定，未經(jīng)村民會議討論決定，違反了《中華人民共和國村民委員會組織法》的規(guī)定，其租賃合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。下面由上海拆遷律師為大家講解詳細(xì)法律法規(guī)。

　　【案情簡介】

　　文柏池與久裕村聯(lián)合社簽訂《合同書》等合同，約定久裕村聯(lián)合社將其所有的總面積為250000平方米農(nóng)用地有償出租給裕豐公司興辦工廠、宿舍和綜合性建設(shè)。

　　文柏池向廣州中院提起訴訟，請求：久裕村委會、久裕村聯(lián)合社支付文柏池補償款1193萬元。廣州中院認(rèn)為，案涉合同未經(jīng)村民會議討論決定，是無效合同；文柏池在整個投資過程中取回的款項已超出其投資款，故久裕村聯(lián)合社、久裕村委會無需再返還文柏池對涉案土地的投資款。廣州中院判決：駁回文柏池的訴訟請求。

　　文柏池不服，上訴至廣東高院，主張《中華人民共和國村民委員會組織法》中關(guān)于民主決定程序的規(guī)定，屬于管理性規(guī)定而非效力性規(guī)定。廣東高院判決：駁回上訴，維持原判。

　　文柏池仍不服，向最高法院申請再審。最高法院裁定：駁回文柏池的再審申請。

　　裁判要點：

　　法院認(rèn)定案涉條約有效的緣故原由在于，久裕村聯(lián)合社將該社所有的案涉地皮出租，涉及及部村民好處的重大問題，依據(jù)《中華國民共和國村民委員會組織法》（1988年經(jīng)由過程版，已生效）第十一條對于“觸涉及村村民好處的問題，村民委員會必須提請村民會議討論決定”的規(guī)定，該事宜應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民會議討論決定。然而案涉合同的簽訂均未經(jīng)村民會議討論決定，違反了上述規(guī)定，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

　　實務(wù)經(jīng)驗總結(jié)：

　　前事不忘、后事之師。為防止將來產(chǎn)生類似敗訴，提出如下建議：

　　一、當(dāng)事人欲與村委會簽訂租賃條約租賃集體地皮時，應(yīng)該請求村委會供應(yīng)出租該集體地皮經(jīng)村民集會接頭經(jīng)由過程的書面文件，以確保租賃合同有效。在村委會提供該文件之前，當(dāng)事人不應(yīng)向村委會支付租金，避免遭受損失。

　　二、租賃集體地皮用于非農(nóng)設(shè)置裝備擺設(shè)的，租賃條約有效，請參閱民眾號民商事裁判規(guī)則2017年9月30日推送的文章：《最高法院：能否出租集體土地用于非農(nóng)建設(shè)》。

　　相關(guān)法律規(guī)定：

　　《中華國民共和國村民委員會組織法》（1987年經(jīng)由過程版，已失效）

　　第十一條 村民委員會向村民集會擔(dān)任并報告工作。

　　村民集會由村民委員會調(diào)集和掌管。有五分之一以上的村民發(fā)起，應(yīng)該調(diào)集村民集會。涉及全村村民利益的問題，村民委員會必須提請村民會議討論決定。

　　村民集會有權(quán)撤換和補選村民委員會的成員。

　　新法：《中華國民共和國村民委員會組織法》（2010年修訂版）

　　第二十四條 觸涉及民好處的以下事項，經(jīng)村民會議討論決定方可辦理：

　　（一）本村享用誤工補貼的職員及補貼標(biāo)準(zhǔn)；

　　（二）從村集體經(jīng)濟所得收益的應(yīng)用；

　　（三）本村公益奇跡的創(chuàng)辦和籌資籌勞計劃及建設(shè)承包方案；

　　（四）地皮承包經(jīng)營方案；

　?。ㄎ澹┐寮w經(jīng)濟項目的立項、承包計劃；

　?。┱氐膽?yīng)用方案；

　?。ㄆ撸┱鞯匮a償費的應(yīng)用、調(diào)配方案；

　?。ò耍┮约儇?、租賃或許其他方式處分村集體財產(chǎn)；

　?。ň牛┐迕窦瘯X得應(yīng)該由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項。

　　村民集會能夠授權(quán)村民代表會議討論決定前款規(guī)定的事項。

　　法律對接頭選擇村集體經(jīng)濟構(gòu)造財產(chǎn)和成員權(quán)益的事項另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

　　以下為該案在法院審理階段，訊斷書中“本院覺得”就該問題的論述：

　　久裕村聯(lián)合社與“香港裕豐進(jìn)展公司”等簽訂《租用地皮應(yīng)用合同書》，將久裕村聯(lián)合社的案涉地皮有償出租給“香港裕豐進(jìn)展公司”創(chuàng)辦工場、宿舍和綜合性設(shè)置裝備擺設(shè)，并對租用地皮地址、租用地皮年限、租用地皮價錢及房錢管理，以及租用土地用途等均做了明確的約定；文柏池主張該合同不是土地租賃協(xié)議，而是一份土地使用權(quán)租賃的前期協(xié)議，是對擬租賃土地的前期開發(fā)協(xié)議。

　　原判決以久裕村聯(lián)合社將該社所有的案涉地皮出租是觸涉及部村民好處的龐大題目為由，認(rèn)定無論《租用地皮應(yīng)用合同書》性質(zhì)如何，均應(yīng)經(jīng)村民集會接頭選擇；同時，因《協(xié)議一》和《協(xié)議二》是雙方當(dāng)事人對案涉土地的處理問題簽訂的補充協(xié)議，均涉及久裕村全體村民的重大利益問題，亦認(rèn)定應(yīng)經(jīng)村民會議討論決定。

　　原訊斷以《租用地皮應(yīng)用合同書》《和協(xié)議》《和協(xié)議》的簽訂均未經(jīng)村民集會接頭選擇，違反了《中華國民共和國村民委員會組織法》的規(guī)定為由，認(rèn)定上述和協(xié)議效，于法有據(jù)。因此，文柏池關(guān)于原判決適用法律確有錯誤的再審申請理由，本院亦不予支持。

　　以上就是小編為大家整理的相關(guān)資料，在日常的生活中，我們應(yīng)該對一些常用的法律知識有所了解，這樣才能在我們需要幫助的時候運用法律知識來維護(hù)自己權(quán)利。如果你還有其他的疑問，歡迎咨詢上海拆遷律師，我們給你提供專業(yè)的意見。