虹口區(qū)專業(yè)房產(chǎn)律師：在現(xiàn)實(shí)中是不能用開發(fā)商延期交房的違約金來(lái)支付物業(yè)管理費(fèi)的。

　　物業(yè)管理費(fèi)與違約金不能相互抵銷，因?yàn)槲飿I(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個(gè)不同的合同關(guān)系。并且由于通常情況下，開發(fā)商都會(huì)要求抵銷一年以上的物業(yè)管理費(fèi)，而收取一年以上的物業(yè)管理費(fèi)是不合法的。

　　業(yè)主有權(quán)拒絕開發(fā)商這種用“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費(fèi)”相抵銷的行為；如果業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)管理公司三方達(dá)成了“債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議”，違約金最多也只能折抵一年的“物業(yè)管理費(fèi)”，其余部分仍應(yīng)要求開發(fā)商支付。業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)留存開發(fā)商逾期交房的書面違約證據(jù)。

　　延期交房可以退房嗎

　　延期交房是很多購(gòu)房者都遇到過的事，而很多開發(fā)商會(huì)在合同中注明延期交房的期限。延遲交房現(xiàn)象比較嚴(yán)重，延遲交房是指到了開發(fā)商與購(gòu)房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。一般約定的延遲交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等（具體要看合同當(dāng)中對(duì)于延期交房時(shí)間長(zhǎng)短不同處理的規(guī)定），如果超過這個(gè)期限開發(fā)商還不能交房，購(gòu)房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。

　　法律依據(jù)：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：

　　商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

　　逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

       遇到延期交房怎么辦？

　　1、與開發(fā)商協(xié)商解決

　　遇到開發(fā)商延期交房，購(gòu)房者要做的第一件事情就是與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，提出自己的要求，例如退房或者要求賠償?shù)?。如果?gòu)房者和開發(fā)商的意見能同意，那么雙方可以把協(xié)商內(nèi)容以書面形式寫下來(lái)，并簽字。

　　2、保留證據(jù)

　　在購(gòu)房者與開發(fā)商簽合同的時(shí)候，購(gòu)房者就應(yīng)該對(duì)合同內(nèi)容加以了解，看清楚交房時(shí)間等內(nèi)容的規(guī)定，如果開發(fā)商違約可以按照合同內(nèi)容要求開發(fā)商進(jìn)行賠償，當(dāng)然購(gòu)房者應(yīng)該保存好足夠的證據(jù)，不僅包括開發(fā)商的承諾，還包括由于開發(fā)商延期導(dǎo)致的自身?yè)p失。這樣購(gòu)房者才能更好維護(hù)自己的權(quán)益。

　　3、向法院起訴

　　如果由于延期交房，購(gòu)房者和開發(fā)商無(wú)法達(dá)成統(tǒng)一的意見，那么購(gòu)房者還可以向法院提出訴訟，要求開發(fā)商賠償，當(dāng)然同樣需要購(gòu)房者保存好各類證據(jù)，并做好長(zhǎng)時(shí)間打官司的準(zhǔn)備。