拆遷房屋價值的評估：被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定。關(guān)于拆遷房屋價值如何評估的問題，下面由上海動遷律師為您詳細解答。

　?。ㄒ唬┰u估機構(gòu)選定及資質(zhì)的認定

　　1.房屋征收決定作出之前即已選定房屋評估研究機構(gòu)之間是否存在違法？

　　【審查要點】

　　只要房屋評估機構(gòu)能夠獨立、客觀地開展評估工作，其選定時間的先后并不影響所作評估結(jié)果的合法性。

　　【規(guī)范指引】

　　《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　房地產(chǎn)價錢評價機構(gòu)應該自力、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

　　2.被征收人、公房承租人是否以未商議選定屋宇評價機構(gòu)為理由主張撤銷房屋征收補償決定？

　　【審查要點】

　　屋宇評價機構(gòu)的選定有商議、多半決、隨機等多種體式格局，未協(xié)商選定房屋評估機構(gòu)并不必然導致房屋評估機構(gòu)的選定程序和結(jié)果違法。

　　【規(guī)范指引】

　　《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　房地產(chǎn)價錢評價機構(gòu)應該自力、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

　　3.屋宇評價機構(gòu)無相應資質(zhì)應當如何認定和裁判？

　　【審查要點】

　　屋宇評價機構(gòu)無響應天資的，所作評價結(jié)果不具有合法性，據(jù)此作出的房屋征收補償決定依法應予撤銷。

　　【規(guī)范指引】

　　《國有地皮上屋宇征收與賠償條例》第十九條對被征收屋宇代價的賠償，不得低于屋宇征收抉擇布告之日被征收屋宇類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

　　對評估方法確定的被征收房屋進行價值有異議的，可以向房地產(chǎn)市場價格風險評估研究機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)企業(yè)價格影響評估專家委員會申請鑒定。

　　房屋征用評估辦法由國務(wù)院住房、城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。

　?。ǘ┍徽魇瘴萦钤u價價格的認定

　　征收兩邊關(guān)于被征收屋宇性質(zhì)/用途存在爭議時應當如何認定和裁判？

　　【審查要點】

　　對被征收屋宇性質(zhì)/用處的認定應以屋宇權(quán)屬證書或房地產(chǎn)登記簿的記錄為準，被征收人、公房承租人不克不及舉證證實被征收房屋性質(zhì)和用途發(fā)生變更的，按原有記載予以認定。

　　【規(guī)范指引】

　　《上海市國有地皮上屋宇征收與賠償實行細則》第二十五條被征收屋宇代價評價應該考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等因素。

　　除本市對用于產(chǎn)權(quán)更調(diào)屋宇價錢有分外劃定外，用于產(chǎn)權(quán)更調(diào)屋宇的市場代價應該由根據(jù)第二十四條規(guī)定已選定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

　　被征收人、私有屋宇承租人或許屋宇征收部門對評價效果有貳言的，應該自收到評價呈報之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價錢評價機構(gòu)請求復核評價。被征收人、私有房屋承租人或者房屋征收部門對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復核結(jié)果有異議的，應當自收到復核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向市房地產(chǎn)估價師協(xié)會組織的房地產(chǎn)估價專家委員會申請鑒定。

　　（三）被征收屋宇評價程序的認定

　　1.被征收屋宇的評價時點應如何認定？

　　【審查要點】

　　被征收屋宇的評價時點原則上應以屋宇征收抉擇作出之日為準，但若作出屋宇征收賠償抉擇之日、實踐領(lǐng)取貨幣補償款之日與房屋征收決定作出之日相差過長，則應當結(jié)合多重因素進行綜合判斷。

　　【規(guī)范指引】

　　《國有地皮上屋宇征收與賠償條例》第十九條對被征收屋宇代價的賠償，不得低于屋宇征收抉擇布告之日被征收屋宇類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

　　對評估方法確定的被征收房屋進行價值有異議的，可以向房地產(chǎn)市場價格風險評估研究機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)企業(yè)價格影響評估專家委員會申請鑒定。

　　房屋征用評估辦法由國務(wù)院住房、城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。

　　《國有地皮上屋宇征收評價設(shè)施》第十條被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

　　用于產(chǎn)權(quán)更調(diào)屋宇代價評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

　　2.評價呈報遺漏評估事項應如何認定和裁判？

　　【審查要點】

　　評價呈報脫漏首要評價事項的，依據(jù)該評估報告作出的房屋征收補償決定屬事實認定不清，依法應予撤銷。

　　【規(guī)范指引】

　　《國有地皮上屋宇征收評價設(shè)施》第十七條分戶開端評價效果公示期滿后，房地產(chǎn)價錢評價機構(gòu)應該向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。

　　團體評價呈報和分戶評價呈報應該由擔任房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。

　　3.作出分戶評價呈報后未向被征收人投遞應如何認定和裁判？

　　【審查要點】

　　作出分戶評價呈報后未實時向被征收人投遞，顯然違反法定程序，依據(jù)該評估報告作出的房屋征收補償決定依法應予撤銷。

　　【規(guī)范指引】

　　《國有地皮上屋宇征收與賠償條例》第十九條對被征收屋宇代價的賠償，不得低于屋宇征收抉擇布告之日被征收屋宇類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

　　對評估方法確定的被征收房屋進行價值有異議的，可以向房地產(chǎn)市場價格風險評估研究機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)企業(yè)價格影響評估專家委員會申請鑒定。

　　房屋征用評估辦法由國務(wù)院住房、城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。

　　《國有地皮上屋宇征收評價設(shè)施》第十六條房地產(chǎn)價錢評價機構(gòu)應該根據(jù)屋宇征收評價委托書或許托付條約的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應當包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。

　　公示時期，房地產(chǎn)價錢評價機構(gòu)應該部署注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的開端評價結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當修正。

　　第十七條分戶開端評價效果公示期滿后，房地產(chǎn)價錢評價機構(gòu)應該向屋宇征收部分供應委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。

　　團體評價呈報和分戶評價呈報應該由擔任房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。

　　（四）其他方面的認定

　　被征收人不合營屋宇評價機構(gòu)舉行入戶評估應如何認定房屋征收補償決定的效力？

　　【審查要點】

　　被征收人謝絕執(zhí)行合營、幫忙屋宇評估機構(gòu)進行評估的義務(wù)導致無法評估的，相應的不利后果應由被征收人承擔。

　　【規(guī)范指引】

　　《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　房地產(chǎn)價錢評價機構(gòu)應該自力、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

　　《國有地皮上屋宇征收評價設(shè)施》第十二條房地產(chǎn)價錢評價機構(gòu)應該部署注冊房地產(chǎn)估價師對被征收屋宇舉行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

　　被征收人應該幫忙注冊房地產(chǎn)估價師對被征收屋宇舉行實地查勘，供應或許協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。

　　屋宇征收部分、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應當在實地查勘記載上具名或許蓋印確認。被征收人謝絕在實地查勘記載上具名或許蓋印的，應當由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應當在評估報告中說明。

　　最后，上海動遷律師提醒大家，如果遇到了違法強拆的情況，注意要第一時間保留證據(jù)，并且及時報警，保護好自身的人身安全。切記不能一味的接受拆遷人的違法行為，要及時拿起法律的武器，尋求律師進行維權(quán)。